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購買無證房的風險和合同法律解釋

來源：法律編輯整理時間： 2023-07-03 15:54:44 58 人看過

無證房屋租賃合同有效與否取決是否滿足有效合同的條件：出于真實的意思表示履行合同，或者合同本身不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，公序良俗，行為人與相對人無惡意串通，有損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。同時當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。

購買無證房產(chǎn)是否能公證

購買無證房產(chǎn)不能公證。由于無證房產(chǎn)本身存在一些問題和漏洞，沒有房產(chǎn)證，房屋不能轉(zhuǎn)讓，如果進行公證，更容易引起矛盾。因此，無證房先辦理房產(chǎn)證，再進行公證。根據(jù)《公證法》規(guī)定、法人或者其他組織可以向居住地、經(jīng)常居住地、行為地或者事實發(fā)生地的公證機構(gòu)申請公證。申請涉及房地產(chǎn)的公證，應當向房地產(chǎn)所在地的公證機構(gòu)提出；申請涉及房地產(chǎn)的委托、聲明、贈與、遺囑的公證，可以適用前款規(guī)定。

《民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第一百五十四條行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

第二百一十五條當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。

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退房問題與期房購買的法律風險

購買期房后能退。購買期房的法律風險有兩個：1、開發(fā)商的情況很難把握；2、市場情況和價格難以預測。購買的未來房屋可以退還，但應滿足以下情況：1。商品房銷售合同內(nèi)容與認購書內(nèi)容不同；2、開發(fā)商未取得相應的批準和證書；3、開發(fā)商單方面變更計劃；4、抵押貸款未獲批準；5、先賣后抵，一房二賣或先抵后賣；6、面積誤差；7、質(zhì)量缺陷；8、拆遷補償安置房屋；9、延誤交付；10、逾期許可。購買期房的人如何才能退房期房退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。所謂約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如果雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房人能證明該條件成立的，則一般情況下購房者能達到退房的目的。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房人可以退房的條件。法定退房條件綜合起來主要包括以下幾種：（一）購房合同無效購房合同無效的常見情形有：（1）開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)，如開發(fā)商未取得預售許可即與購房人簽訂

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買無房產(chǎn)證房子是否存在法律風險

一、買無房產(chǎn)證房子是否存在法律風險買無房產(chǎn)證房子是存在法律風險的。1．無產(chǎn)權(quán)證房屋不易辦理物權(quán)變更手續(xù)，存在交易風險。無產(chǎn)權(quán)證的房屋權(quán)利人難以行使買賣、抵押、出租、入股等權(quán)利，物盡其用，導致買受人的合法權(quán)利得不到有效保障；2．房屋拆遷時，無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人無法獲得與產(chǎn)權(quán)證房屋價值相當?shù)难a償；3．無產(chǎn)權(quán)證的房屋被認定為違章建筑的，還將面臨行政處罰和強制拆除。無產(chǎn)權(quán)證房屋當然應在現(xiàn)行法律框架內(nèi)得到相應的保護。即使無證房屋屬于違章建筑，除法定機關(guān)外，任何人不得侵占、破壞或者拆除，否則無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人可以要求返還財產(chǎn)，排除妨礙和賠償損失；4．無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人行使房屋權(quán)利與鄰居發(fā)生糾紛時，應當適用相鄰關(guān)系的規(guī)定，接受限制和擴大權(quán)利；5．當無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣雙方發(fā)生糾紛，需要通過法律渠道解決時，無產(chǎn)權(quán)證房屋的風險更加明顯。在此期間，如果房屋產(chǎn)權(quán)證書尚未頒發(fā)，買賣雙方簽訂的合同無效，合同中約定的任何條

2023-12-03

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購房合同的詳細解釋和說明

購房合同是購房人與開發(fā)商簽訂的紙質(zhì)購房協(xié)議，具有法律效力。購房合同是購房交易的關(guān)鍵。房屋買賣合同也是買賣合同的重要組成部分。在簽訂購房合同時，要注意核對對方的身份，明確商品房的真正產(chǎn)權(quán)人是誰。經(jīng)審核有效證件后，商品房預售、銷售必須具備“五證”，即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、商品房預售許可證、商品房銷售許可證。購房合同更名流程是什么1、購房合同網(wǎng)簽后還未辦理備案的想要更名，需要購房者和開發(fā)商提出申請撤銷網(wǎng)簽購房合同的預告登記手續(xù)，待房管局審批通過后，房管局回收作廢的購房合同，撤銷預告登記，然后開發(fā)商就可以與購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候就可以更改戶主姓名了。2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽并完成備案。這種情況通常已經(jīng)完成貸款手續(xù)，如果一定要辦理更名，則需要購房者和開發(fā)商協(xié)商，征得開發(fā)商同意撤銷現(xiàn)有購房合同，并和新的購房者簽約重新備案?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案

