有關預售商品房的轉(zhuǎn)賣問題
來源：法律編輯整理
時間： 2023-04-22 14:43:02
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《商品房預售許可證》是衡量商品房預售行為是否合法的最直接、最關鍵的書面證明文件。律師應提示買受人，未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、訂購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為，在法律上無效。但如果開發(fā)商在買受人起訴前取得商品房預售許可證，合同可被認定為有效。
買受人應當要求開發(fā)商出示《商品房預售許可證》，買受人應認真查驗該證記載的內(nèi)容是否與實際情況一致，特別是在開發(fā)商對同一項目實行分期開發(fā)或分階段施工時，應驗證已有的商品房預售許可證是否包含所要預購的商品房。
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商品房預售對于期房購買，我們不能在購買時看到房子的樣子，只能看到廣告宣傳資料，樣板間，沙盤等等，而這些都不是將來出現(xiàn)糾紛時能夠作為法律依據(jù)的事項。所以在商品房預售時，重點要放在審查開發(fā)商資質(zhì)和簽訂預售合同上。開發(fā)商進行商品房預售，應當符合下列的條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有規(guī)劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。只有符合上面四個條件的開發(fā)商才能夠進行商品房預售。其他注意事項：隨著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場越來越大，開發(fā)商也越來越多，所以購房人選擇的余地也越來多，預購人應選2023-06-13286人看過 -
合同轉(zhuǎn)讓一、預售商品房轉(zhuǎn)讓有什么條件我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：1、必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，允許預售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓，不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓；2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售商品房不得轉(zhuǎn)讓；3、預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售商品房轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效；4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預售商品房轉(zhuǎn)讓無效；5、預售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因2023-02-24124人看過 -
商品房預售購買期房時應注意哪些問題？開發(fā)商以在建商品房出售，是為了盤活資金。購房者則是可能在開發(fā)商提供的現(xiàn)房中找不到自己喜歡的樓層、朝向，又不急于進住，而選擇期房。當然，有些開發(fā)商促銷房打出的大折扣也吸引了一些購房者，但未實際交付的商品房存在種種不確定的因素，會影響購房者預期的權(quán)利，因此在購買期房時，以下的工作是必須要做的：一、審查開發(fā)商的資質(zhì)情況。一個合法的開發(fā)商預售商品房應具有《商品房預售許可證》，這是開發(fā)預售商品房必須具備的法律文件之一，此外，開發(fā)商還應具有《土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證》、《預售商品房登記備案證明》等，受委托銷售的還應有委托人出具書面的委托合同。二、落實開發(fā)商做出的許諾。對開發(fā)商制作的美侖美奐的廣告要清醒地審查，廣告中必須載明預售許可證號，一般都處在廣告中十分不明顯的位置。對廣告中最吸引你之處一定要向開發(fā)商核實，最好能去實地勘察。一定要把開發(fā)商對你許諾的未來2023-04-22148人看過 -
經(jīng)濟適用房四川省建設廳川建房發(fā)[2008]510號四川省建設廳關于預售商品房面積預測工作有關問題的通知各市、州建設行政主管部門、房地產(chǎn)管理局（處），各擴權(quán)試點縣（市）規(guī)建局、房管局：為進一步規(guī)范商品房預售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)的規(guī)定，現(xiàn)將預售商品房（含經(jīng)濟適用房、拆遷安置房）面積預測工作的有關問題通知如下：一、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品房之前，應委托具有房產(chǎn)測繪資格的測繪機構(gòu)進行面積預測。委托合同應約定雙方的權(quán)利、義務和違約責任。二、房產(chǎn)測繪機構(gòu)須按施工圖審查機構(gòu)審查合格的施工圖進行面積預測。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對所提供資料的合法性、真實性負責，房產(chǎn)測繪機構(gòu)應對房產(chǎn)面積預測成果的合法性、準確性負責。三、房產(chǎn)測繪機構(gòu)在商品房面積預測中，必須嚴格執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和《四川省房產(chǎn)測繪實施細則（試行）》(川建2023-04-22467人看過
