抵押國有土地使用權(quán)應(yīng)注意哪些法律問題
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時(shí)間： 2023-05-05 09:10:41
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1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。
國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對(duì)這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。
2.土地使用權(quán)抵押的前提。
房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。
3.抵押須有書面文件。
土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。
4.土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。
在土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。
5.保險(xiǎn)問題。
土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。
6.土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)辦理登記手續(xù)。
如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項(xiàng)權(quán)利證書。
7.土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。
一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。
8.董事會(huì)的決議。
抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會(huì)同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會(huì)和董事會(huì)同意抵押的決議。
9.應(yīng)請(qǐng)律師出具法律意見書。
為了證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請(qǐng)律師就抵押問題出具法律意見書。
10.土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)。
因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。
11.處置抵押物時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。
抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
12.抵押權(quán)的終結(jié)。
土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。
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土地使用權(quán)抵押我國的國有土地所有權(quán)不得買賣，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓。由于房屋與土地不可分離，所以在以國有土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上的房屋同時(shí)抵押。要注意兩點(diǎn)，一是如果該國有土地使用權(quán)是由國家劃撥取得的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在拍賣房地產(chǎn)的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。二是國有土地使用權(quán)抵押合同訂立后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在拍賣該抵押的國有土地使用權(quán)時(shí)，可以將新增的房屋一同拍賣，但對(duì)新增房屋拍賣的價(jià)款，抵押權(quán)人沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。2023-04-22188人看過 -
土地使用權(quán)抵押《中華人民共和國民法典》第260條規(guī)定，“法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂”屬于“集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)”。這里的“法律規(guī)定”，主要是指《中華人民共和國憲法》第10條第2款和《土地管理法》第9條的規(guī)定?！吨腥A人民共和國民法典》第261條第1款進(jìn)一步規(guī)定：農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。從文義上看，集體土地所有權(quán)的主體是“集體”，而“集體”由“本集體成員”構(gòu)成。這在一定程度上解決了農(nóng)民集體所有權(quán)權(quán)利主體虛位以及農(nóng)民集體成員權(quán)利保護(hù)不力的問題，但這并不表明集體成員就集體財(cái)產(chǎn)形成共有關(guān)系，集體成員不能獨(dú)自對(duì)集體財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利，離開集體時(shí)也不能請(qǐng)求分割集體財(cái)產(chǎn)。一、政府征地我們農(nóng)民可以不同意么《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益的需要，有權(quán)對(duì)集體所有的土地進(jìn)行征收。只要該項(xiàng)目經(jīng)法定程序?qū)徟⒁婪ㄟM(jìn)行征地補(bǔ)償就是合法的。換言之，集體所有的土地如2023-03-04464人看過 -
土地使用權(quán)所謂國有土地使用權(quán)出讓其實(shí)是指國家將土地的使用權(quán)在規(guī)定的年限內(nèi)出讓給土地的使用者，而土地使用者需向國家交付約定的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用的行為。由于國有土地使用權(quán)出讓的專業(yè)性比較強(qiáng)，所以在進(jìn)行出讓時(shí)一定要小心謹(jǐn)慎。下面我們一起來看看國有土地使用權(quán)出讓的注意事項(xiàng)有哪些。國有土地使用權(quán)出讓的注意事項(xiàng)：一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查出讓合同簽訂之前，要對(duì)出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。二、土地出讓須符合政府規(guī)劃國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。三、土地使用權(quán)的出讓方式對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。四、土地使用權(quán)出讓的簽訂形式1、土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權(quán)出讓合同，同時(shí)向縣級(jí)2023-03-0357人看過
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土地使用權(quán)抵押浙江省國土資源廳：你廳《關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的請(qǐng)示》（浙土資發(fā)〔2000〕244號(hào)）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)函復(fù)如下。一、企業(yè)間以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)的，應(yīng)首先辦理批準(zhǔn)手續(xù)。二、企業(yè)之間訂立的主合同符合法律、法規(guī)規(guī)定的，為保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)，債務(wù)方企業(yè)可以依法取得的出讓國有土地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)抵押。設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。三、土地使用權(quán)抵押擔(dān)保必須依法辦理抵押登記。2023-04-22489人看過 -
一、房屋預(yù)售后抵押土地使用權(quán)的法律法規(guī)有哪些（一）依據(jù)中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：商品房預(yù)售抵押土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（二）國務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、土地抵押后辦理預(yù)售許可證流程（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金：根據(jù)規(guī)定。符合2023-04-12147人看過
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#抵押
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抵押，主要指的是抵押人和債權(quán)人通過書面的形式簽訂有關(guān)的約定，不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將抵押的財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人拒絕履行或者沒有能力履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)按照法律的相關(guān)規(guī)定，將抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)變賣、或者拍賣，所得的價(jià)款優(yōu)先進(jìn)行受償。... 更多>
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工業(yè)專用土地用途抵押應(yīng)注意哪些問題黑龍江在線咨詢 2021-11-19工業(yè)用地使用權(quán)抵押由地上建筑物和其他附著物抵押。當(dāng)?shù)厣辖ㄖ锖推渌街锉坏盅簳r(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)將被抵押。因此，當(dāng)?shù)赜薪ㄖ锏雀街飼r(shí)，不可能進(jìn)行簡單的土地使用權(quán)抵押或房屋產(chǎn)權(quán)抵押，而必須同時(shí)抵押土地、地上建筑物等附著物，并按規(guī)定辦理土地使用權(quán)抵押登記和房地產(chǎn)抵押登記。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十五條，土地使用權(quán)和地上建筑物等附著物的抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記。 -
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)注意哪些問題陜西在線咨詢 2022-10-24一是所抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)登記。抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為前提。二是集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體范圍存在限制。只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)才能進(jìn)行抵押，其他的如集體舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)一般不得抵押。三是集體建設(shè)用地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押?！稉?dān)保法》第三十六條和《物權(quán)法》第一百八十三條都明確規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押 -
集體土地使用權(quán)抵押擔(dān)保所需的條件是什么, 抵押權(quán)應(yīng)該注意哪些問題云南在線咨詢 2022-03-05(1)權(quán)屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的;(3)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭議的;(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的;(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒 -
國有劃撥土地使用權(quán)抵押首次登記需要注意的法律問題及抵押金的規(guī)定山東在線咨詢 2022-01-19涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個(gè)法律問題： 1.無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對(duì)這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。 2.土地使用權(quán)抵押的前提。房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價(jià)款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行 -
土地使用證抵押貸款過程中需要注意哪些問題山東在線咨詢 2023-09-04一、要注意下列問題： 1.是否有地上建筑物，地上建筑物是否已辦理了產(chǎn)權(quán)登記。 2.是國有用地還是集體用地。 3.是農(nóng)用地還是建設(shè)用地。 二、債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押： （一）建筑物和其他土地附著物； （二）建設(shè)用地使用權(quán)； （三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)； （四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通運(yùn)輸
