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合同無(wú)效，意味著當(dāng)事人所期望借合同達(dá)到的結(jié)果不會(huì)得到法律的支持和保護(hù)，合同自始無(wú)效，即應(yīng)恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)(導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方應(yīng)賠償他方的經(jīng)濟(jì)損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任)。置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的房屋銷(xiāo)售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無(wú)效后，置業(yè)者則有權(quán)退房。

現(xiàn)實(shí)生活中，具體情況有以下幾種：

1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目違法，沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效。

根據(jù)國(guó)家《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)行政法規(guī)、地方法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋，必須已經(jīng)履行了法律所規(guī)定的有關(guān)手續(xù)——報(bào)請(qǐng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工證、商品房銷(xiāo)售許可證，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)，尤其是開(kāi)發(fā)商必須依法交納全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書(shū)。否則，由于其違反法律的禁止性規(guī)定，侵犯國(guó)家及社會(huì)公共利益，合同無(wú)效。

2、開(kāi)發(fā)商采取欺騙手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷(xiāo)售合同，合同無(wú)效。

開(kāi)發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況(很多情況下是其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的非法性)，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無(wú)效。

開(kāi)發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況主要發(fā)生在商品房銷(xiāo)售行為中，其目的是吸引置業(yè)者，以便搶占市場(chǎng)，彌補(bǔ)資金不足。常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)商利用宣傳材料或媒體，對(duì)房屋的特定事項(xiàng)或其他相關(guān)情況(公共設(shè)施、自然環(huán)境、文化環(huán)境等)進(jìn)行不實(shí)或夸大的宣傳。如果這些商業(yè)吹噓具有清楚、明白的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵸|(zhì)內(nèi)容，如小區(qū)內(nèi)商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施齊全、三分之一公共綠地面積、意大利進(jìn)口材料高檔裝修等，而實(shí)際情況并非如此即構(gòu)成欺詐，如無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容，如理想居所、置業(yè)首選旺地、升值潛力巨大等則不構(gòu)成欺詐。