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本文介紹不同類型二手房的稅費，有二手商品房，房改房，經(jīng)濟適用房等稅費的計算方法。二手房的稅費會因產(chǎn)權(quán)類型不同以及房產(chǎn)證填發(fā)時間等因素而有所不同：

●二手商品房稅費：

二手商品房就是業(yè)主從開發(fā)商手中按照市場價直接購買后上市出售的房產(chǎn)類型，但是經(jīng)濟適用房不屬此類。

契稅：成交價格的1.5%，如果是非普通住宅的房產(chǎn)，其契稅需要按照成交價格的3%交納;【名詞解釋：非普通住宅——凡是“建筑面積在140平米以上、容積率高于1.0、實際成交價格高于同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房享受普通住宅待遇】。

印花稅：二手房的買賣雙方各交納成交價格的萬分之五作為印花稅。

營業(yè)稅：凡是房產(chǎn)證(或者稅務(wù)部門出具的契稅稅票)填發(fā)時間不足2年的，需要交納成交價格5.5%的營業(yè)稅，滿5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照(實際成交價格-原購買價格)×5.5%的標(biāo)準(zhǔn)交納;

個人所得稅：凡是房產(chǎn)交付時間不足2年的，需要交納個人所得稅，個人所得稅有兩種交納方式：

1、適用于可以提供房產(chǎn)原價值憑證的：(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%;

2、適用于不能提供房產(chǎn)原價值證明或者合理費用憑證的：房產(chǎn)實際成交價格的1%?！久~解釋：合理費用——合理費用一般是指業(yè)主在購房時所交納的稅金、貸款利息、裝修費用、公證費、手續(xù)費等，但是需要提交相應(yīng)的憑證，如裝修款發(fā)票等?！?/p>

如果房產(chǎn)已經(jīng)滿5年的，屬于家庭唯一住房的可以免交，否則依舊需要交納個人所得稅。如果業(yè)主在出售該房產(chǎn)當(dāng)年內(nèi)計劃再行購置房產(chǎn)的，可以向稅務(wù)部門提出書面申請，并先以納稅保證金的形式將個人所得稅交納，在1年內(nèi)重新購置房產(chǎn)后將相應(yīng)部分的個人所得稅退還。

●房改房稅費：

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價格將產(chǎn)權(quán)買斷為個人所有的房產(chǎn)類型，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易：

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納;

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當(dāng)年成本價×建筑面積×1%/?！久~解釋：當(dāng)年成本價——指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當(dāng)年，由**頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區(qū)目前的房改房成本價為1560元/平米(部分郊區(qū)縣有所下浮)，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;

個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時，交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算，需提供當(dāng)時的繳款憑證作為計算依據(jù)，另外，在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價”、“標(biāo)準(zhǔn)價”兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價和優(yōu)惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價補足成本價的計算公式為：當(dāng)年成本價(1560元/平米)×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。

●經(jīng)濟適用房稅費：

經(jīng)濟適用房是國家給予相應(yīng)稅費減免和補貼的住房類型，所以該類房產(chǎn)上市交易的限制比較多：

契稅、印花稅、營業(yè)稅均按照商品房交易有關(guān)規(guī)定納稅;

個人所得稅：適用于商品房上市交易有關(guān)規(guī)定，但是由于經(jīng)濟適用房規(guī)定5年之內(nèi)只能原價轉(zhuǎn)讓，所以5年內(nèi)的經(jīng)濟適用房個人所得稅事實上是不需要交納的，滿5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依舊需要納稅;

經(jīng)濟適用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：該房產(chǎn)只能按照原購買價格出售給符合經(jīng)濟適用房購買資格的家庭【名詞解釋：符合經(jīng)濟適用房購買資格的家庭——經(jīng)濟適用房的購買資格要求如下：家庭年收入6萬元以下、屬于無房戶或者家庭平均住房面積未達到最低標(biāo)準(zhǔn)的、北京市城鎮(zhèn)戶口居民或者《持有北京市工作居住證》的外省市來京人員】;2、交付使用已滿5年的：可以按照市場價格出售給任何中國公民，但是需要交納成交價格10%的綜合地價款。

這里需要特別注意還有一類“等同于經(jīng)濟適用房管理”的房產(chǎn)類型，這類房產(chǎn)大多為“拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注為經(jīng)濟適用房，行政管理上比照經(jīng)濟適用房，但是不受經(jīng)濟適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標(biāo)準(zhǔn)以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?/p>

●關(guān)于土地增值稅

對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

其次，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅;居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

在土地增值稅的繳納上，大多是采用了按照成交價格的1%繳納的方式。

●有關(guān)稅費減免的規(guī)定：

1、拆遷居民可以持拆遷證明免除與拆遷補償數(shù)額對應(yīng)部分的契稅;

2、一年內(nèi)賣舊買新的可以免除出售原房產(chǎn)所得部分的個人所得稅，但是需要先以納稅保證金形式交納到稅務(wù)部門