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買司拍房有沒有風(fēng)險(xiǎn)
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-04-27 09:03:12 187 人看過

有熟悉“司拍房”流程的法律界人士告訴記者，“文件什么時(shí)候出，還需要法院根據(jù)案件進(jìn)展情況來定，具體時(shí)間不確定，簡單的案件幾天就能辦理，有些案件可能需一年半載?！?/p>

在許多拍賣機(jī)構(gòu)的公示上，對拍賣的房產(chǎn)做說明時(shí)，多有“競買人自行了解標(biāo)的瑕疵并承擔(dān)，委托人及拍賣人不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”內(nèi)容，也就是說對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否債務(wù)糾紛處置房產(chǎn)，手續(xù)是否完備，房屋是否凈空等都需要個(gè)人自行了解。

沈陽的于先生就有一次尷尬的“司拍房”經(jīng)歷。他參加司拍購買的一處債務(wù)糾紛的二手房，被原房主租借給自己的親戚，雖然自己拍賣得到了房產(chǎn)，后來為了讓住房里的人騰房出去，嘗試了各種手段，最后耗時(shí)近一年才得以完成，熬得身心俱疲。

事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)不僅僅這些，上述法律界人士稱，曾有業(yè)主競拍獲得房產(chǎn)時(shí)，在辦理過戶手續(xù)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)只有產(chǎn)權(quán)證而無土地使用權(quán)證，后來補(bǔ)繳土地款也花了不少錢，算下來反而比其他正常二手房貴出一截。

“司拍房”要理清的法律關(guān)系

對于如何安全購買“司拍房”，律師認(rèn)為首先要理清幾個(gè)主要法律關(guān)系：

一是注意委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關(guān)注是否還被其他機(jī)構(gòu)查封。

二是要留意所拍賣房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否有問題，是否存在產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)共有情況。

三是了解司拍房的房主是否涉及債務(wù)問題而對房屋進(jìn)行多次抵押。如有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。

四是關(guān)注是否存在實(shí)際居住權(quán)人及戶口遷出問題。若存在長期租約的司拍房被買下后，雖然購買人已完成房屋過戶，卻因租戶不搬離或原來產(chǎn)權(quán)人拒絕搬遷，而無法實(shí)際入住。此外還要關(guān)心是否有未交結(jié)清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用情況。

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    開發(fā)商在房屋銷售中已經(jīng)將辦理大土地使用權(quán)證時(shí)繳納的土地出讓金分?jǐn)傇诟魈追康氖蹆r(jià)款中，因此在辦理房產(chǎn)證的同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該把手中的大土地證(證上載明土地使用權(quán)人為開發(fā)商)分割成小土地證(證上載明土地使用權(quán)人為購房人)?！斗康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定，所購商品房應(yīng)具備國有土地使用權(quán)證(小土地證)和房屋所有權(quán)證，目前，上海、重慶、廣州、深圳、青島、廈門、大連等城市均已實(shí)行兩證合一，即在房地產(chǎn)證上同時(shí)標(biāo)明房產(chǎn)權(quán)人和土地使用權(quán)人。購買房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極辦理土地使用權(quán)證，以切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。不及時(shí)辦理土地使用權(quán)證，購房人的土地合法權(quán)益可能會受到哪些侵犯？這主要包括：1、住房用地的合法權(quán)益得不到法律保護(hù)，特別是對公寓式住宅，在售房時(shí)已將房屋所占土地及附屬公共用地計(jì)入房屋總價(jià)，購房人應(yīng)共同享有這部分土地的使用權(quán)，但若不辦理住房用地登記，這部分土地的權(quán)利及范圍就不能在法律上予以明確，容易被其他人侵犯；2、房屋沒
    2023-06-05
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  • 買房交首付卻沒有簽訂合同有沒有法律風(fēng)險(xiǎn)
    一、買房交首付卻沒有簽訂合同有沒有法律風(fēng)險(xiǎn)買房交首付卻沒有簽訂合同有法律風(fēng)險(xiǎn)。1．先交首付不簽合同是可以的，但是買受人需要承擔(dān)一房二賣、房屋不按時(shí)交付、房屋質(zhì)量問題等諸多風(fēng)險(xiǎn)。2．依法成立生效的合同可以約束雙方的權(quán)利義務(wù)，如不簽合同，買受人應(yīng)要求出賣人開具收據(jù)，或者簽訂認(rèn)購書，進(jìn)行網(wǎng)簽等。二、購房合同違約糾紛的訴訟時(shí)效購房合同違約起訴期限一般是3年，該訴訟期限自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害之日起計(jì)算，特殊情況可以申請適當(dāng)延長，自權(quán)利受到損害之日超過二十年的人民法院不予保護(hù)?！睹穹ǖ洹返谝话侔耸藯l向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。三、購房
    2023-11-16
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#小區(qū)物權(quán)
北京
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    業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人是指數(shù)人區(qū)分一幅土地上同一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)者;獨(dú)立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。... 更多>