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抵押登記1、從抵押標的物來看，預售商品房抵押的標的物尚未形成。2、從購房資金支付來看，購房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房價款，然后由銀行代其支付其余的購房款。3、從權(quán)屬關系來看，抵押人對于預售商品房并不享有所有權(quán)。4、從合同屬性來看，預售商品房抵押合同是一種從屬于購房貸款合同的從合同。一、簽訂購房合同后什么情況下能退1、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約，應當對賣方承擔違約責任。2、以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。3、房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導致買方權(quán)利不能實現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，即使2023-03-14277人看過 -
拆遷安置房1、拆遷安置房一般分為市場安置商品房，即通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設樓房進行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進行建設房屋用于安置。2、此種房屋需要您到當?shù)卣稍兪欠裨谠摪仓梅哭D(zhuǎn)讓時需要補交土地出讓金。以上兩種安置房在未取得房產(chǎn)證之前，都暫時不屬于被安置戶的產(chǎn)權(quán)，屬于期權(quán)的范疇，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認以產(chǎn)權(quán)登記為準。3、因此您與被安置戶的關于遷房的交易不予認可，存在房屋交付及房產(chǎn)證辦結(jié)時市場價變化大而賣方反悔的險，導致您的權(quán)益不能得到保護。4、即使對方能夠如約辦理過戶，也存在因房產(chǎn)未過5年而增加稅費的風險，所以不鼓勵購買。5、如果真因為價格合適執(zhí)意購買，需要對購買協(xié)議明確對方辦理過戶及相關費用承擔的責任，并明確對方違約的賠償責任。并以第1時間入住及辦理完成過戶的產(chǎn)權(quán)證作為交付全款的條件。方可較大程度減少風險。安置房和商品房的區(qū)別1、產(chǎn)權(quán)的區(qū)別。很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有2023-07-16217人看過 -
各區(qū)縣建設委員會(房管局)、市房屋權(quán)屬登記事務中心、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國土房管局:現(xiàn)將商品房銷售中的有關戶型改造、拆分躍層及地下室、室內(nèi)車庫(車位)、配套用房轉(zhuǎn)移登記的有關問題通知如下,請遵照執(zhí)行。一、根據(jù)市規(guī)委的復函(附件)意見,開發(fā)公司變更規(guī)劃許可銷售改造戶型、拆分躍層的商品房，應提交規(guī)劃部門準予調(diào)整變更的文件，房屋權(quán)屬登記部門方可輸轉(zhuǎn)移登記。二、已分攤的物業(yè)公共部位，開發(fā)公司不得再次銷售。未分攤的物業(yè)用房、市政配套用房、派出所、居委會用房，房屋權(quán)屬登記部門不得辦理轉(zhuǎn)移登記，但物業(yè)用房移交給業(yè)主委員會、派出所用房移交給公安部門、居委會用房移交給街道辦事處、市政配套用房移交給配套設施使用人的除外。三、規(guī)劃設計為獨立使用功能的地下室、半地下室，已取得建設工程規(guī)劃許可證、交納土地出讓金的，房屋權(quán)屬登記部門可以為購房人辦理轉(zhuǎn)移登記。房屋設計用途按建設工程規(guī)劃許可證批準的用途填寫。四、規(guī)劃設計為2023-04-22361人看過 -
