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(一)什么是按揭貸款?

按揭貸款就是個(gè)人住房商業(yè)貸款，是指購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)具有合法產(chǎn)權(quán)和合法手續(xù)的商品房時(shí)，由于資金不足，不能實(shí)現(xiàn)一次性付款，于是先向開(kāi)發(fā)商預(yù)付房款的一部分(通常30%~50%)，然后將所購(gòu)房屋抵押給銀行，從銀行處獲得一定比例的貸款。貸款申請(qǐng)成功后，銀行將受購(gòu)房者的委托，將房款直接劃付到開(kāi)發(fā)商的賬戶上，而購(gòu)房者則需按照貸款合同的約定，每月向銀行還款。

(二)按揭貸款一般涉及哪些人?

按揭貸款的主體一般有三方，即購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和金融銀行。當(dāng)然，有時(shí)候按揭銀行為了增強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范力度，也會(huì)要求保險(xiǎn)公司的介入。這樣一來(lái)，按揭貸款就涉及四方主體，這四方主體又形成了如下的法律關(guān)系：

(1)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系。這是按揭貸款法律關(guān)系的基礎(chǔ)和目的。

(2)購(gòu)房者與金融銀行之間的借貸法律關(guān)系。購(gòu)房者需要與按揭銀行簽訂《個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款借款合同》，以約定借款金額、還款期限、利率利息等事項(xiàng)?！秱€(gè)人住房/商業(yè)用房貸款借款合同》與《商品房買(mǎi)賣合同》是兩個(gè)獨(dú)立的合同，前者不因后者的解除、無(wú)效、撤銷而當(dāng)然無(wú)效。

(3)購(gòu)房者與金融銀行之間的房屋抵押關(guān)系。購(gòu)房者需要與按揭銀行另行簽訂《個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款抵押合同》，用《商品房買(mǎi)賣合同》中特定的房產(chǎn)作抵押，為借款合同提供擔(dān)保。抵押房產(chǎn)為預(yù)售房的，應(yīng)辦理抵押登記備案，為現(xiàn)房的，應(yīng)辦理抵押權(quán)登記。

(4)開(kāi)發(fā)商與金融銀行之間的保證法律關(guān)系。也即，開(kāi)發(fā)商同意在購(gòu)房者取得房產(chǎn)證并辦妥抵押權(quán)登記前，對(duì)買(mǎi)方的還款責(zé)任向銀行提供階段性的擔(dān)保。

(5)購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)合同關(guān)系。這種保險(xiǎn)合同是購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司簽訂的以按揭銀行為受益人的綜合保險(xiǎn)合同。

(三)哪些購(gòu)房者可以申請(qǐng)銀行按揭貸款?

根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第4條和第5條的規(guī)定，購(gòu)房者需具備如下條件才能作為個(gè)人住房貸款的借款人：(1)購(gòu)房者應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人;(2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;(3)有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;(4)具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議;(5)不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款;享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款;

(6)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人;

(7)貸款人規(guī)定的其他條件。當(dāng)然，各商業(yè)銀行在辦理具體的個(gè)人住房貸款時(shí)，可能會(huì)對(duì)央行的上述條件進(jìn)行調(diào)整，所以，購(gòu)房者在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商指定的商業(yè)銀行進(jìn)行咨詢，根據(jù)各按揭銀行的要求辦理。

(四)購(gòu)房者需要交納多少比例的首付款才可以申請(qǐng)按揭貸款?

根據(jù)2003年中國(guó)人民銀行下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定;對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。2006年，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，意見(jiàn)指出，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

(五)按揭貸款的流程是什么?

根據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者辦理按揭貸款一般要按照以下步驟：

(1)購(gòu)房者向金融銀行提出申請(qǐng)。這里的金融銀行是指開(kāi)發(fā)商指定的辦理按揭貸款的銀行。購(gòu)房者需按照按揭銀行的要求填寫(xiě)《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》等申請(qǐng)文件，并要求向按揭銀行提交有關(guān)材料。這些材料通常包括：①身份證件(指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件);②有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明;③符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件;④抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明;有權(quán)部門(mén)出具的抵押物估價(jià)證明;保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明，⑤申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門(mén)出具的證明;⑥貸款人要求提供的其他文件或資料。

(2)按揭銀行進(jìn)行審查。按揭銀行應(yīng)當(dāng)自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起，依照銀行規(guī)定的程序進(jìn)行審查，并在三周內(nèi)給購(gòu)房者正式的答復(fù)。

(3)按揭銀行發(fā)放貸款。貸款銀行審查同意后，會(huì)與購(gòu)房者簽訂《個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款借款合同》以及《個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款抵押合同》，購(gòu)房者應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，之后貸款銀行按照《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，向購(gòu)房者發(fā)放住房貸款。

(4)購(gòu)房者辦理還款手續(xù)，按照借款合同的約定每月向銀行還貸款，直至還清本息為止。當(dāng)然，購(gòu)房者也可以提前還清貸款，解除房屋抵押。