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依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，違法建筑物的租賃合同是無效的，在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的“房屋”(儒墨注，區(qū)別于廣泛的建筑物)，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。

一、違建房租賃合同到底有效嗎

違建房租賃合同無效，依據(jù)法律規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。租賃的標(biāo)的物屬于違法建筑，合同約定內(nèi)容違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此該租賃合同無效。

二、如何判定就違法建筑物訂立的租賃合同的效力

因“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)”的房屋存在缺陷，是違法建筑物，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，而這些規(guī)定是有關(guān)合同效力的強制性規(guī)定，據(jù)此應(yīng)認(rèn)定就違法建筑物簽訂的租賃合同無效。但該類無效合同在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為有效合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條同時規(guī)定“在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。此時，導(dǎo)致無效的違法因素消失，違法建筑轉(zhuǎn)化為合法建筑，無效合同在此情形下轉(zhuǎn)化為有效合同。對于此處合同效力的轉(zhuǎn)化要特別注意以下三點：一是合同效力轉(zhuǎn)化的截止時間是在“一審法庭辯論終結(jié)前”；二是“一審法庭辯論終結(jié)前”，不包括二審、再審程序發(fā)回到一審法院審理階段的情形。三是已經(jīng)被人民法院或仲裁機構(gòu)認(rèn)定為無效的，不能轉(zhuǎn)化為有效。當(dāng)事人對法院或仲裁機構(gòu)有關(guān)合同效力的認(rèn)定不服的，只能向法院申請撤銷仲裁決定或按照再審程序向上一級人民法院申請再審。