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2023-07-05

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有房產(chǎn)證無土地證購買的風險是什么

1、產(chǎn)權(quán)證和土地證對于房屋的擁有權(quán)來說，兩者密不可分，沒有土地證就意味著房主不具備對該土地的使用權(quán)，那么在該土地被人侵占的時候，業(yè)主將無法維護自己的合法權(quán)益。2、沒有土地證的房子面臨雖然房產(chǎn)證握在自己手里，但土地使用權(quán)仍屬于開發(fā)商；會有非法把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人；土地使用證和產(chǎn)權(quán)證不齊影響上市交易等風險。3、不具備完整產(chǎn)權(quán)的房屋是不能買的，沒有土地使用證是辦理不了房產(chǎn)證的，房屋的產(chǎn)權(quán)是私有的，一直到產(chǎn)權(quán)滅失的，我國的房產(chǎn)證為全國統(tǒng)一的《房屋使用權(quán)證》，上面不會載明房屋的期限的，只會載明土地使用年限。有房產(chǎn)證沒有土地證的房子能買嗎？1、房子只有房產(chǎn)證而沒有土地證，當事人就很難從根本上維護自己的權(quán)益。房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發(fā)證登記并且兩者權(quán)利主體一致，房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保護。而沒有拿到《房產(chǎn)證》、《土地證》或者只有一證、或者不能辦理兩證過戶的二手商品房或別墅，買賣交

2023-06-21

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借款
購買無證二手房風險怎么防范

一、購買無證二手房風險怎么防范在初步了解了無兩證的二手房買賣的各種風險后，接下來必須考慮如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能發(fā)生的各類風險。實踐中主要采取以下兩種做法：做法一，簽訂二手房買賣預合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。做法二，簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風險。其實，上述兩種做法各有利弊，但均存在一個致命的缺陷，就是在二手房買賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付?因為賣房人通常是因為急需資金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項，通常會要求購房者支付房屋總價或者大部分款項。而此時二手房買

2023-04-17

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土地證
購買無土地證二手房有風險嗎

理論上說，二手房需要兩證才可以交易，所以沒有土地證是不可以交易的。但是實際操作過程中有些房子還是可以過戶的。產(chǎn)權(quán)證和土地證是房主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權(quán)的證明，兩者是密不可分的，沒有土地證就意味著房主不具備對該土地的使用權(quán)，那么在該土地被人侵占的時候，業(yè)主將無法維護自己的合法權(quán)益。所以，沒有土地證的房子面臨三大風險，雖然房產(chǎn)證握在自己手里，但土地使用權(quán)仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，這就不能排除開發(fā)商以該土地使用權(quán)“大證”向銀行抵押貸款的風險;不辦理土地證，有的單位可能會非法把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失;土地使用證和房產(chǎn)權(quán)證不齊影響上市交易。購買了這類二手房可以要求解除合同。這并不是違約，而是由于對方證件不齊造成合同無法履行，無需承擔違約責任，并且還可以讓對方退定金。

2023-05-01

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舉證責任
無權(quán)處分合同的法律風險

無權(quán)處分合同無效的后果：當事人因該合同而取得的財產(chǎn)要予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應折價補償；并且導致合同無效的過錯方要賠償因其過錯而給他人造成的損失。無權(quán)處分合同是指無權(quán)處分人以自己的名義就他人的權(quán)利標的訂立的契約。無權(quán)處分的法律后果是有哪些無權(quán)處分的法律后果有：1、無權(quán)處分，權(quán)利人拒絕追認。當處分物已經(jīng)交付，買受人已經(jīng)支付價款時，買受人因其善意取得處分物的所有權(quán)，權(quán)利人只能向處分人要求不當?shù)美颠€。這樣，當他還有損失時，他會根據(jù)侵權(quán)法向處分人要求損害賠償。這里的侵權(quán)行為也是一般的侵權(quán)行為；2、權(quán)利人的舉證責任很重。無權(quán)處分，權(quán)利人拒絕追認。處分物交付時，贈與合同無效，處分物的所有權(quán)在我國法律未承認物權(quán)行為獨立性和無因性的框架下返還給權(quán)利人；3、但在買賣合同中，當買受人未支付價款且善意時，處分物不再歸權(quán)利人所有，而是歸買受人所有。4、因此，權(quán)利人的損失只能通過以下列方式得到彌補，

