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1、由于拆遷人(甲公司)在拆遷地，沒(méi)有房產(chǎn)調(diào)換給被拆遷人(乙)，拆遷人(甲公司)與拆遷地有房產(chǎn)的所有權(quán)人，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(丙公司)簽訂商品房賣(mài)買(mǎi)合同，用于安置被拆遷人(乙)。2、被拆遷人(乙)先用現(xiàn)金交付了該房的訂金，但正式簽訂合同時(shí)拆遷人(甲公司)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(丙公司)沒(méi)有通知被拆遷人(乙)來(lái)在落款簽字蓋章(甲和丙都有乙的電話(huà))，事后甲和丙公司也不給在買(mǎi)受人落款空白處補(bǔ)簽乙的名字。2、該合同首頁(yè)賣(mài)買(mǎi)當(dāng)事人寫(xiě)明是出賣(mài)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(丙公司)，買(mǎi)受人是被拆遷人(乙)，但該房賣(mài)買(mǎi)合同的結(jié)束部分落款買(mǎi)受人沒(méi)有被拆遷人(乙)，該合同落款買(mǎi)受人簽章處是拆遷人(甲公司)，并且合同的齊縫章也是拆遷人(甲公司)的。請(qǐng)問(wèn)甲乙誰(shuí)應(yīng)該去收房驗(yàn)房?買(mǎi)受人是甲還是乙?該份房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?律師：乙與甲是否有拆遷安置合同?如果有,可在房屋賣(mài)買(mǎi)合同的結(jié)束部分落款補(bǔ)簽乙.乙應(yīng)該是收房驗(yàn)房的主體(執(zhí)行人).實(shí)際買(mǎi)受

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

在進(jìn)行房屋購(gòu)買(mǎi)交易時(shí)，首要步驟便是核實(shí)房源信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，確保其符合您的需求和期望。接下來(lái)，便需要與出賣(mài)方進(jìn)行深入且細(xì)致的商討，明確關(guān)于房屋價(jià)格、付款方式、付款期限以及交房時(shí)間等關(guān)鍵要素的約定。同時(shí)，還需在簽署預(yù)售合同時(shí)，務(wù)必對(duì)于其中涉及到的各項(xiàng)支付規(guī)定、支付截止日期、房屋交付的確切日期、違約責(zé)任及免責(zé)條件等核心條款有清晰而全面的理解，以避免可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)和爭(zhēng)議。最后，雙方應(yīng)就合同中的糾紛解決機(jī)制達(dá)成共識(shí)，以便在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)有效地加以處理。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

目錄第1部分合同背景第2部分廣告與樣品第3部分房屋質(zhì)量第4部分戶(hù)型空間第5部分房屋面積第6部分建筑設(shè)備第7部分電氣部分第8部分供暖與燃?xì)獾?部分裝修標(biāo)準(zhǔn)第10部分室內(nèi)環(huán)境第11部分室外環(huán)境與綠化第12部分社區(qū)及設(shè)施第13部分價(jià)格付款第14部分房屋交付第15部分初步驗(yàn)收與保修第16部分所有權(quán)證第17部分前期物業(yè)管理第18部分業(yè)主委員會(huì)第19部分消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)第20部分抵押擔(dān)保第21部分合同變更第22部分合同終止與解除第23部分退房程序第24部分違約責(zé)任第25部分買(mǎi)受人損失第26部分爭(zhēng)議與其他第27部分合同附件

根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用書(shū)面形式簽署并具備嚴(yán)格法定效力，自正式簽訂之日起即刻生效，這一原則無(wú)論是對(duì)于草案起草者還是對(duì)于各類(lèi)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是平等適用的。然而，值得特別關(guān)注的是，法律對(duì)此有明文規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同必須以書(shū)面形式加以制定和簽署?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙

房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于要式合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，它是指出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征既有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：(一)出賣(mài)人將所出賣(mài)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)的價(jià)款;(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;(三)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);(四)房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。一、商品房房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一樣嗎不一樣。房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同相比，后者更準(zhǔn)確，更受法律保護(hù)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是指當(dāng)事人一方將其合同權(quán)利、合同義務(wù)或者合同權(quán)利義務(wù)，全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所

