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首要之處在于，存在著開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行欺詐活動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受購(gòu)房者支付的房款后，很可能秘密地將所有資金席卷一空，然后消失無(wú)蹤。此外，若開(kāi)發(fā)企業(yè)借助融資或是其他方法籌措到的資金用于其他項(xiàng)目領(lǐng)域，一旦在此過(guò)程中任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都有極大的可能性引發(fā)整條資金供應(yīng)鏈的斷裂。再者，即使項(xiàng)目建設(shè)順利完工，但若因各種因素未能達(dá)到預(yù)期的收益水平，亦會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。最終，消費(fèi)者購(gòu)買到的住房地理位置模糊不清，這無(wú)疑使辦理房屋所有權(quán)證書的過(guò)程變得異常艱難。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

在進(jìn)行司法訴訟的過(guò)程中，您需預(yù)先準(zhǔn)備以下資料：首先，是關(guān)于原、被告雙方的訴訟主體資格方面的相關(guān)證明材料，如身份證件復(fù)印件、個(gè)人常規(guī)人口信息以及企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和組織機(jī)構(gòu)代碼證等文件資料；其次，是確保原、被告之間存在租賃合同關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，包括租賃協(xié)議、經(jīng)中介公司簽訂的居間合同等書面文獻(xiàn)；第三，是證明租賃房屋為合法出租的相關(guān)文件，例如房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證以及公共住房租賃證等；第四，是原告已按照約定履行自身義務(wù)的相關(guān)證明材料，如租金收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等；最后，是被告未能按照約定履行自身義務(wù)的相關(guān)證明材料，如催促對(duì)方履行義務(wù)的通知函、由律師事務(wù)所出具的律師函等?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四條租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

房產(chǎn)購(gòu)買網(wǎng)簽制度，作為房地產(chǎn)管理部門為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售過(guò)程中的監(jiān)督和管理力度，防止部分企業(yè)惡意捂盤、哄抬房?jī)r(jià)甚至存在“一房多售”等違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生而特意設(shè)立的一種網(wǎng)絡(luò)化管理體系。值得注意的是，網(wǎng)簽與否并不會(huì)對(duì)合同本身的法律效力產(chǎn)生任何影響，只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商在履行合同時(shí)出現(xiàn)其他違反約定的情況時(shí)，才能夠依法追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。然而，若開(kāi)發(fā)商拒絕進(jìn)行網(wǎng)簽操作，購(gòu)房者可采取以下幾種方式維護(hù)自身權(quán)益：首先，購(gòu)房者應(yīng)主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，明確表達(dá)希望盡快完成網(wǎng)上簽約及登記備案手續(xù)的意愿；其次，購(gòu)房者也可選擇向當(dāng)?shù)厥蟹课莓a(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理處進(jìn)行直接投訴反映問(wèn)題；此外，購(gòu)房者還可以考慮取消購(gòu)房交易；最后，若因未及時(shí)網(wǎng)簽導(dǎo)致購(gòu)房者遭受經(jīng)濟(jì)損失或者遭遇“一房多售”的欺詐行為，購(gòu)房者有權(quán)直接向法院提起訴訟，追究開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)

關(guān)于商鋪返租欺詐行為發(fā)生后的應(yīng)對(duì)策略，可參考以下步驟進(jìn)行操作：首先，需要準(zhǔn)確計(jì)算出實(shí)際返還租金的具體數(shù)值；其次，認(rèn)真查閱返租協(xié)議中的相關(guān)條款和說(shuō)明，以核實(shí)雙方責(zé)任所在；再次，雙方應(yīng)共同商定合適的時(shí)間，并在指定地點(diǎn)展開(kāi)深入的協(xié)商討論，力求通過(guò)和平方式解決問(wèn)題；最后，在協(xié)商過(guò)程中務(wù)必保持公平公正原則，若雙方無(wú)法達(dá)成共識(shí)且相互指責(zé)，則需尋求司法機(jī)關(guān)介入?yún)f(xié)助調(diào)解。如遇商鋪返租欺詐事件，可立即向警方報(bào)案。在警方接警后，相關(guān)部門將啟動(dòng)調(diào)查程序，若確認(rèn)屬實(shí)，將采取強(qiáng)制性措施解除租賃關(guān)系。對(duì)于遭受商鋪返租欺詐的受害者，有權(quán)申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)協(xié)議進(jìn)行變更或撤銷，要求對(duì)方退還房屋并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。若詐騙金額達(dá)到三千元及以上，公安機(jī)關(guān)將依法立案?jìng)刹?，追究行為人的法律?zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)刑法》第二百二十四條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額

