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買房是幸福的，買房又是痛苦的。當(dāng)面對合同，多數(shù)買房人一如敗軍之將，站在談判桌前只有簽字畫押的份，毫無商榷討論權(quán)之時，人們不禁困惑：在號稱“公平”的市場經(jīng)濟中，購房合同何以能如此霸道？

律師許松的兩次購房經(jīng)歷，凸現(xiàn)“市場

失靈”下的公道不行。

“2002年6月，朋友買房，托我?guī)兔Π寻押贤P(guān)。按道理，像房產(chǎn)這樣的大宗交易，開發(fā)商應(yīng)該提前幾天給買房人看合同。但事實上，買房人在付款簽約的時候才看到具體條款。我如約趕到售樓處，售樓先生遞過一式7份合同，雖是上海市房地局統(tǒng)一監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同，但一些原本由雙方約定的空白條款，全讓開發(fā)商給填上了。售樓先生翻開合同，往我面前一攤，說：‘簽字吧?！习偃f元的買賣，怎能看都沒看就讓簽字？我堅持先看條款。

“我逐一閱讀條款，那才叫顯失公平。譬如關(guān)乎物業(yè)根本的小區(qū)平面圖，雖然標(biāo)準(zhǔn)合同在提示條款里明定，開發(fā)商不得擅自變更，但利用補充條款，開發(fā)商將這一條架空，開發(fā)商在合同附件中補充規(guī)定：‘甲方擅自變更小區(qū)平面圖僅限于在現(xiàn)有已獲批準(zhǔn)規(guī)劃建筑設(shè)計條件下增加住宅建筑’。其陷阱在于：只要不增加建筑，小區(qū)平面圖怎么改都沒事，原來規(guī)劃中的小區(qū)道路、綠化面積甚至?xí)伎梢耘矂游恢?，甚至不建。你說黑不黑？

“至于面積，開發(fā)商更是處心積慮，欺人太甚。盡管政府監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)定，房屋暫測面積與實測面積不一致時，應(yīng)多退少補，但在補充條款里，開發(fā)商利用公用分?jǐn)偯娣e做手腳，單方面搞出個‘雙方約定’：公用分?jǐn)偨ㄖ娣e實測與預(yù)測‘超過0．8％以內(nèi)（包括0．8％），總價不變?！梅?jǐn)偯娣e越多得房率就越低，買房人就越不合算，而開發(fā)商的利潤就越高。我朋友當(dāng)時想買的房是100平方米，合同條款約定公用面積為10平方米。有了這補充規(guī)定，開發(fā)商完全可以不改變總面積，將公用面積擴大8平方米，套內(nèi)面積相應(yīng)減少8平方米。這對買房人而言，至少要虧5萬元。

“在整個34條合同條款和4條補充條款中，顯失公平的地方有7處，存在陷阱的地方不下20處。我當(dāng)即向售樓人員一一指出，要求修改售樓先生只撂下一句話，‘我們經(jīng)理有交代，你可以不買房，但合同不會改，不管你說得多對’。沒有商量的余地，更無更改可能。就像是戰(zhàn)敗者在勝利者擬好的條約上，只能簽字畫押。因為房市一房難求，朋友猶豫半天，還是忍氣吞聲簽了那份‘霸王合同’?！?/p>

許松說，有了這次經(jīng)歷，去年12月，他自己購房時，干脆找了一家熟悉的開發(fā)商，不再細(xì)看合同條款，“因為看了也白看”。

是誰讓房地產(chǎn)購銷合同如此霸道？許松律師分析，合同最講究當(dāng)事人主體地位的平等，但是，當(dāng)尚未開盤，托人弄“房號”就像饑饉年代托人搞“肉票”一樣緊張；當(dāng)排隊購房的長隊比當(dāng)年搶購進(jìn)口電器的還長時，供求比例嚴(yán)重失衡，開發(fā)商怎會與買房人平起平坐？而房產(chǎn)又是特殊商品，承載房屋的土地資源日漸稀缺，特別是城區(qū)的房屋不可能像其他商品那樣，在價格杠桿的調(diào)節(jié)下，很快達(dá)到供求平衡甚至供大于求——房地市場失靈了。市場上民事主體地位事實上的不平等取代了法律上的平等，一切維權(quán)便無從談起。在這樣的環(huán)境下，便難有公道，只有霸道。所以，即便是標(biāo)準(zhǔn)合同也會被開發(fā)商的補充條款架空。

解決的法子也不是沒有，譬如購房人集體聘請律師去團購理論上就是條解決之道。因為是批量購買，量大，購房人便加重了討價還價的籌碼；因為有律師，精通法律，合同中的陷阱條款會難以得逞。但現(xiàn)實問題是，在城市，特別是經(jīng)濟發(fā)達(dá)的大城市，人口剛性增長，地皮剛性減少，房屋在源頭上受到資源性遏制，居于賣方市場的開發(fā)商自然有了沖天牛氣，在上海、北京，他們干脆“拒絕團購”。所以，要解決“霸王合同”，必先將房市恢復(fù)到正常的市場狀態(tài)下，否則，只能是隔靴搔癢。（完