商品房預售這段內(nèi)容描述了銀行和開發(fā)企業(yè)達成協(xié)議，共同建立預售款監(jiān)管機制，以保證預售款的安全和透明。雙方自愿選擇并簽訂相應的監(jiān)管協(xié)議，執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入信用檔案并在公眾信息網(wǎng)上公示。這樣的機制有助于促進預售款的安全和透明，降低相關方的風險。銀行和開發(fā)企業(yè)達成協(xié)議，采取雙方自愿和開發(fā)企業(yè)選擇的方式，共同建立預售款監(jiān)管機制，并簽訂相應的監(jiān)管協(xié)議，以確保預售款的安全和透明。開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位和監(jiān)管銀行執(zhí)行監(jiān)管協(xié)議的情況記入信用檔案，并由主管部門在公眾信息網(wǎng)上公示。 預售款監(jiān)管機制：開發(fā)商、銀行和政府共同負責預售款監(jiān)管機制是保障商品房銷售中消費者權(quán)益的重要措施。在預售款監(jiān)管機制下,開發(fā)商、銀行和政府三方共同負責,對預售款的使用、監(jiān)管和支付進行規(guī)范和管理。首先,開發(fā)商應將預售款存入監(jiān)管賬戶,并由銀行進行監(jiān)管。監(jiān)管賬戶應由獨立的第三方銀行機構(gòu)開立,并由政府相關部門指定的監(jiān)管機構(gòu)進行監(jiān)管。這樣能夠有效避免開發(fā)商2023-08-29446人看過
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商品房預售一、購房簽約時查驗甲方的主體資格1、注意察看開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。一般來說，以上三者應該是一體的，也就是一個單位。但如果開發(fā)商委托銷售商進行銷售，則銷售單位與開發(fā)單位應該是不一致的。但銷售單位與開發(fā)單位是代理與被代理的關系，即委托關系，合同的甲方仍應該是開發(fā)單位。因此，購房者應該仔細審閱銷售單位的授權(quán)委托書。2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。并不是凡是有公司營業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣房。賣房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人名稱要相同。預售商品房房買賣的，要看其是否有所賣房屋的《商品房預售許可證》。3、一期工程和二期工程是否都具備預售資格。有的小區(qū)一期所建造的商品房，交納了地價，取得了預售許可證，具備了合法銷售權(quán)；而二期工程建造的商品房，由于未交納地價或其它原因未取得預售許可證，有的就使用一期工程的預售證去預售二期工程建設的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于不具備合同2023-03-29255人看過 -
一、預售商品房轉(zhuǎn)讓規(guī)定預售商品房轉(zhuǎn)讓規(guī)定是：1.轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書面《預售商品房預售契約》，而且應當于簽約后的規(guī)定時間內(nèi)到當?shù)胤课萃恋毓芾頇C關辦理預售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時該預售契約方才正式生效。2.轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預售契約背書欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時轉(zhuǎn)讓人和受讓人應按規(guī)定各自交納有關的稅費。3.預售房再轉(zhuǎn)讓應按上述程序辦理。二、商品房預售應當具備的證件有哪些商品房預售應當具備的證件是房產(chǎn)五證。房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中必須具備的“五證”是指：1.《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；2.《建設用地規(guī)劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行2023-06-2699人看過 -
買家可退房的情況是：逾期交房超過一定期限的；房屋質(zhì)量不符合合同約定標準、不能修復或經(jīng)修復仍不能達到約定質(zhì)量標準的；由于開發(fā)商的過錯不能依約取得房屋所有權(quán)證書的；面積誤差比絕對值超過3％的；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計的。商品房買賣中出現(xiàn)何種情況買家可以退房1、商品房買賣中出現(xiàn)以下情況買家可以退房：雙方協(xié)商一致的；逾期交房超過一定期限的；房屋質(zhì)量不符合合同約定標準的；開發(fā)商不能依約取得房屋所有權(quán)證書的；面積誤差比絕對值超過3％的；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計的。2、法律依據(jù)：《民法典》第五百六十二條當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，2023-08-11450人看過 -
