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一、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅嗎

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))第三條規(guī)定：“對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅?！边@里包括非普通住宅。個(gè)人銷售的房屋類型如何判斷，應(yīng)主要依據(jù)房屋所有權(quán)證書所載明的登記類型確定。對(duì)于營(yíng)業(yè)用房登記為住宅類型的，應(yīng)據(jù)實(shí)判斷，不能適用上述免稅規(guī)定。

二、土地增值稅的特點(diǎn)

(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

(4)實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

三、銷售二手房時(shí)要交什么稅

①個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。

個(gè)人所得稅繳納規(guī)定：如果同時(shí)滿足家庭少有住宅、購(gòu)買時(shí)間超過5年，免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。

注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購(gòu)房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。

②營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅稅率：交易總額的5%。

營(yíng)業(yè)稅繳納規(guī)定：

(1)滿兩年的住宅，免征營(yíng)業(yè)稅;

(2)未滿兩年的住宅，營(yíng)業(yè)稅=銷售價(jià)格x5%。

注：購(gòu)買時(shí)間是否滿2年首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算，一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。

③土地增值稅(部分房屋)

土地增值稅稅率：

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅額=增值額x30%;

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%，稅額=增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%;

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%，稅額=增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額x15%;

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上，稅額=增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%。

注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計(jì)算;另外，如果房齡滿三年土地增值稅減半，滿五年免征。

土地增值稅計(jì)算方法：土地增值額=合同銷售價(jià)-扣除項(xiàng)目金額(其中扣除項(xiàng)目金額=上手價(jià)格+上手契稅+上手印花稅+交易手續(xù)費(fèi)+營(yíng)業(yè)稅)。

繳納條件：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的時(shí)候需要繳納土地增值稅。

④交易手續(xù)費(fèi)

二手房交易手續(xù)費(fèi)=房屋面積x2.5元/平方米。