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為了更好地貫徹實施市政府發(fā)布的修改后的《上海市土地使用權出讓辦法》（市政府令第101號，以下簡稱《辦法》），特制定本試行辦法。

一、招標拍賣組織機構

（一）市土地使用制度改革領導小組在市房地資源局設立上海市土地使用權出讓招標拍賣辦公室（以下簡稱市招標拍賣辦公室），負責指導、協(xié)調和監(jiān)督本市土地使用權招標、拍賣的實施。市招標拍賣辦公室由市計劃、建設、規(guī)劃、土地、財政、住宅、監(jiān)察等部門派員組成。

（二）區(qū)（縣）政府在區(qū)（縣）土地管理部門設立區(qū)（縣）招標拍賣辦公室，負責編制本行政區(qū)域內土地招標、拍賣計劃，確定招標、拍賣地塊，組織、協(xié)調土地招標、拍賣的有關事項等。區(qū)（縣）招標拍賣辦公室由區(qū)（縣）計劃、建設、規(guī)劃、土地、財政、住宅、監(jiān)察等部門派員組成。區(qū)（縣）招標拍賣辦公室成員名單報市招標拍賣辦公室備案。各區(qū)（縣）土地管理部門負責制訂招標、拍賣文件，發(fā)布招標公告，接受咨詢和組織實施招標、拍賣等事務性工作。

（三）市招標拍賣辦公室組建上海市土地使用權出讓招標評標委員會候選專家?guī)欤ㄒ韵潞喎Q專家?guī)欤?，專家?guī)煊墒泻蛥^(qū)（縣）計劃、建設、規(guī)劃、土地、財政等方面的專家組成。專家?guī)旖M成人員由各有關部門推薦、市招標拍賣辦公室確定。專家?guī)旖M成人員每年調整1次，調整比例不低于總人數(shù)的20％。

二、招標、拍賣范圍

（一）按照《辦法》規(guī)定，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等項目（以下統(tǒng)稱六類項目）的土地使用權出讓，包括市政府對工商企業(yè)已注入土地資產的土地改變?yōu)榱愴椖坑猛镜?，以及以劃撥方式取得土地使用權的土地轉讓房地產后改變?yōu)樾陆愴椖坑猛镜?，應當通過招標、拍賣方式進行。但經市政府批準以協(xié)議方式出讓土地使用權的項目和市政府有關部門認定的舊區(qū)改造項目除外。

（二）在《辦法》施行前，按照“一次規(guī)劃、分期開發(fā)、計劃分期批復”方式進行的建設項目，已經批準項目建議書、辦理了第一期用地手續(xù)且簽訂出讓合同的，在申請辦理分期開發(fā)用地手續(xù)時，經市計委、市房地資源局核準，按《辦法》施行前的出讓辦法執(zhí)行。

在《辦法》施行前，市政府批準的市統(tǒng)征基地“1．5萬畝”、市統(tǒng)征基地“2萬畝”范圍內的土地，原建設單位在辦妥規(guī)劃、計劃等手續(xù)后申請辦理用地手續(xù)的，按《辦法》施行前的出讓辦法執(zhí)行。

在《辦法》施行前，已經批準項目建議書和規(guī)劃選址意見書，但尚未取得經營性項目建設用地計劃的項目，經市計委、市房地資源局批準后，可按照本試行辦法，采取邀請招標的方式出讓。

（三）按照《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的規(guī)定，應當由區(qū)（縣）土地管理部門審查、報區(qū)（縣）政府批準的六類項目，由區(qū)（縣）政府實施招標、拍賣；應當由市房地產資源局審查、報市政府批準的六類項目，委托區(qū)（縣）政府實施招標、拍賣。

三、招標、拍賣計劃

土地使用權出讓招標、拍賣計劃，應當符合本市國民經濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的要求，并納入土地利用年度計劃。