2023-07-11

186人看過
不可抗力
合同毀損購買的房子有何風險

合同簽訂后房屋交付前毀損的風險由售房者承擔，交付后毀損的風險由購房者承擔。房屋的交付使用一般視為轉(zhuǎn)移占有，開發(fā)商應以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接，無正當理由拒絕接收毀損滅失的風險自通知之日由購房者承擔。一、購買期房有哪些風險1、定金風險：購買期房的時候購房者會先行支付一筆定金，定金的風險主要體現(xiàn)認購協(xié)議中的違約風險。大家在一開始買房的時候，簽署認購協(xié)議時，要注意審查協(xié)議內(nèi)容，對其中諸如“不能在約定的時間內(nèi)簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見。2、延遲交房：雖然在簽訂購房合同的時候已經(jīng)規(guī)定了交接房屋的時候，但也會出現(xiàn)延期交房的風險，排除不可抗力的意外，很多時候是開發(fā)商的實力影響的，因為開發(fā)商資金問題、工程管理問題等原因，所以也有可能會出現(xiàn)延遲交房的現(xiàn)象。建議大家如果是購買期房項目優(yōu)先選擇大品牌開發(fā)商。3、交房與承諾不符：畢竟購房者在買房的時候沒有看到房屋的實

2023-06-20

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小產(chǎn)權(quán)房
購買無銷售許可證的房子有風險嗎

1、簽訂【商品房買賣合同】無法律效應根據(jù)《民法典》可知，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”下簽約的合同均是部合法的，所以開發(fā)商在沒有《房屋預售許可證》的情況下出售房屋屬于違法違規(guī)行為，從而和同也不具備法律效應;2.謹防開發(fā)商“偷梁換柱”購房者購房時無法確認所購買的房屋是否屬于預售范圍內(nèi)的房子。特別是期房小區(qū)，樓棟、樓層、單元、房號等，更是沒有辦法確認，所以可能會發(fā)生購買的樓棟發(fā)生變化，購買到超出規(guī)劃的樓層等現(xiàn)象;3.開發(fā)商“一房多賣”《商品房預售許可證》要求初始登記購房者姓名要和最后的產(chǎn)權(quán)證相互對照，進行有效網(wǎng)簽備案，以及購房款會進入合法的資金監(jiān)管賬戶，可以保證購房者的權(quán)益不受欺詐。如果購房者和所購的房屋不能通過合法的程序進行捆綁、保護，資金來源不收監(jiān)管，某些開發(fā)商可能利用這個空子進行一房多賣!4.無法辦理按揭手續(xù)在沒有《商品房預售許可證》的情況下，購房者無法辦理按揭手續(xù)，不能通過按揭方式

2023-04-17

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購買期房的法律風險揭示：能否退房？

購買期房的法律風險：1、開發(fā)商的情況難以把握。2、市場的行情和價格難以預測。購買的期房可以退，但是要符合以下情況：1、商品房買賣合同內(nèi)容異于認購書內(nèi)容；2、開發(fā)商未取得相應的批準、證件；3、開發(fā)商單方變更規(guī)劃；4、按揭未獲批準；5、先賣后抵、一房二賣或先抵后賣；6、面積誤差；7、質(zhì)量瑕疵；8、拆遷補償安置房屋；9、遲延交房；10、逾期辦證。購買期房時注意開發(fā)商證照問題因所購買房屋是預售的期房，購房者對與開發(fā)商簽訂的合同的合法性審查就應該尤其注意，這是維護自己合法權(quán)益的基礎(chǔ)和根本。《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條明確規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。防范措施：審查開發(fā)商能否提供《商品房預售許可證》原件，對預售許可證上所載明的內(nèi)容進行審查，看自己所購買的房屋是否座落在預售許可證所載明的預售房屋范圍；去房管部門或登陸房管部門網(wǎng)站對預售許可證的真

2023-07-20

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一、實踐中借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋，由于違反國家有關(guān)法律規(guī)定，委托合同無效，名義產(chǎn)權(quán)人反悔，將導致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。同時，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當困難。二、借名購買普通房屋，也存在如下風險：（1）名義產(chǎn)權(quán)人反悔，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。（2）在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，或者名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

2023-04-14

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因無權(quán)代理而簽訂的合同有三種：1、根本無代理權(quán)簽訂的合同，是指未經(jīng)代理人授權(quán)，以代理人名義簽訂的合同；2、超越代理權(quán)簽訂的合同，是指代理人與被代理人之間存在代理關(guān)系，但代理人超越被代理人授權(quán)與他人簽訂的合同；3、代理關(guān)系中止后簽訂的合同，是指行為人與被代理人之間的原始代理關(guān)系。但由于代理期限屆滿、代理事務(wù)完成或委托關(guān)系被代理人取消，被代理人與代理人之間的代理關(guān)系已不復存在，但原代理人仍以被代理人理人的名義與他人簽訂合同。無權(quán)代理合同是否真的有效無權(quán)代理合同經(jīng)被代理人追認有效，被代理人拒絕追認的，無權(quán)代理合同對被代理人不發(fā)生效力。無權(quán)代理合同因其缺乏代理權(quán)，存在主體上的瑕疵，但是這種缺陷是可以通過本人的追認加以補正的，屬于效力待定的合同?！睹穹ǖ洹返谝话倨呤粭l規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。相對人可以催告被代理

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