在啟動(dòng)訴訟程序之前，我們往往需要精心準(zhǔn)備幾份至關(guān)重要的核心材料。首要的一環(huán)，便是關(guān)于原告和被告各自的訴訟主體資格的有效證明文件，比如他們的身份證件、戶口簿內(nèi)容、以及諸如公司或企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照與組織機(jī)構(gòu)代碼證書等具有權(quán)威性的法定證明文件。緊接著，我們還需要提供足夠的證據(jù)來(lái)證實(shí)原、被告雙方之間確實(shí)存在合法有效的租賃合同關(guān)系，例如租賃合同的原始副本，或者是有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行見(jiàn)證并簽署的居間合同等文獻(xiàn)檔案。接下來(lái)，我們需要提供一系列能夠證明租賃房屋具備合法出租條件的相關(guān)文件，這些文件可能包括但不僅限于房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證以及公房租賃證等具有法律效力的證件。然后，我們需要提供充分的證據(jù)來(lái)證明原告已經(jīng)嚴(yán)格按照約定履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)，例如租金收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等具有明確時(shí)間戳記的書面憑證。最后，我們還需要提供確鑿的證據(jù)來(lái)證明被告未能按照約定履行其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，例如催促對(duì)方履行義務(wù)的通知函、律師函等具有法律約

在合同條款中，若僅僅籠統(tǒng)地提及了違約方應(yīng)承擔(dān)的違約金金額，卻未能就違約金的具體比例或數(shù)值進(jìn)行詳盡規(guī)定；同時(shí)，在相關(guān)法律法規(guī)也沒(méi)有明確設(shè)定這類違約金所遵循的幅度或標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我們可以參照《中華人民共和國(guó)民法典》以及《中華人民共和國(guó)民法典》中所闡述的關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的基本原則和理念來(lái)進(jìn)行規(guī)范處理。一般而言，合同中約定的違約金最高限額不應(yīng)超出受損方實(shí)際所蒙受損失的百分之三十。然而，如果約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，均可依法向具有管轄權(quán)的法院提出訴訟申請(qǐng)，要求適當(dāng)提高或降低違約金的數(shù)額?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鍡l當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。一般來(lái)說(shuō)合同違約金上限是不超過(guò)實(shí)際損失的30％。但是如果過(guò)高或者過(guò)低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。

關(guān)于商鋪包租行為的合法性問(wèn)題。商鋪包租主要涉及開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以劃分成多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)式店鋪并予以出售給個(gè)體投資者的模式。在交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)買者簽訂返租協(xié)議，即承諾在特定時(shí)間段內(nèi)，商鋪享有由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的全面經(jīng)營(yíng)權(quán)，且穩(wěn)定地按照預(yù)先約定的日期向購(gòu)買者支付固定租金。然而，這種形式的投資并不受到法律的充分保護(hù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

所謂“十年包租，十年返租”機(jī)制，乃是一種房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，其中開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者鄭重承諾，在客戶購(gòu)買商鋪之后，將負(fù)責(zé)包租長(zhǎng)達(dá)十年之久，并且在此期間按照既定的收益回報(bào)給業(yè)主。然而此類營(yíng)銷手法所蘊(yùn)含之風(fēng)險(xiǎn)頗大。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)禁采用返正售賣或是隱性返正售賣的方式進(jìn)行商品房銷售業(yè)務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作?？h級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

1．總額返租模式。據(jù)京云房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)所知，這種模式在實(shí)施過(guò)程中會(huì)將商品房進(jìn)行一定程度上的虛擬劃分，然后將其銷售給各業(yè)主。在此之后，該開(kāi)發(fā)商將會(huì)承諾每年向業(yè)主返還一定比例的收益，同時(shí)將這些買來(lái)的商鋪以整體的形式轉(zhuǎn)租給具有規(guī)模性的大型商家。而在這其中，商家所需要承擔(dān)的租金壓力相對(duì)較輕，主要依賴于商戶自身?yè)碛械目芍滟Y金用于支付租金，以此形成所謂的“虛擬回報(bào)”機(jī)制。這種支付方式既可以選擇逐年返還租金，也可以選擇將未來(lái)數(shù)年內(nèi)的租金一次性支付完畢。2．首付款返租模式。此種返租模式主要是為了降低商戶在購(gòu)買商鋪時(shí)所需承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力而設(shè)計(jì)的。例如，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將一個(gè)較大的商鋪劃分為多個(gè)小型商鋪出售給各業(yè)主，并從業(yè)主支付的首付款中扣除5％至10％作為回報(bào)。3．代租抽成模式。在這個(gè)模式下，開(kāi)發(fā)商首先會(huì)將商鋪售予各業(yè)主，隨后由開(kāi)發(fā)商旗下的關(guān)聯(lián)管理公司與業(yè)主簽署租賃管理協(xié)議，明確規(guī)定由商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)商鋪的招商