轉(zhuǎn)讓預售商品房要辦理哪些手續(xù)?轉(zhuǎn)讓預售商品房，實質(zhì)上是在預售商品房買賣契約的有效期內(nèi)將該契約轉(zhuǎn)讓出去。一般來講，國家對這種期房轉(zhuǎn)讓行為本身并不禁止，但利用轉(zhuǎn)讓進行倒買倒賣的炒作行為是不允許的。內(nèi)銷商品房屬于合法情形的，轉(zhuǎn)讓一般要通過以下手續(xù)進行辦理：(l)簽訂轉(zhuǎn)讓合同：即原期房買方(轉(zhuǎn)讓方)與新買方(受讓方)要簽訂轉(zhuǎn)讓合同(該合同也是一式四份)。合同中應包括如下內(nèi)容：轉(zhuǎn)讓的預售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、雙方的權(quán)利義務等。此外，轉(zhuǎn)讓金額應與原預售契約的價格相一致，并且，該轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章；(2)轉(zhuǎn)讓雙方辦理預售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)：辦理時，雙方應持原預售契約、轉(zhuǎn)讓合同、有關證件到房地產(chǎn)交易管理部門(一般為區(qū)、縣房屋土地管理局)進行，經(jīng)該部門審核轉(zhuǎn)讓合同符合規(guī)定的，由經(jīng)辦人填寫《預售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報市房屋土地管理局審批；(3)經(jīng)批準后，依法繳納印花稅：轉(zhuǎn)讓雙2023-06-1082人看過
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經(jīng)濟犯罪一、經(jīng)濟詐騙罪經(jīng)濟詐騙罪行為一般都涉及經(jīng)濟內(nèi)容，所以法律上沒有“經(jīng)濟詐騙罪”的說法，我國現(xiàn)行法律上所講的經(jīng)濟詐騙主要分一般詐騙、合同詐騙和金融詐騙，經(jīng)濟詐騙罪是包括了詐騙罪、合同詐騙罪、金融詐騙罪其中跟經(jīng)濟社會密切相關的詐騙犯罪，包括但不限于詐騙罪、合同詐騙罪、金融詐騙罪。經(jīng)濟詐騙罪中合同詐騙是具體罪名(刑法第二百二十四條)，在刑法中包含在擾亂市場秩序罪(刑法第八節(jié))這一類罪名中，是指在簽訂和履行合同的過程中利用合同詐騙對方錢財?shù)哪承┬袨椋唤?jīng)濟詐騙罪中金融詐騙是一類罪名(刑法第五節(jié))，主要涉及金融領域，包括集資詐騙、貸款詐騙、信用證詐騙、信用卡詐騙、有價證券詐騙、保險詐騙等；經(jīng)濟詐騙罪中其他的詐騙行為就是通常意義上的詐騙，包括利用一般手段詐騙別人財產(chǎn)的行為(刑法第二百六十六條)，詐騙出口退稅的行為，利用某些非法組織的詐騙行為(刑法第三百條)等。許多當事人詢問經(jīng)濟詐騙罪量刑標準是什么？有人認2023-03-25255人看過 -
預售商品房產(chǎn)權(quán)糾紛解決：中止履行合同。在有權(quán)暫停合同履行的同時，預購方應及時通知對方，并給予預售方合理的期限，以恢復其履行能力或提供適當?shù)膿?。合理期限不得超過30天，通知可以口頭或書面。在合理期限內(nèi)，預售方未提供擔?；蚧謴吐男心芰Γ箢A購房屋履行合同，預購方可拒絕。預售方應預購方要求在合理期限內(nèi)提供擔保，消除不安抗辯權(quán)，預購方應繼續(xù)履行合同。預售方接到中止履行通知后，不提供擔?；蛘咛峁┑膿２划?，可以根據(jù)關于預期違約的規(guī)定終止合同，追究買賣雙方的違約責任。預售商品房會有哪些產(chǎn)權(quán)糾紛在商品房預售的時候，房屋的購買者需要注意房屋的產(chǎn)權(quán)問題，了解商品房預售怎么確保產(chǎn)權(quán)明確，這樣才能避免商品房預售的產(chǎn)權(quán)糾紛。下文為您詳細介紹。預售商品房產(chǎn)權(quán)糾紛有哪些1、部分產(chǎn)權(quán)。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋（如集資建房）以低于市場價向社會公開發(fā)售，購房者最終得到的是部分產(chǎn)權(quán)房屋。2、農(nóng)村集體土地上開發(fā)經(jīng)2023-07-20191人看過
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商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 商品房預售的前提是房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)取得了商品房預售許可證，并且房屋已經(jīng)完成了基礎建設和配套設施的建設，具備了預售的基本條件。 在商品房... 更多>
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針對預售商品房的再轉(zhuǎn)讓問題及解決方法吉林省在線咨詢 2024-12-26購買商品房預售合同的雙方當事人，在經(jīng)過有關主管部門辦理手續(xù)后，預售商品房尚未實際交付前，預購方可以將購買的未竣工的預售商品房轉(zhuǎn)讓給他人。辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并符合相關規(guī)定后，認定轉(zhuǎn)讓合同有效。在此前提下，商品房預售合同應在有效期內(nèi)，轉(zhuǎn)讓方和受讓方需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式兩份），合同中應載明轉(zhuǎn)讓的預售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的權(quán)利和義務等內(nèi)容，且轉(zhuǎn)讓金額應與原預售契約價款相一致。
