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1、買賣雙方購(gòu)房違約金必須約定明確，有必要的時(shí)候需要以補(bǔ)充協(xié)議的形式出現(xiàn)。由于目前房?jī)r(jià)變化大，有些業(yè)主為了能夠?qū)⒎慨a(chǎn)更高價(jià)出售，選擇毀約，因此為了保護(hù)買方的權(quán)益不受損害，應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)明確說明。

2、購(gòu)房者需尤其明白一個(gè)常識(shí)：直系親屬并非業(yè)主的當(dāng)然委托代理人。

相關(guān)專家介紹說，在他們公司銷售的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實(shí)案例：妻子拿著房本進(jìn)行房屋出售，而購(gòu)房者認(rèn)為戶主的妻子理應(yīng)可以代理，于是簽訂相關(guān)合同，支付了房款，結(jié)果到較后戶主并不承認(rèn)該行為，導(dǎo)致購(gòu)房者損失慘重。

3、付款時(shí)間，房屋交付時(shí)間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應(yīng)義務(wù)的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應(yīng)條款要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產(chǎn)生糾紛時(shí)，可通過合同明確約定的相應(yīng)時(shí)間對(duì)糾紛進(jìn)行調(diào)解。

若未明確約定相應(yīng)時(shí)間，出現(xiàn)糾紛后，再讓雙方達(dá)成一致，比較困難。付款時(shí)間、房屋交付時(shí)間約定明確，買賣雙方履行其義務(wù)有了明確的期限，即使出現(xiàn)糾紛，也可知道是何方的責(zé)任。

4、非常有必要記錄并保留雙方的有效聯(lián)系地址。專家介紹說，在二手房屋買賣合同簽訂后，以下情況時(shí)有發(fā)生：

合同簽訂后，購(gòu)買人的購(gòu)買意愿轉(zhuǎn)變，不愿繼續(xù)履行合同，與之聯(lián)系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無法追討。

房屋過戶后，業(yè)主收到尾款，未做物業(yè)交驗(yàn)或未做土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，就拿錢走人，找不到了。

5、仔細(xì)審查代理人代理權(quán)限的重要性。在二手房屋的買賣過程中曾經(jīng)遇到過因?yàn)榇砣舜頇?quán)限審查不清而導(dǎo)致影響合同效力的。首先，要看有無代理時(shí)限，若委托書已超過代理時(shí)限，則需要其重新提交委托書；其次，看代理權(quán)限，看代理人是否有權(quán)力處理房屋買賣合同相關(guān)事宜。

6、在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個(gè)很重要的細(xì)節(jié)，定（訂）金；不能超過交易總價(jià)款額的20％，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無效的。

一、商品房現(xiàn)售條件是什么

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4、已通過竣工驗(yàn)收；

5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

二、商品房現(xiàn)售要符合什么規(guī)定？

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

2、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

3、商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。