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1、怎么辨別假房源

首先，假房源最明顯的特征是“低價”，價格永遠(yuǎn)是一大殺器，購房者撿漏的心理永遠(yuǎn)不會消失。

通常情形是這樣的，我們通過網(wǎng)上搜索房源時，經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)一些環(huán)境優(yōu)美、戶型合理的低價優(yōu)質(zhì)房源，不過電話過去看房時，卻被告知房子已售或暫時無法看房。接下來就是推薦其他房源了，怎么樣，是不是和中關(guān)村買電腦一回事!

遇到這種情況，我們首選藥明確一點，價格與行情明顯不符的房源肯定會存在一些問題，假房源的可能性非常大，他們的目的大多數(shù)吸引來訪，帶客量也算業(yè)績呢!即使是真房源，房子本身存在問題的可能性就上升了，比如房子存在物理缺陷，比如漏水，兇宅等，還有一種情況，房子產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，比如已經(jīng)被業(yè)主抵押給銀行卻仍然在中介掛牌銷售，買房者有房財兩空的風(fēng)險。

2、查看房子產(chǎn)權(quán)

這一點相信所有的購房者都不會漏掉，但市場上各種產(chǎn)權(quán)的房子很多，比如普通住宅、商住兩用房、經(jīng)濟適用房、房改房、回遷房等。不同的房子產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差異很大，上市的條件也各不相同，所面臨的稅費和貸款政策都不一樣，這一點不是所有的購房者都清楚。甚至可以說，很多人對普通商品房之外的房源一無所知。

在這里，我們想強調(diào)的是，對于普通商品房交易，產(chǎn)權(quán)只需要核實房主是否有完全產(chǎn)權(quán)即可，剩下的只需要符合現(xiàn)行交易稅費政策就可以了。

而非普通房源，則需要搞清楚上市條件。以經(jīng)濟適用房為例，前幾年在北京比較流行，它是一種政策性住房，購房者只擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年不得上市交易，因特殊需求確需轉(zhuǎn)讓的，須由政府按照原價參考物價和折舊水平回購，不得轉(zhuǎn)賣他人。滿5年上市交易，需向有關(guān)部門補交同地段經(jīng)適房和普通商品房之間的差價，而且政府有優(yōu)先回購權(quán)。

3、實地查看

實地查看是重要的一環(huán)。這一環(huán)節(jié)，要查看房子物理狀況，戶型、樓層采光、所處小區(qū)位置、小區(qū)交通狀況、物業(yè)狀況、配套設(shè)施等。外部環(huán)境主要關(guān)注出行交通、噪音源、空氣狀況(假如小區(qū)東邊有條河，河?xùn)|邊有個養(yǎng)豬場，那可就不大好了)等。

4、承租人優(yōu)先購買權(quán)

這事有多少人知道?所謂承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指“出租人出賣租賃房屋時，須在出賣前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”，這一條已經(jīng)被寫入《民法典》。

這一條對我們買二手房有什么影響呢?舉個例子，業(yè)主王先生打算將名下一套出租房出售，他通過中介聯(lián)系到了意向購買人胡女士。胡女士看后對房源也比較滿意，于是雙方簽訂了購房合同。但胡女士簽完合同才發(fā)現(xiàn)，這套房子正處于出租狀態(tài)，由于已經(jīng)簽約，胡女士要求承租人葉先生搬出。但葉先生拿出租房合同，表示租房合同尚未到期，不支付違約金不搬。但違約金該由誰出，業(yè)主王先生和購房者胡女士之間產(chǎn)生了分歧。

上面所說的還是一般情況，只涉及到違約金情況，我們要說的“承租人優(yōu)先購買權(quán)”才是要命的，因為有了民法典規(guī)定，如果承租人葉先生以胡女士同等條件購買承租房源，他具有優(yōu)先購買權(quán)，胡女士與業(yè)主王先生所簽合同將會自動失效。這是相對于買房者來說的，避免這種狀況只有一種方法：讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明。

5、戶口問題

很多人買房時為了戶口，比如孩子教育問題，這就涉及到戶口問題，簽約買房時，一定要在合同中約定交易完成后限期完成戶口遷出遷入手續(xù)。因為很多學(xué)校要求戶口遷入幾年后才能讓子女入學(xué)。

當(dāng)然在二手房交易中還有很多需要注意的，比如定金問題、抵押狀態(tài)的房子怎么出售等，下回再表。說了這么多，我們只是希望作為買房者，不要因為買房而讓自己陷入囧境。