    #業(yè)主
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    • 購買拍賣房屋有哪一些風(fēng)險(xiǎn)
      陜西在線咨詢 2023-05-01
      1、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_發(fā)商在樓盤開發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。 2、房屋質(zhì)量沒保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，也會存
    • 買房子只有房產(chǎn)證沒有土地證有風(fēng)險(xiǎn)嗎, 買房子沒有土地證有什么風(fēng)險(xiǎn)
      北京在線咨詢 2022-03-22
      房子只有房產(chǎn)證沒有土地證有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谵k理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，當(dāng)事人必須提供房產(chǎn)證、土地證和契稅證，否則無法過戶。如果辦理不了過戶手續(xù)，那買方也無法落戶。只有房產(chǎn)證沒有土地使用權(quán)證，勢必會給住宅地產(chǎn)購置及交易帶來以下風(fēng)險(xiǎn)： 1、難以知曉在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的情況，也就無法及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 2、難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)。 3、二手房交易將受影響?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房
    • 買賣合同沒有房產(chǎn)證有沒有風(fēng)險(xiǎn)？
      寧夏在線咨詢 2022-11-10
      1、未取得房產(chǎn)證的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。 2、購房者及出賣人在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)對訴爭標(biāo)的物的具體情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。 3、購房者在購買未取得房產(chǎn)證的房屋時(shí)，應(yīng)慎重對待，否則事后未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，造成出賣人無權(quán)處分，將會導(dǎo)致合同效力待定，會給買受人帶來不必要的損失。 4、作為出賣人未取得房產(chǎn)證，該合同項(xiàng)下的具體內(nèi)容不明確，容易造成雙方合同約定的部分內(nèi)容不明確，致使雙方對合同內(nèi)容存在不可預(yù)知
    • 拍賣房有何法律風(fēng)險(xiǎn)
      湖北在線咨詢 2023-11-22
      當(dāng)事人購買人民法院所拍賣的房產(chǎn)一般是不會有較大的風(fēng)險(xiǎn)的，但法院在拍賣的時(shí)候?qū)τ诜慨a(chǎn)的描述不會過于詳細(xì)，還是包含有一定的隱患的。根據(jù)我國最高人民法院作出的規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。
    • 政府有嗎？買安置房有沒有風(fēng)險(xiǎn)？
      貴州在線咨詢 2022-10-16
      政府安置房是有房產(chǎn)證的，但是有的五年后才能夠進(jìn)行辦理，并且五年之內(nèi)不可以進(jìn)行買賣。所謂政府的安置房是指因城市的規(guī)劃、土地開發(fā)等原因而進(jìn)行的拆遷安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓玫膶ο蠖际翘囟ǖ膭?dòng)遷的安置戶，該類房屋的買賣除了受到法律和法規(guī)的規(guī)范，因此也會相應(yīng)的受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。