久久精品免费一区二区喷潮,精品人妻乱码一,二,三区,精品一区二区三区在线成人,久久国产劲暴∨内射,精品久久久久成人码免费动漫

物業(yè)管理招投標(biāo)政策的逐步完善，使得物業(yè)管理市場(chǎng)得到了進(jìn)一步的拓寬。首先，招投標(biāo)政策從根本上規(guī)范了物業(yè)管理市場(chǎng)，使其能夠在平等的環(huán)境中進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。從而鼓勵(lì)和帶動(dòng)了一批集體型、民營(yíng)型企業(yè)的健康成長(zhǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理市場(chǎng)化的目標(biāo)。再者，招投標(biāo)制度的實(shí)行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，提升了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，并促使其向盡善盡美的目標(biāo)靠近。作為一種起步時(shí)間不長(zhǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)有其自身的特性。

一、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)

1.使開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離

我們都知道導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾的一個(gè)主要源頭就是開發(fā)建設(shè)遺留問題，隨著行業(yè)自身的發(fā)展，建管分離勢(shì)在必行。尤其是法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識(shí)，或在自身經(jīng)營(yíng)發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主的利益。物業(yè)管理招投標(biāo)的開展將促使開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主的利益不受侵害。同時(shí)也只有開發(fā)和管理的分離，才能促使越來越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨(dú)立成長(zhǎng)，保證物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。

2.加速推進(jìn)全行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程

經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，全國(guó)各地目前已初步形成了不少有較強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，這種形勢(shì)迫切企業(yè)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。但如果不能保證這種競(jìng)爭(zhēng)始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。與其他行業(yè)一樣，物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競(jìng)爭(zhēng)和交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的共同進(jìn)步和提高。而招投標(biāo)的推行正為本行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的迅速成長(zhǎng)提供了條件。

3.確立起一種同時(shí)保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三者利益的規(guī)范機(jī)制

不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標(biāo)過程中都會(huì)遇到這樣一些問題：發(fā)展商希望物業(yè)管理公司吸納一些自身難以消化的人員;減免空房管理費(fèi);為了促銷，盡量降低物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于兩難的境地。這些問題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權(quán)利義務(wù)問題，實(shí)際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三者之間的權(quán)利義務(wù)沒有得到相應(yīng)的保障。

以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)正可以解決上述問題。招投標(biāo)的評(píng)審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專家評(píng)審小組，有利于作出最正確的選擇。同時(shí)，整個(gè)招投標(biāo)過程中公開的、透明的，交易條件也是公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理?xiàng)l件。有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中存在的問題

1.暗箱操作

在物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)中，我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣的情況，前去參加某物業(yè)招標(biāo)，但是一些知道內(nèi)情的人早就說出中標(biāo)者是誰，而整個(gè)招標(biāo)的過程都證明了這個(gè)消息的正確性。又如某物業(yè)招投標(biāo)，開標(biāo)之時(shí)七八個(gè)公司競(jìng)爭(zhēng)，初選以后剩下兩三個(gè)公司，決標(biāo)之前又莫名其妙進(jìn)來一個(gè)公司，然后該公司一路前進(jìn)中標(biāo)。事實(shí)證明，許多招標(biāo)項(xiàng)目的委托對(duì)象早已內(nèi)定，或者基本已定，招投標(biāo)僅僅是在走一個(gè)添加某種光彩的形式，組織者其實(shí)并不想招標(biāo)，只是想通過招標(biāo)摸清行情。

上述現(xiàn)象雖只發(fā)生在部分地區(qū),但卻造成了嚴(yán)重不良影晌。它使人們對(duì)招投標(biāo)的公平、公正性產(chǎn)生了懷疑，破壞了選拔高水平物業(yè)管理公司的宗旨，更助長(zhǎng)和加劇了物業(yè)管理公司之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。一些公司為了中標(biāo)，找關(guān)系，走后門，大搞暗箱操作。