在法律層面上，對(duì)于涉及合同詐騙行為的案件處理，通常根據(jù)其涉案金額大小而定。具體而言，犯罪分子若涉嫌數(shù)額較大的違法行為，將被判處三年以下有期徒刑或拘役，同時(shí)還須承擔(dān)罰款之責(zé)任；然而，倘若犯罪分子所涉及的數(shù)額達(dá)到了巨大標(biāo)準(zhǔn)或存在其他嚴(yán)重情節(jié)，則將會(huì)面臨三年以上至十年以下有期徒刑，同樣需要接受罰款處罰；若犯罪分子涉嫌數(shù)額極大或存在其他極為嚴(yán)重的情節(jié)，則可能會(huì)被判罰10年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并且還需負(fù)擔(dān)罰金甚至沒(méi)收全部財(cái)產(chǎn)等相關(guān)刑事責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)刑法》第二百二十四條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)：（一）以虛構(gòu)的

一、概述1．1商鋪售后包租的概念售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，在其投資建造的商品房出售時(shí)與買受人約定，出售后的一定年限內(nèi)，由出售人以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的部分租金預(yù)先沖抵部分售房?jī)r(jià)款，或每年支付一定比率回報(bào)。售后包租一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過(guò)程中，售后包租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤(rùn)共享、保底分紅等等，但其共同點(diǎn)是都以承諾一定比例的租金回報(bào)的方式吸引買家入場(chǎng)，其各種具體形式都必然包括房屋買賣及租賃兩個(gè)環(huán)節(jié)，只是在投資者收益方式等細(xì)節(jié)安排上有所不同。1．2商鋪售后包租的歷史沿革及現(xiàn)狀售后包租作為一種銷售方式曾在上世紀(jì)六、七十年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、中國(guó)香港。九十年代中期，海南、上海等大城市也逐漸引入，當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)承諾包租的是住宅，一些項(xiàng)目承諾的年回報(bào)率甚至高達(dá)兩位數(shù)。在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)空置率較高的低谷期，售后

這種做法被視為合理合法。商鋪售后返租亦稱為售后包租、售后回租及售后承租，主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)在一段特定時(shí)間之內(nèi)承租或者代表購(gòu)買方出租其所購(gòu)買的商品房，從而實(shí)現(xiàn)銷售商品房的行為。商家與投資商簽署租賃協(xié)議，并將租賃期間的租金用于抵扣部分售價(jià)款項(xiàng)或者支付一定租金，這一過(guò)程在法律層面上是完全合規(guī)的。《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

面對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)功能衰減的商鋪所涉及到的尚未得到妥善處理的款項(xiàng)問(wèn)題，以下是為您提供的幾種可能有效的解決策略作為參考：首先，購(gòu)買方可以嘗試通過(guò)與出售方展開(kāi)友善且理智的對(duì)話協(xié)商，以期尋找到使雙方都能夠接受的解決方式從而解決這一問(wèn)題；其次，可以考慮聘請(qǐng)調(diào)停委員會(huì)進(jìn)行幫助調(diào)節(jié)，借用他們公正無(wú)私的判斷力以及豐富的專業(yè)知識(shí)，努力尋找出一種公平、合理并且具有可行性的方案來(lái)化解這場(chǎng)紛爭(zhēng)；再次，如果上述兩種方法都無(wú)法奏效，那么消費(fèi)者還可以選擇直接撥打全國(guó)統(tǒng)一的12315投訴電話，對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行詳盡的描述，然后耐心等待執(zhí)法部門的介入調(diào)查；最后，當(dāng)以上所有的措施都宣告失敗時(shí)，消費(fèi)者仍然擁有權(quán)利向當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)構(gòu)提起訴訟，要求出售方承擔(dān)起違反合同約定的法律責(zé)任，同時(shí)全額退還已經(jīng)支付的定金。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠

1、如果租賃合同沒(méi)有明確押金的性質(zhì)或規(guī)則，則押金作為租賃預(yù)付款處理，無(wú)論如何都要返還的。2、當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，這個(gè)定是宀蓋頭的定，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。3、除合同另有約定外，房東應(yīng)于租賃關(guān)系消除且租客遷空、點(diǎn)清并付清所有應(yīng)付費(fèi)用后的當(dāng)天將租房押金全額無(wú)息退還租客。4、租房期間有財(cái)產(chǎn)損失可以相應(yīng)扣除押金，押金在扣除財(cái)物損失后應(yīng)該退還。押金的性質(zhì)是對(duì)租賃房屋設(shè)施在租賃期間完好的保證金，如果在租賃期間房屋設(shè)施因租客損壞的，房東可以在押金中扣除相應(yīng)維修費(fèi)用。租房合同沒(méi)到期，若租賃合同明確約定租客租期未滿退房或者轉(zhuǎn)租時(shí)，房東可以直接扣除租客的押金，那么合同約定有效，房東有權(quán)不退還押金。若在租賃合同上沒(méi)有對(duì)押金有直接約定的，押金應(yīng)退給租客。一、租賃合同中押金條款能否適用定金規(guī)則租賃合同中約定了押金條款，沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，