區(qū)（縣）招標拍賣辦公室負責編制本行政區(qū)域內的土地使用權出讓招標、拍賣年度計劃，并納入本區(qū)（縣）土地利用年度計劃，經區(qū)（縣）政府同意后，報市房地資源局和市計委。市房地資源局會同市計委根據(jù)本市土地利用年度計劃綜合平衡后，制訂全市土地使用權出讓招標、拍賣計劃，經市土地使用制度改革領導小組批準后，分解下達給各區(qū)（縣）。

四、招標、拍賣地塊

（一）招標、拍賣地塊的確定

區(qū)（縣）招標拍賣辦公室根據(jù)分解下達的土地使用權出讓招標、拍賣計劃，確定本區(qū)（縣）具體的招標、拍賣地塊。

列入招標、拍賣計劃的地塊，應當符合城市規(guī)劃管理規(guī)定的下列條件：

1、不在城市總體規(guī)劃確定的城市生態(tài)敏感區(qū)和建設敏感區(qū)之內；

2、具有經批準的詳細規(guī)劃；

3、有關法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

列入招標、拍賣計劃的地塊及道路紅線、軌道交通、河道藍線、綠化控制線、高壓走廊控制線、微波通道、市政管線等全市性控制因素的，應當經市規(guī)劃局復核。

（二）招標、拍賣地塊建設條件和要求的確定

土地使用權出讓招標、拍賣前，區(qū)（縣）招標拍賣辦公室應當以書面形式向有審批權限的市、區(qū)（縣）計劃、規(guī)劃等相關管理部門征詢出讓地塊建設項目的立項條件、規(guī)劃參數(shù)、市政配套等建議要求、各相關管理部門應當提出書面建設要求。各項建設要求應當在招標文件和拍賣的有關資料中明確。

（三）招標、拍賣地塊底價的確定

土地使用權出讓招標、拍賣前，由區(qū)（縣）招標拍賣辦公室委托有資格的土地估價機構綜合考慮土地開發(fā)程度、用途、年限、容積率、環(huán)境等因素，對出讓地塊招標、拍賣的底價進行評估并報市招標拍賣辦公室確認。新增建設用地，主要包括征地費用等前期開發(fā)費用和出讓金；存量建設用地，主要包括原土地使用人的拆遷補償安置費等前期開發(fā)費用和出讓金。

（四）招標、拍賣地塊的公示

區(qū)（縣）土地管理部門應當將區(qū)（縣）招標拍賣辦公室確定的招標、拍賣地塊信息，定期在地塊所在地的區(qū)（縣）房地產交易中心予以公示，并報市房地資源局備案。市房地資源局匯總全市地塊信息后，在市房地產交易中心公示。

五、招標、拍賣程序

（一）土地使用權出讓招標按照下列程序實施：

1、區(qū)（縣）招標拍賣辦公室根據(jù)擬出讓地塊的具體情況，決定公開招標或邀請招標方式。采用邀請招標方式的，應報市計委和市房地資源局批準。

2、區(qū)（縣）土地管理部門制定有關招標文件。采用公開招標的，區(qū)（縣）招標拍賣辦公室最遲在投標截止之日前60日，發(fā)布招標公告；采用邀請招標的，區(qū)（縣）土地管理部門最遲在投標截止之日前30日，向三個以上具備條件的個人、法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書和有關資料。

3、區(qū)（縣）土地管理部門在發(fā)出招標公告（投標邀請書）后，接受有意受讓土地使用權者領取招標文件；按照公告（投標邀請書）確定的勘察地塊時間，接受有意受讓土地使用權者勘察擬出讓的地塊；負責接待咨詢，解答疑問。

4、投標人填寫標書，由法定代表人簽名加蓋公章后密封（投標人為個人的由投標人簽名），在支付保證金后，按照招標公告（投標邀請書）明確投標時間投入招標公告（投標邀請書）指定的標箱內。區(qū)（縣）招標拍賣辦公室在投標截止之日前，將招標底價密封后投入指定的標箱內。

