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物業(yè)項目接管驗收工作執(zhí)行得好與壞，甚至直接影響到未來物業(yè)管理工作的正常開展。所以，把握物業(yè)管理接管驗收的要點，具有重大的實際意義。物業(yè)管理項目接管驗收前的準備工作、物業(yè)管理公司項目接管驗收時需要接收的資料、項目接管驗收的程序是物業(yè)管理項目接管工作中應(yīng)注意的三個問題。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理項目接管驗收程序

物業(yè)項目接管驗收的工作承上啟下，是日后開展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和良好開端，因而物業(yè)管理項目接管驗收工作執(zhí)行得好與壞，直接影響到未來物業(yè)管理工作的正常開展。所以，把握物業(yè)管理接管驗收的要點具有重大的實際意義。

一、項目接管驗收前的準備工作

凡事預(yù)則立。物業(yè)管理項目接管驗收前，也要做很多準備工作，概括起來，主要有以下幾個方面：

1．建立健全項目接管驗收的組織與機構(gòu)。

在物業(yè)項目接管驗收中，首先應(yīng)根據(jù)分類建立不同專業(yè)人員的驗收小組。制定和安排物業(yè)的驗收計劃，還應(yīng)對驗收組成員根據(jù)分工進行必要的培訓，提出要求，掌握標準，及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程項目，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)的整改意見。

2．在物業(yè)項目接管驗收前就做好財務(wù)方面準備。

籌措物業(yè)管理維修基金；制定財務(wù)預(yù)算方案，提交開發(fā)單位審批；并建立完善的財務(wù)制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。

3．確定驗收的主要項目和重點環(huán)衛(wèi)。

熟悉和掌握物業(yè)項目接管驗收的主要項目和重點，明確和掌握驗收的主要內(nèi)容，在物業(yè)項目接管驗收中，應(yīng)該大致掌握以下重點環(huán)節(jié)：

①土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無滲水，地下室墻面有無滲水；地面有無氣鼓及滲水、開裂；消防門、通道、樓梯等有無問題。

②裝飾工程：包括各地面、護墻板、門和門框護欄及扶手、燈具及其他水電設(shè)施、外墻面（裝飾、涂料、玻幕）公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。

③供配電系統(tǒng)：包括供配電設(shè)備，應(yīng)急供配電設(shè)備、各強電檢查井內(nèi)管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。

④給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門等，檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。⑤電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

⑥空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機組、風柜、各盤管機、各風管及風口，空調(diào)風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、鼓風機、暖風系統(tǒng)，空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷機塔、冷卻泵及電機、各檢修口等，避風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。

⑦弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門），樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等）弱電檢查井內(nèi)的管線、接線箱等。

二、物業(yè)項目接管驗收時需要接收的資料

在物業(yè)項目接管驗收中，資料交接是項目接管驗收中的薄弱環(huán)節(jié)。許多事實證明，往往是資料不齊、或資料交接不完整，影響了后期的物業(yè)管理。因而，物業(yè)項目接管驗收中，資料交接也是應(yīng)該特別注意的方面。

1．產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、報告等

2．技術(shù)資料：竣工圖（包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等），各類公共設(shè)施、設(shè)備說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、故障觀察記錄（布置圖）、竣工驗收證明書等等。

3．驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及驗收協(xié)議等

三、物業(yè)項目接管驗收的程序

程序是物業(yè)項目接管驗收工作順利完成的保障。在實際工作中，要區(qū)分新建物業(yè)和緣由舊物業(yè)接管驗收兩種情況。

1．新建房屋的接管驗收程序。

①建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；

②接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具體條件的，應(yīng)在巧日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

③接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行驗收；④對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法處理；

⑤經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證簽發(fā)接管文件。

2．原有房屋接管驗收程序。

①移交人書面提請接管單位接管驗收；

②接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核；

③接管單位會同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；

④對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞為題的處理辦法處理；

⑤交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

⑥經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、物業(yè)項目接管驗收實際工作中的幾個要點

在物業(yè)項目接管驗收中的實際工作中，物業(yè)項目承接驗收往往得不到

足夠的重視，要么是沒有經(jīng)過物業(yè)項目接管驗收就接管物業(yè)，要么物業(yè)項目接管驗收不能嚴格按標準和程序進行，流于形式，也給日后的物業(yè)管理工作留下很多隱患和問題。因而，要把握以下幾個要點：

1．在接管驗收前，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位要協(xié)商接管驗收的相關(guān)問題，如：交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等。統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權(quán)、利。

2．接管驗收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認真清點物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。

3．對查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬于必須改正和返修的，應(yīng)書面報請建設(shè)施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達成一致意見形成備忘錄備案。

4．為保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，對接管驗收之后的設(shè)施設(shè)備進行試運行測試。在此期間，工作重點應(yīng)逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移。

參考文獻：

1．唐海洲、歐陽曉東，《成功物業(yè)接管驗收操作規(guī)范》，吉林攝影出版社，2002年3月

2．李霞，《建筑智能化系統(tǒng)應(yīng)用及維護》，機械工業(yè)出版社，2006年1月

3．陸偉良、諸建華，《智能建筑物業(yè)管理》，電子工業(yè)出版社，2002年8月