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購買預(yù)售期房時，通常會簽署商品房預(yù)售合同。此種合同的核心內(nèi)容在于預(yù)售方承諾于約定時間內(nèi)，將已完成建設(shè)的商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)至預(yù)購方手中。而當(dāng)涉及到現(xiàn)房銷售時，則需要使用商品房買賣合同。盡管這兩類合同所適用的銷售狀態(tài)有所差異，但它們的法律效力大致相同，僅在實際交房日期上存在區(qū)別，一種為即時交付，另一種則為稍作延遲的分期交付方式?！吨腥A人民共和國民法典》第六百三十四條分期付款的買受人未支付到期價款的數(shù)額達到全部價款的五分之一，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付到期價款的，出賣人可以請求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人請求支付該標(biāo)的物的使用費。

關(guān)于按揭房屋買賣合同的有效性問題，需明確并強調(diào)的是，只要該合同是由當(dāng)事人雙方自主意愿簽署，且簽約過程中并無任何虛構(gòu)事實或隱瞞真相的欺詐行為，同時也未對第三方產(chǎn)生任何不利影響，那么該合同便具備了法律效力。通常來說，我們個人手中所持有的合同僅為一份，其主要用途在于在交房或房產(chǎn)證尚未頒發(fā)之際，用于辦理戶口登記以及居住證等相關(guān)手續(xù)。至于其他涉及辦理房產(chǎn)證及按揭貸款的合同，早已由開發(fā)商提前收取，因此，若您個人手中的這份合同不幸遺失，實際上并不會對按揭貸款及房產(chǎn)證的申請流程造成實質(zhì)性影響?！睹穹ǖ洹返谝话偎氖龡l具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。第一百四十四條無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

商品房預(yù)售合同，系一種規(guī)范且正式的交易契約。其所對應(yīng)的法律行為定義為：在進行購買時，買方即購買方需依據(jù)雙方達成的意愿，提前支付價款的全額或其中的一部分，并約定待出售方在未來預(yù)定的時間內(nèi)完成商品的交割過程，從而形成一份買賣合同關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

按揭購房的嚴(yán)謹(jǐn)步驟如下所示：首先是依法簽署購房交易合同，同時需支付規(guī)定的首次款項；接下來，您需要精心準(zhǔn)備貸款所需的各項資料并進行嚴(yán)格的資質(zhì)審核工作，待審核通過后即可簽訂貸款協(xié)議；在上述工作完成后，雙方下一步集合前往當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請，獲取房產(chǎn)估值以及相關(guān)稅費明細；緊接著，我們將為您辦理房屋所有權(quán)變更以及抵押手續(xù)，并為您頒發(fā)新的房產(chǎn)證以及抵押證明；最后，您將收到過戶回執(zhí)，耐心等待銀行發(fā)放貸款?！顿J款通則》第二十五條借款人需要貸款，應(yīng)當(dāng)向主辦銀行或者其他銀行的經(jīng)辦機構(gòu)直接申請?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律辦理。

1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售房許可證。2、違法預(yù)售商品房的處罰：《城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條規(guī)定，違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。網(wǎng)站普及——根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)符合下列條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（

為了確保購房合同中的各項條款與實際交易過程相符合，我們建議您考慮撤回原有的購房合同，并重新簽訂一份新的購房合同。在新合同中，將原先選擇的按揭支付方式變更為全額現(xiàn)金支付。若您暫時無法承擔(dān)如此龐大的一次性付款金額，那么您可能需要考慮更換貸款人姓名以完成交易。在此情況下，您可使用您父母的名義及相關(guān)信息重新提交申請，并在購房合同中替換貸款人姓名即可?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

當(dāng)存在以下情況之一時，當(dāng)事人有權(quán)解除合同：1．由于不可抗力因素導(dǎo)致無法達到合同所設(shè)定的目的；2．在合同約定的履行期間屆滿前，當(dāng)事人一方以明確的方式或其自身的行為表達了不會履行主要債務(wù)的意愿；3．當(dāng)事人一方未能按時履行主要債務(wù)義務(wù)，經(jīng)過適當(dāng)?shù)拇吒嬷?，在合理時間范圍內(nèi)仍然沒有履行；4．當(dāng)事人延遲履行債務(wù)或?qū)嵤┢渌`反合同條款的行為，以至于無法實現(xiàn)合同的既定目標(biāo)；5．依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他特殊情形。只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以上的任何一種情況，例如延期交付房屋且嚴(yán)重超出標(biāo)準(zhǔn)，或者房屋的質(zhì)量嚴(yán)重低于預(yù)期，這些情況都滿足了法律或購房合同中所規(guī)定的解除合約條件，那么消費者便可依循相關(guān)流程解除購房合同?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事

按揭貸款申請不通過的，造成房屋買賣合同無效履行的，可以解除房屋買賣合同，如果不是購房者原因不能通過的，開發(fā)商要退還首付款。購房者應(yīng)向開發(fā)商發(fā)出退房通知，開發(fā)商在接到退房通知15日內(nèi)為購房者辦理退房手續(xù)，將全部購房款退還給購房者并根據(jù)按揭申請不通過的原因確定違約方，由違約方根據(jù)約定支付相應(yīng)的違約金?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品

