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房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”。即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》或《商品房預(yù)售許可證》。

(一)《國(guó)有土地使用證》本證是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

(二)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》本證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。

(三)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國(guó)家核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的目的，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。該證件同時(shí)也是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。

(四)《建設(shè)工程施工許可證》本證是建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)證件。建筑施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設(shè)計(jì)、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

(五)《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這種方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，法律規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售商品房。

一、買房人買房時(shí)要注意什么

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人簽約前向其收取一定費(fèi)用是目前較為普遍的一種做法，并常被冠以“定金”、“訂金”、“誠(chéng)意金”等名稱，但對(duì)如何返還沒有明確規(guī)定。法律人士表示，買家要擦亮眼睛分清三類“金”?！岸ń稹笔且粋€(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。按照法律規(guī)定：“一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行義務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄坝喗稹迸c“定金”僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別。訂金不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為一種預(yù)付款的性質(zhì)，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。還有一個(gè)在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有出現(xiàn)的“誠(chéng)意金”，法律上卻并沒有誠(chéng)意金之說(shuō)。因?yàn)椤罢\(chéng)意金”難退，我國(guó)不少城市已經(jīng)明確表示，收取購(gòu)房誠(chéng)意金是違規(guī)行為。