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法拍房對(duì)抗買賣不破租賃嗎？
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-06-19 18:34:54 154 人看過

符合條件的話，可以對(duì)抗。租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>

抵押權(quán)人(債權(quán)人)、競買人可以據(jù)此起訴至法院請(qǐng)求審查租賃合同的合法性。如審查發(fā)現(xiàn)租賃合同確屬真實(shí)的，但是在設(shè)立抵押之后或查封之后成立的，該租賃合同也不能約束競買人；如果是設(shè)立抵押或查封之前成立的，則該租賃合同繼續(xù)有效，抵押權(quán)人(債權(quán)人)、競買人僅可請(qǐng)求取得租金收益。

拍賣房產(chǎn)最后均以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不保證拍賣房產(chǎn)的瑕疵，法院不負(fù)責(zé)清場。競買人一定要實(shí)地察看房產(chǎn)，了解拍賣房產(chǎn)有無人居住，是自住還是租賃，租賃期限，是否拖欠水、電、煤氣、管理費(fèi)等，到轄區(qū)派出所了解該房產(chǎn)的戶口登記情況，能否滿足戶口遷移等事項(xiàng)。

一、買法拍房存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

在被查封之后，部分原業(yè)主為了防止自己的財(cái)產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，通常會(huì)與利益關(guān)系人簽訂虛假租賃合同，如將租賃合同的簽訂日期往前倒簽，租賃期間約定較長，一般為10年以上，即便抵押財(cái)產(chǎn)被拍賣，拍賣財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)仍繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)之上，從而達(dá)到間接控制拍賣房產(chǎn)的目的。

房產(chǎn)流拍直接損害了債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)利益，如果拍賣房產(chǎn)上設(shè)立了抵押，拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)后應(yīng)優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，那么房產(chǎn)流拍首先損害的是抵押權(quán)人的財(cái)產(chǎn)利益。而競買購房者拍得房產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)存在長期租約導(dǎo)致不能入住使用房產(chǎn)的，其權(quán)益也同樣受到嚴(yán)重侵害。

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    一、買賣不破租賃租金如何支付買賣不破租賃租金一般是給新房東，因?yàn)閷?shí)際上房屋所有人已經(jīng)變更，債權(quán)人也發(fā)生了變更。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對(duì)承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對(duì)承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。二、買賣不破租賃的限制適用1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承
    2023-06-25
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  • 買賣不破租賃怎么賠損失租房
    買賣不破租賃賠損失租房可以通過雙方在租賃合同當(dāng)中約定的具體違約金來進(jìn)行賠償，當(dāng)租期未屆滿時(shí)，原房東若將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動(dòng)被新房東代換，新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。買賣不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣租賃房屋，是可以的，第三人作為買受人可以買到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生新的租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移，承租人向新的出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣了，租賃關(guān)系仍然存在，買受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系
    2023-02-27
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#執(zhí)行
北京
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    強(qiáng)制執(zhí)行是指人民法院的執(zhí)行組織依照法律規(guī)定的程序和方式，運(yùn)用國家的強(qiáng)制力量，在負(fù)有義務(wù)的一方當(dāng)事人拒不履行義務(wù)時(shí)，強(qiáng)制其履行義務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)生效法律文書內(nèi)容。... 更多>

    #強(qiáng)制執(zhí)行
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      一、法院財(cái)產(chǎn)保全的作用是對(duì)執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制。當(dāng)本案中的侯某門面被法院查封之日起，侯某對(duì)該查封門面的A公司的所有權(quán)即受到限制，就是說侯某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、處分該門面，這種效力延伸到案件執(zhí)行完畢。該案系活查封，為保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，在門面被處分之前，法院指定由侯某保管、使用、收益并不違背法律規(guī)定。 二、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律
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      北京在線咨詢 2023-12-10
      買賣不破租賃是不可以對(duì)抗約定的，根據(jù)我國法律規(guī)定，對(duì)于買賣不破租賃一般是屬于善意取得行為或者即時(shí)取得行為，但必須在雙方約定的范圍內(nèi)進(jìn)行，不得超出雙方約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，否則可能出現(xiàn)違法行為。