企業(yè)拆遷安置報告范文
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
(一)東莞市房地產(chǎn)發(fā)展狀況
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場,消費者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動,我們從東莞市常-平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常-平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
(二)宏觀規(guī)劃對**房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標,**房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
2、常-平的城市定位及重心南移的決策,使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇,必將成為**房地產(chǎn)市場的熱點。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。
常-平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20**年常-平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常-平城市景觀體系為“一點十廊,五軸十六節(jié)點,三區(qū)七門戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常-平建設成為“水在城中,城在綠中,綠在陽光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
(三)房地產(chǎn)市場分析
1、常-平各個區(qū)域分析:
1)常-平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心,中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等,其座落于常-平商圈區(qū),整個區(qū)域以小戶型,小面積為主,綠化率低,配套設施少,其成功銷售的主要原因來自地段,地段決定它的價值,此區(qū)域樓盤極具投資性,投資價值高,回報快,出租率高,購買以香港本地投資客較多,部分買來住家,其交通購物方便,周邊配套設施齊全,是常-平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場,北面為碧湖花園,并期主要以外銷為主,開發(fā)以大戶為主,大面積。主要針對香港人,新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結,本地人購買占80%,本地人購房以三戶為主,面積要求在大,對住戶要求舒適、寬敞。作為住家,香港人以二房面積小購買較多,作為旅游渡假的落腳點,北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全,注重環(huán)境,以中心湖為賣點,至力打造常-平明星樓盤,該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常-平南面,常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴重,原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價不等,以中小戶型為主,早期針對長香港業(yè)主,如紫荊花園購買者98%為香港人,其產(chǎn)品戶型設計針對港人設計,目前港人購房所占比例僅僅20%左右,而陽光山莊20xx年購房80%為內地人,常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,目前處于滯銷局面,目前購買客戶向本地內地市場延伸,其產(chǎn)品已不適應消費者需求。
4)常-平東門區(qū)域。
**房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎設施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常-平大劇院,因市場配套的大力支持,成為常-平市場新地熱點區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),如東田麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關注,這與常-平的規(guī)劃是分不開的,成為常-平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常-平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福,規(guī)劃新建落成的世紀康城,相鄰新天美地,以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體,其區(qū)域開發(fā)的商品房,配套設施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠離工業(yè)區(qū),污染小,戶型設計超前,購買者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購買的主要原因,來自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設計符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內以香港人居多?,F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點,以優(yōu)質的管理服務,新穎的產(chǎn)品設計為基礎,銷售均價在3600元/平方米左右,目前片區(qū)內香港人購房呈下降趨勢,本地與內地呈現(xiàn)上升趨勢,且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區(qū),大環(huán)境為賣點,在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,后期購房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶型方正實用,樓價適中,各方面配套齊全,**年銷售不是很樂觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,根據(jù)調查其空置房是作為抵扣工程款所用。
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設計新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調研,該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌?,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常-平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問量也較少,我司預測導致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成。
新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個性化,特設7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價單位毛胚房,造成過一時搶購熱潮,但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,其銷售也逐步回落,作為新推樓盤其推廣力度是相當大的,幾乎涵蓋了常-平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,三戶及四房購買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內相對較好。
(四)關于安置辦法的市場結論:
1、**房地產(chǎn)市場前程看好,但其競爭也是日趨激烈,品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,到施工設計,還是物業(yè)管理,銷售服務越來越注重品牌的效應。
2、常-平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變,由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業(yè)者的消費習慣不同,新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內銷市場的偏好。
3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、**房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn),實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調,現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質較好的項目外,都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
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