房屋沒有辦理預(yù)售許可證的，銀行不得為其辦理按揭。法律規(guī)定只有取得商品房預(yù)售許可證的房產(chǎn)才能進行預(yù)售，沒有預(yù)售許可證無法備案，銀行為規(guī)避風(fēng)險，不接受此類開發(fā)商或個人房產(chǎn)按揭申請。一、買房沒有簽合同可以退定金嗎買房交了定金一般是不可以退的，但也要分情況。要看交定金時雙方是如何約定的，如果沒有明確說明一般都是不可以退的。當(dāng)然，也可以雙方進行協(xié)商解決。一般在以下情況下，購房者是可以向開發(fā)商要回定金的：1、在開發(fā)商沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，即不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金是無效的。2、如果開發(fā)商沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，卻故意隱瞞重要事實或提供虛假情況謊稱已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開發(fā)商須對此承擔(dān)締約過失責(zé)任，除退還購房者定金外，還應(yīng)該賠償購房者利息等資金損失及其他有關(guān)財產(chǎn)損失;3、在開發(fā)商具備商品房預(yù)售法定條件，取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的情況下，如果雙方只約定

房地產(chǎn)價值巨大，不應(yīng)輕易解除合同，使購房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場風(fēng)險。同時合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標(biāo)的物價值大，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜，各方利益重疊，標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進行訴訟，未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國的按揭實質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開發(fā)商、購房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作

陷阱一：建設(shè)項目用地抵押時，開發(fā)商在未告知買受人抵押事實的情況下，與買受人簽訂商品房買賣合同，合同中未注明該類房屋的瑕疵，從而消除購房者的后顧之憂，順利收取定金和首付。陷阱二：建設(shè)項目用地抵押時，開發(fā)商為了順利將土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，往往在與買受人簽訂合同后不為買受人辦理登記備案手續(xù)。陷阱三：開發(fā)商在未告知抵押權(quán)人或者買受人抵押事實的情況下，將在建工程抵押的房屋出售給買受人。簽訂房屋收付合同后，開發(fā)商長期不為購房人辦理登記（設(shè)定為抵押的房屋不能登記）。因此，為防范購房風(fēng)險，購房人在簽訂合同前，必須查驗房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。土地設(shè)定抵押的房屋，應(yīng)當(dāng)注明許可證備注欄的備注。以在建工程抵押的，還將在《商品房預(yù)售許可證》上加蓋抵押章。買受人在簽訂土地抵押房屋合同時，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在合同中注明土地抵押權(quán)的瑕疵，并督促開發(fā)商在合同簽訂后5日內(nèi)（不超過30日）按期辦理登記備案手續(xù)，

在進行房屋交易過程中，如果購買者未能取得房產(chǎn)證，但是僅與出讓人簽署了合同，那么這份合同同樣具備法律效力。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的明文規(guī)定，對于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移動產(chǎn)和消滅等行為，若須按照法律要求進行注冊登記，則該項權(quán)力的產(chǎn)生、歸屬、轉(zhuǎn)移以及廢止自其在不動產(chǎn)權(quán)屬登記薄上得以記錄之日起確立。在此基礎(chǔ)上，如果協(xié)議雙方就不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅事宜達成共識并簽署合同，除非法律另有明確規(guī)定或雙方另有特別約定，否則自合同正式生效之時起即刻生效；即便尚未完成物權(quán)登記手續(xù)，也不會對合同本身的有效性產(chǎn)生任何影響?！睹穹ǖ洹返诙僖皇臈l不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！睹穹ǖ洹返诙僖皇鍡l當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效

房屋預(yù)售合同是需要登記的。相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。一、購房合同一般多久拿到買房后三十日內(nèi)拿到購房合同：購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后，開發(fā)商將要合同拿去房管局備案，但是因為開發(fā)商經(jīng)常是手頭積累了一定數(shù)量的合同之后才會去房管局集中備案，不過最長不應(yīng)超過30天;房地產(chǎn)開發(fā)項目取得了《商品房預(yù)(銷)售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù);房產(chǎn)登記部門視購房者提供資料齊備情況，可在7個工作日之內(nèi)辦理房屋登記備案手續(xù)。對符合合同備案條件的，房產(chǎn)登記部門在《商品房買賣合同》加蓋“商品房預(yù)售合同備案專用章”予以注記。購房者可在市房地產(chǎn)市場信

購買房產(chǎn)過程中所涉及到的與金融機構(gòu)簽署的借貸協(xié)議其實是相互獨立于房產(chǎn)交易行為本身的。所以，即便解除有關(guān)房產(chǎn)購置的合約，相關(guān)的貸款協(xié)議并不會被視為同樣被終止。換句話說，盡管買家選擇不再購入房產(chǎn)，但是由于他們在銀行那邊的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依舊保持原狀，那么這筆先前已有的借款仍需得到償還。因此，即使房地產(chǎn)購置合同已經(jīng)解除了，但鑒于貸款合同仍然存續(xù)，購房者仍然需要按照原先設(shè)定的按揭方式來支付貸款本息。在這種情況下，購房者依然有義務(wù)繼續(xù)向銀行償還貸款?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。