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二手房買賣及過(guò)戶

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1．注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；

2．產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；

3．一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

1．確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；

2．大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；

3．一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1．是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓

2．是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

3．陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題

四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1．包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；

2．產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

3．最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1．戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

2．管線是否太多或者走線不合理；

3．天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題

六、考核房屋的市政配套

1．打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

2．打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

3．確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；

4．觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；

5．電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

6．煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

7．小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

8．冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠

七、了解裝修的狀況

1．原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；

2．了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修

八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1．水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶

2．觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局

3．小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

4．小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

九、了解以后居住的費(fèi)用

1．水、電、煤、暖的價(jià)格；

2．物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

3．車位的費(fèi)用。

十、追溯舊房的歷史

1．哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；

2．哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途；

3．是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過(guò)盜竊案；

4．是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

十一、了解鄰居的組合

1．好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次；

2．拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模?/p>

3．與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)

1．自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；

2．委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；

3．銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)

十三、二手房按揭的條件

1．年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；

2．能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；

3．愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；

4．所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠；

5．支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

十四、請(qǐng)律師

1．二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

2．建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1．代理公司的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證；

2．在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)？是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭？買賣過(guò)程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？

十六、考察代理公司是否可靠

1．有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；

2．資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

1．要注意報(bào)紙的新消息；

2．向律師及中介代理公司咨詢；

3．最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時(shí)了解最新的信息。

十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

1．確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛；

2．只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

1．不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要問題；

2．可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶

1．必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；

2．從買房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。