5、區(qū)（縣）招標拍賣辦公室按照招標公告（投標邀請書）確定的地點，在提交投標文件截止時間的同一時間組織開標。開標時，區(qū)（縣）招標拍賣辦公室可以委托公證機構公證，開標過程應當記錄并存檔備查。

6、區(qū)（縣）招標拍賣辦公室從專家?guī)熘谐槿?人以上單數(shù)成員，并由出讓人委派2名代表組成評標委員會，負責進行評標。評標應當在保密的情況下進行。評標委員會對標書進行評審和比較，提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。全部的有效標書均未達到底標要求的，應當終止招標。評標委員會認為所有投標均不符合招標要求的，可以否決所有投標。終止招標或者否決所有投標的，區(qū)（縣）招標拍賣辦公室可以重新招標。

7、區(qū)（縣）招標拍賣辦公室根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人，確定中標人，發(fā)出中標通知書，并通知其他未中標人。在發(fā)出中標通知書后5個工作日內，將中標結果報市招標拍賣辦公室備案。

8、中標人在中標通知書規(guī)定的期限內，與出讓人簽訂土地使用權出讓合同，并支付定金。

9、受讓人憑出讓合同，向計劃、建設、規(guī)劃等管理部門領取有關批準文件。

10、區(qū)（縣）土地管理部門應當在簽訂出讓合同后5個工作日內，將受讓人、出讓金額、出讓地塊使用條件等報市房地資源局備案，并將出讓地塊的成交價格等有關信息在市房地產交易中心和地塊所在地的區(qū)（縣）房地產交易中心公示。

（二）土地使用權出讓以拍賣方式進行的，按照下列程序實施：

1、出讓人或委托拍賣人（須由出讓人與委托拍賣人簽訂委托合同）在拍賣前30日發(fā)布拍賣公告，明確拍賣的時間、地點、出讓地塊的有關情況以及競買人的資格條件等相關事項。

2、出讓人按拍賣公告確定的勘察地塊時間，接受有意受讓土地使用權者勘察擬出讓的地塊，并負責接待咨詢，解答疑問。

3、競買人在拍賣前提出競買申請，按照拍賣公告確定的時間、地點辦理登記入場手續(xù)，并按規(guī)定支付保證金。

4、出讓人或委托拍賣人按照拍賣公告確定的時間、地點舉行拍賣會。在拍賣前，應給符合資格的競買人發(fā)帶編號的競買標志牌，并宣布拍賣規(guī)劃和注意事項。通過公開競買，應價最高的競買人獲得出讓地塊的使用權。但最高應價未達到拍賣底價的，拍賣人應當終止拍賣。

5、確定的最高應價人與出讓人或者拍賣人簽訂成交確認書，持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。

6、受讓人憑出讓合同，向計劃、建設、規(guī)劃等管理部門領取有關批準文件。

7、區(qū)（縣）土地管理部門在簽訂出讓合同后5個工作日內，將受讓人、出讓金額、出讓地塊使用條件等報市房地資源局備案，并將出讓地塊的成交價格等有關信息在市房地產交易中心和地塊所在地的區(qū)（縣）房地產交易中心公示。

六、土地使用權出讓金及初始登記

土地使用權出讓金按照招標或拍賣成交價的30％繳納。受讓人應當按照出讓合同規(guī)定的付款期限，向市房地資源局繳付土地使用權出讓金，并按照《辦法》的規(guī)定，向市房地產登記機構辦理土地使用權初始登記，領取房地產權證。

本試行辦法的具體應用問題，由市房地資源局負責解釋。

一、建設用地使用權出讓有哪些新式

建設用地使用權出讓有三種形式分別是拍賣出讓土地使用權，招標出讓土地使用權，協(xié)議出讓土地使用權。

具體內容如下：

1、拍賣出讓土地使用權，拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間，公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。凡經營性，營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓；

2、招標出讓土地使用權，招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。凡經營性，營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓；

3、協(xié)議出讓土地使用權，協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。