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影響貸款年限的重要因素有三個(gè)：

1、收入，一般月供最高不能超過(guò)借款人月收入的50%；

2、貸款人年齡，一般而言，借款人年滿十八周歲就可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款，且借款人的年齡加上貸款期限不得超過(guò)65年，否則不予受理。如果年齡超過(guò)40歲，則最長(zhǎng)貸款期限只能是25年以下；

3、房齡，特別是購(gòu)買(mǎi)二手房，銀行會(huì)根據(jù)房屋剩余所有權(quán)時(shí)間綜合計(jì)算貸款年限。如果房齡過(guò)大，也可能貸不到最長(zhǎng)期限。那究竟是等額本息好還是等額本金還款好呢?要不要提前還款?

先來(lái)舉個(gè)例子：地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，假設(shè)，一套350w的房子，首付120w，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：3.25%商業(yè)貸款：4.9%，公積金貸款80萬(wàn)，商業(yè)貸款150萬(wàn)，貸款230萬(wàn)。貸30年，等額本息的總利息是181.9萬(wàn)，等額本金的總利息149.7萬(wàn)。

顯而易見(jiàn)，等額本金支付的利息更低。如果壓力不大，等額本金是一種好的還款方式。另外，投資的利息只要大于4.9%，不用著急還銀行貸款的。

公積金貸款一定比商貸省錢(qián)嗎?

一般來(lái)說(shuō)，公積金貸款比商業(yè)貸款利率低一些，商貸的基準(zhǔn)利率是4.9%，公積金貸款5年以上利率是3.25%。同樣一套房子，商業(yè)貸款如果是首套能貸7成，那么純公積金貸款首套最多可以貸到8成。首套房公積金最低首付2成，二套結(jié)清最低首付3成，未結(jié)清最低首付4成；首套商貸最低首付3成，二套結(jié)清首付最低3成，未結(jié)清最低首付7成。

但是商業(yè)貸款和公積金貸款在保險(xiǎn)費(fèi)方面存在差異，對(duì)于商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，只要不是商用物業(yè)或者是年限太長(zhǎng)的住宅，銀行一般不會(huì)要求貸款人購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，如果是公積金貸款的話，買(mǎi)保險(xiǎn)一般在所難免，而保險(xiǎn)費(fèi)一般為貸款金額×貸款年限×0.02%，兩者抵消的話，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)就更小了。因此貸款額度較小的話，選擇公積金貸款未必更省錢(qián)。

提前還款的方式有四種：

一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金；

還款額度不變，縮短期限：比較省利息；

期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什么利息；

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

不擅投資，手上的余錢(qián)長(zhǎng)期不用的借款人，要節(jié)省房貸利息支出，提前還款也是一個(gè)辦法。提前還款前，借款人最好考慮好自己近期內(nèi)是否還有大額支出的可能。如果到時(shí)再申請(qǐng)新貸款，萬(wàn)一碰到央行加息，就要按照新利率還款，那樣反而不劃算。

提前還款需謹(jǐn)慎，一定不可盲目提前還款。