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在剛剛過(guò)去的北京市春季房展會(huì)上，兩個(gè)在幾年前就開(kāi)始銷售的項(xiàng)目，近期又推出珍藏版房源。另外，我們?cè)谡箷?huì)外也了解到，有一些老項(xiàng)目在近期也有部分房源上市，這些房源因售價(jià)低、現(xiàn)房等優(yōu)勢(shì)而受到買(mǎi)房人的關(guān)注。那么，這些老項(xiàng)目珍藏的房源為什么沒(méi)有在前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆的時(shí)候出售，而要留到現(xiàn)在呢？這其中有哪些隱情？根據(jù)對(duì)業(yè)內(nèi)人士的訪問(wèn)，得出以下幾種情況供買(mǎi)房人參考。

情況一銷售控制下的尾房

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，有些老項(xiàng)目的珍藏版房源確實(shí)是當(dāng)初的珍藏，可能是當(dāng)初銷售控制留下的房子。據(jù)了解，有些項(xiàng)目會(huì)在開(kāi)盤(pán)時(shí)候?qū)⒁恍粜?、樓層比較好的房源保留，在銷售后期作為壓場(chǎng)銷售、用于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者留著自用，留來(lái)留去，留成了尾房，開(kāi)發(fā)商將所有尾房集中起來(lái)以珍藏版為由進(jìn)行銷售。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：買(mǎi)房人可以實(shí)地考察便可驗(yàn)證房源。這種情況是比較樂(lè)觀的，買(mǎi)房人可以用尾房的價(jià)格買(mǎi)到不錯(cuò)的房子。

情況二用作抵押的房子

在銷售初期，開(kāi)發(fā)商因?yàn)槿卞X(qián)而將部分房子抵押給銀行，或者是抵押給施工單位沖抵施工款。在與銀行的抵押關(guān)系解除后，開(kāi)發(fā)商再將房子拿出來(lái)銷售；或者施工單位將開(kāi)發(fā)商用來(lái)抵押的房產(chǎn)低價(jià)出售。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：亞豪機(jī)構(gòu)副總王英男認(rèn)為，如果是因?yàn)槿卞X(qián)抵押給施工單位，然后施工單位拿出來(lái)銷售的話，購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，而且價(jià)格會(huì)比較優(yōu)惠。房屋是否處于抵押狀態(tài)，可以到北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上進(jìn)行查詢。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王宏新教授認(rèn)為，既然開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)拿出來(lái)銷售，說(shuō)明上述的關(guān)系已經(jīng)解除，對(duì)買(mǎi)家就沒(méi)有什么影響。

情況三已購(gòu)業(yè)主退房

開(kāi)發(fā)商將業(yè)主退掉的房源集中起來(lái)出售。出現(xiàn)退房的原因主要有兩個(gè)：一是購(gòu)買(mǎi)房子不能滿足業(yè)主的需求，或者不能達(dá)到業(yè)主的要求而退房；另一個(gè)是，房屋的施工較差，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量而退房。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：如果原因是前者，那么買(mǎi)房人各有所需，買(mǎi)房人按照自己的需求購(gòu)買(mǎi)即可。但是如果是因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不合格被業(yè)主退掉的房子，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)裝修改造之后再拿出來(lái)繼續(xù)銷售的話，購(gòu)買(mǎi)的隱性風(fēng)險(xiǎn)就比較大。買(mǎi)房人可以先通過(guò)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢，在售房源是否為退房，然后再進(jìn)行實(shí)地考察，驗(yàn)證房屋格局、戶型設(shè)計(jì)是否發(fā)生變化；同時(shí)向社區(qū)已入住的業(yè)主了解社區(qū)的建筑是否存在質(zhì)量問(wèn)題。

情況四做過(guò)假按揭的房子

假按揭是指開(kāi)發(fā)商為資金套現(xiàn)，將手中的存量住房以虛構(gòu)的買(mǎi)房人（內(nèi)部職工或開(kāi)發(fā)商親屬或素不相識(shí)的人）的名字購(gòu)買(mǎi)，從銀行套取購(gòu)房貸款。開(kāi)發(fā)商通過(guò)給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對(duì)方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，銀行即根據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商放款，開(kāi)發(fā)商提前收回投資，然后再想辦法將房子上市出售。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：買(mǎi)房人可以通過(guò)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢，房屋是否處于可售狀態(tài)，以及該項(xiàng)目退房率是否很高，咨詢項(xiàng)目周邊二手房買(mǎi)賣(mài)機(jī)構(gòu)，考察社區(qū)入住率等，通過(guò)多種渠道了解開(kāi)發(fā)單位的實(shí)力。業(yè)內(nèi)人士提醒買(mǎi)房人，購(gòu)買(mǎi)時(shí)需特別注意所購(gòu)房子是否為二手房。

情況五滯銷房

還有一種情況，就是該項(xiàng)目本來(lái)就滯銷，開(kāi)發(fā)商抓住目前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力短暫釋放的時(shí)機(jī)，重新開(kāi)盤(pán)以吸引買(mǎi)房人。據(jù)了解，產(chǎn)品定位不合理、價(jià)格較高、房屋設(shè)計(jì)不合理等因素都可能導(dǎo)致房屋滯銷。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：買(mǎi)房人可以通過(guò)項(xiàng)目詳情的網(wǎng)頁(yè)及房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，了解項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、銷售情況及銷售周期，長(zhǎng)期銷售不暢的項(xiàng)目可確定為滯銷。買(mǎi)房人需要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)地考察，咨詢已經(jīng)入住的業(yè)主或者登錄業(yè)主論壇，弄清楚房屋滯銷的原因。

此外，業(yè)內(nèi)人士提醒買(mǎi)房人，不管是上述哪種情況，此類房源與新房源相比，使用年限較短且戶型設(shè)計(jì)方面可能存在不合理，不過(guò)這些房源多為現(xiàn)房，買(mǎi)房人可以實(shí)地考察之后再做決定。

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