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商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為，商品房預(yù)售又稱(chēng)賣(mài)樓花。

商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要區(qū)別在于，商品房預(yù)售要求投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25％以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過(guò)竣工驗(yàn)收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無(wú)法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買(mǎi)房人無(wú)法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對(duì)買(mǎi)房人而言存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。

一、商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件是什么

下面將對(duì)商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售的條件分別作出介紹：

（一）商品房現(xiàn)售的條件是什么

根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：

1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。這個(gè)條件主要為了確?，F(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格合法。

2、取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。主要為了確?，F(xiàn)售商品房的用地合法。

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確?，F(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。

4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收。主要為了確?，F(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。主要為了保障被拆遷人的合法權(quán)益。

6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。主要為了確?，F(xiàn)售商品房達(dá)到基本使用條件。

7、物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實(shí)。主要為了避免商品房銷(xiāo)售后產(chǎn)生糾紛，同時(shí)物業(yè)服務(wù)也是買(mǎi)受人決定是否購(gòu)買(mǎi)商品房的因素之一。

另外實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時(shí)應(yīng)完成房屋所有權(quán)初始登記（即取得大產(chǎn)權(quán)）。

二、商品房預(yù)售的條件有哪些？

1、預(yù)售人已經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。主要為了確保預(yù)售商品房用地合法。

2、預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預(yù)售規(guī)劃手續(xù)合法。

3、預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25％以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。這是商品房預(yù)售的關(guān)鍵條件，也是預(yù)售商品房區(qū)別于現(xiàn)售商品房的主要條件。

4、預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。主要為了確保預(yù)售合法，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。