要解決這些問題，必須規(guī)范招投標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理的招投標(biāo)是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，只有采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)方式才能真正達(dá)到目的。因此，政府應(yīng)該成為招投標(biāo)的倡導(dǎo)者、監(jiān)督者，不應(yīng)該是招投標(biāo)的組織者、操作者和評(píng)分者。另外，招投標(biāo)的市場(chǎng)主體是房地產(chǎn)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，讓三方唱主角才能促進(jìn)招投標(biāo)活動(dòng)的健康發(fā)展。其次是要切實(shí)實(shí)行專家評(píng)審制度。物業(yè)管理的專家不應(yīng)該是任意指定的，應(yīng)該通過行業(yè)部門的審核評(píng)定。

2.惡性競(jìng)爭(zhēng)

部分企業(yè)為了競(jìng)標(biāo)，盲目追求價(jià)格的最低化。不惜虧本經(jīng)營(yíng)，將合理價(jià)格變成最低價(jià)格，把招投標(biāo)的過程變成投標(biāo)者之間競(jìng)相壓價(jià)的過程，一些招投標(biāo)組織者不顧物業(yè)管理公司是否虧損，一味追求最低價(jià)，往往是誰能承受虧損誰就中標(biāo)。按照這樣的方式招投標(biāo)，物業(yè)管理公司往往只是高興于中標(biāo)成功的瞬間，等進(jìn)入實(shí)際管理就走不通了，要么管理質(zhì)量上不去，要么必須重新調(diào)整價(jià)格。

要避免此類惡性競(jìng)爭(zhēng)事件的發(fā)生，就要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)投標(biāo)價(jià)格有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。

A.物業(yè)管理質(zhì)量與價(jià)格成正比。

目前政府實(shí)行的是不論資質(zhì)等級(jí)的統(tǒng)一價(jià)格，導(dǎo)致部分招投標(biāo)企業(yè)走入了價(jià)格誤區(qū)：招標(biāo)者希望“馬兒快點(diǎn)跑，又要馬兒少吃草”;投標(biāo)者深知價(jià)格高了中不上，于是為了中標(biāo)而刻意壓低價(jià)格。而壓價(jià)價(jià)格的結(jié)果就是影晌了物業(yè)管理質(zhì)量。其實(shí)，大家都應(yīng)該明白，管理質(zhì)量的高低與管理價(jià)格的高低是成正比的。招投標(biāo)的目的是希望通過競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的合理化，而非價(jià)格的最低化。在實(shí)際評(píng)定中，招標(biāo)方應(yīng)當(dāng)將投標(biāo)公司的管理水平與該公司的報(bào)價(jià)進(jìn)行綜合分析評(píng)定，然后作出是否科學(xué)的結(jié)論，而不是在絕對(duì)價(jià)格上簡(jiǎn)單對(duì)比。

B.投標(biāo)價(jià)格中的可比因素和不可比因素。

物業(yè)管理價(jià)格的組成比較復(fù)雜，不同的物業(yè)管理公司往往有自己的表達(dá)方式。因此常常會(huì)出現(xiàn)這些情況，各家的價(jià)格組成不一樣，很難進(jìn)行相互比較。如果一定要進(jìn)行比較就應(yīng)該將報(bào)價(jià)項(xiàng)目分成可比因素和不可比因素。能源費(fèi)、維修費(fèi)在投標(biāo)中僅僅是一種預(yù)測(cè)，進(jìn)行比較的實(shí)際意義并不大，可以劃入不可比因素。需要比較的是人員費(fèi)用、酬金和日常開支。堅(jiān)持正確的比較方法，對(duì)于正確地選擇物業(yè)管理公司具有相當(dāng)重要的意義。

目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作當(dāng)中，少數(shù)物業(yè)的使用人(或所有人)沒有按照法律制度規(guī)定的招標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，而是借助招投標(biāo)這一“冠冕”的程序進(jìn)行公開招標(biāo)，達(dá)到自我宣傳的目的，嚴(yán)重?fù)p害了物業(yè)管理企業(yè)的利益，浪費(fèi)了大量人力、物力、財(cái)力，這種行為應(yīng)該得到制止和制裁。