商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約，需要賠償差價(jià)損失?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百八十三條【違約損害賠償責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第五百八十四條【損害賠償范圍】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。第五百八十五條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。如果是買(mǎi)受人的原因造成貸款批不下來(lái)的那就不能解除合同。一、二手房能因調(diào)控政策判決解除合同嗎對(duì)于因政策導(dǎo)致合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，一般認(rèn)定屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行，當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況準(zhǔn)予變更或解除合同。因前述原因，當(dāng)事人解除合同以后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收到的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人應(yīng)將接收的房屋返還給出賣(mài)人。因解除合同造成的損失一般情況下應(yīng)按照公平原則由雙方分擔(dān)，如因一方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，損失方要求加大對(duì)方承擔(dān)比例的，可酌情予以支持。二、買(mǎi)房定金能不能退？買(mǎi)房交了定金能退，但是退還是有前提條件的。在賣(mài)方違約以及因不可歸責(zé)于當(dāng)事人

商品買(mǎi)賣(mài)房合同無(wú)效可以請(qǐng)求解除貸款合同。因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效且商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的幾種情形：1、出賣(mài)人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。包括兩種情況：一是，出賣(mài)人不具備開(kāi)發(fā)主體資格；二是，出賣(mài)人沒(méi)有銷(xiāo)售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣(mài)人沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話(huà)說(shuō)就是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)到特定的樓盤(pán)，沒(méi)有相應(yīng)的銷(xiāo)售資格。如：開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問(wèn)題，私下銷(xiāo)售房屋等等。2、買(mǎi)受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。這種情況主要是買(mǎi)受人沒(méi)有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國(guó)家限

商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)不需要監(jiān)理方。商品房具備土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到交付使用條件、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)即可進(jìn)行現(xiàn)售。商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)需要監(jiān)理方嗎的法律依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》：第二章　銷(xiāo)售條件　　第七條　商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：\n（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；\n（二）取

在完成交易雙方簽訂的合約后，需要前往房地產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)辦理備案手續(xù)，同時(shí)將該過(guò)程公布于網(wǎng)絡(luò)之上。隨后，交易方將會(huì)獲得一個(gè)獨(dú)有的網(wǎng)簽號(hào)碼，使用者可根據(jù)此編號(hào)在網(wǎng)絡(luò)上隨時(shí)查閱合同信息。針對(duì)網(wǎng)簽合同而言，其通常在簽約當(dāng)時(shí)即刻提交備案申請(qǐng)，并且審核結(jié)果一般在三至五個(gè)工作日內(nèi)反饋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的有效訂立之所需條件如下所述：其一、買(mǎi)賣(mài)雙方必須就訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同事宜形成共識(shí)并達(dá)成共同意愿；其次、相關(guān)方需按照合約規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)向?qū)Ψ阶鞒鲈手Z，并且該等承諾自始至終具有法律效力；再者、應(yīng)以正式的書(shū)面協(xié)議即合同書(shū)作為簽訂合同的主要形式，并要求所有簽署人及蓋章單位均需在合同上留下相應(yīng)的簽名和印章。《民法典》第四百八十三條承諾生效時(shí)合同成立，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第四百九十條當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。

摘自甄靈宇律師著《房屋買(mǎi)賣(mài)法律自助手冊(cè)》（上海人民出版社2010年5月第1版孫洪林主編）律師提示：根據(jù)最高法院司法解釋的規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可要求解除商品房擔(dān)保貸款合同的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的爭(zhēng)端問(wèn)題，我們可以考慮采取如下幾個(gè)解決途徑：首先是以友好洽談為主線(xiàn)來(lái)尋求解決辦法，在這一過(guò)程中，各方應(yīng)本著互相尊重、謙讓理解的精神去尋找共識(shí)，以期能夠順利無(wú)阻地解決存在的分歧和沖突；其次，可以選擇請(qǐng)第三方調(diào)解機(jī)制介入，這些機(jī)構(gòu)必須保持中立立場(chǎng)并且具有相當(dāng)聲譽(yù)，他們會(huì)通過(guò)公正、和諧的溝通方式，協(xié)助雙方找到共通之處，從而達(dá)到最大程度的和解效果；再者，可以選擇仲裁作為解決途徑，即在爭(zhēng)議發(fā)生之前或者發(fā)生之后，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成共識(shí)，自愿將爭(zhēng)議提交至具有權(quán)威性且被業(yè)界廣泛認(rèn)可的仲裁機(jī)構(gòu)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及地方性法規(guī)、行政規(guī)章等規(guī)定進(jìn)行裁決和判決，使雙方都能接受并遵守；最后，如果經(jīng)過(guò)房屋所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)解后仍未取得成功，或者雖然已經(jīng)達(dá)成了協(xié)議但是當(dāng)事人反悔的情況下，也可以選擇行政解決途徑，即購(gòu)房糾紛的當(dāng)事人可以直接向行政部門(mén)提出投訴，由該行政部門(mén)依據(jù)其法定職