(一)買賣不破租賃。是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效,承租人有權(quán)請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。
(二)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
(三)房屋承租人的共同居住人的繼續(xù)租賃權(quán)。
一、租賃合同中承租人死亡有效嗎?
雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋,但是因為承租人是與家人一起居住的,所以,承租人死亡后,其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同,房屋租賃期間承租人死亡的,合同有效。其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原房屋租賃合同。
二、租房時房東把房子賣了如何索賠
租房期間房東把房子賣了租戶可以繼續(xù)承租。
如果新房東不愿意繼續(xù)出租給租戶,則新房東就屬于單方解約,應(yīng)當承擔違約責任。
同時,如果房東要出售房屋,在同等條件下,租戶享有優(yōu)先購買權(quán)。
根據(jù)2021年實施的《中華人民共和國民法典》第七百二十五條的規(guī)定,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。
第七百二十六條第一款的規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
三、如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃?
就同一房屋,同一主體,有“優(yōu)先購買權(quán)”,并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權(quán)利;當然,如果享有“買賣不破租賃”的權(quán)利,必然享有“優(yōu)先購買權(quán)”。
1、租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持?!百I賣不破租賃”規(guī)則的例外情形之一:后成立的租賃關(guān)系不得對抗先設(shè)立且已登記的抵押權(quán)的實現(xiàn)。
2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的是物權(quán)變動易主時,誰有優(yōu)先受讓權(quán)。目前沒有任何因抵押而導(dǎo)致承租人失去優(yōu)先購買權(quán)的法條規(guī)定。只有因抵押而不適用“買賣不破租賃”的例外情形,兩者切不可混為一談。
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