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房屋拆遷合同的效力認(rèn)定，除了審查一般合同的生效要件外，主要審查當(dāng)事人是否適格問題。

（一）拆遷人必須具有房屋拆遷許可證

《拆遷條例》第六條規(guī)定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。該條是關(guān)于拆遷房屋必須獲得行政許可的規(guī)定。行政許可，是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據(jù)行政相對人的申請，通過頒布許可證或執(zhí)照等形式，依法賦予特定的行政相對人從事某種活動或?qū)嵤┠撤N行為的權(quán)利或資格。行政許可的目的在于抑制公益上的危險(xiǎn)或影響秩序的因素。對拆遷房屋實(shí)施行政許可，即在一般禁止單位拆遷房屋的情況下，房屋拆遷管理部門根據(jù)行政相對人的申請，通過頒布拆遷許可證的形式，依法賦予特定的行政相對人從事房屋拆遷的權(quán)利。房屋拆遷許可證是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件，是拆遷人獲得行政許可的依據(jù)。拆遷人的主體資格是否合法，關(guān)鍵看其是否具有房屋拆遷許可證。沒有取得房屋拆遷許可證而以拆遷人名義簽訂的房屋拆遷合同無效。

在個案中對拆遷許可證的審查，主要著重審查房屋拆遷合同中的拆遷人與許可證上記載的被許可單位是否一致，合同中的被拆遷房屋是否位于拆遷范圍內(nèi)等內(nèi)容。

如果被拆遷房屋并非位于拆遷范圍，屬拆遷人擅自擴(kuò)大房屋拆遷范圍，其就房屋拆遷范圍外的房屋拆遷問題簽訂的合同無效。

拆遷人超過拆遷期限與被拆遷人簽訂的合同的效力問題，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，一般情況下不宜認(rèn)定無效。超過拆遷期限進(jìn)行拆遷（包括與被拆遷人簽訂拆遷合同），當(dāng)然違反了《拆遷條例》第九條的規(guī)定，但是，這并不能從根本上否認(rèn)拆遷人的拆遷資格。根據(jù)《拆遷條例》第七條規(guī)定：申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三十日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。從該條規(guī)定可以看出，拆遷人一旦獲得房屋拆遷許可證，即意味著其獲得了房屋拆遷地塊范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷人已經(jīng)獲得了合法土地的使用人的地位，只不過該利用尚需受到原土地利用人即被拆遷人一定程度上的限制。這就是說，一般情況下，就特定房屋的拆遷行為而言，其拆遷是不可避免的；就房屋拆遷合同的當(dāng)事人來說，也應(yīng)當(dāng)是一致的，不存在超過拆遷期限被拆遷人與拆遷人以外的人簽訂合同的可能性。因此，就房屋拆遷的安置補(bǔ)償問題訂立的合同，只要是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思的表示，就不宜認(rèn)定合同無效。當(dāng)然，在審理中也要注意審查為什么拆遷人不去申請延長拆遷期限或有關(guān)部門對拆遷人請求延長拆遷期限的申請不予批準(zhǔn)的情況。如果存在著拆遷人被剝奪拆遷人資格的可能等情況，應(yīng)當(dāng)酌情處理，不應(yīng)一律認(rèn)定合同有效。

（二）被拆遷人、承租人的界定及相關(guān)糾紛的處理

房屋拆遷對被拆遷房屋的所有人及其相關(guān)權(quán)益人（包括被拆遷房屋的承租人）來說具有不可預(yù)期性、強(qiáng)制性，因?yàn)椴疬w必然涉及補(bǔ)償與安置問題，與當(dāng)事人權(quán)益關(guān)系甚大。而由于歷史原因，不僅房屋的產(chǎn)權(quán)制度的演變較為復(fù)雜，而且由于法律意識問題，當(dāng)事人多不注意保護(hù)自己的權(quán)利，因此房屋所有權(quán)關(guān)系、使用權(quán)關(guān)系多糾纏在一起而不明晰。一旦遭遇拆遷，歷史沉積下來的矛盾立刻顯現(xiàn)出來，首先可能就是所有權(quán)人、承租人地位之爭，然后才能談得上房屋拆遷合同的簽訂問題。

被拆遷房屋的所有權(quán)人、承租人地位之爭，不是在房屋拆遷合同中應(yīng)當(dāng)解決的問題。糾紛釀成訴訟的，首先考慮提起房屋所有權(quán)確認(rèn)之訴。但是在處理房屋拆遷合同糾紛時，合同當(dāng)事人是否適格的問題是必須審查的，即必須查清被拆遷房屋的所有人與承租人的地位，因其關(guān)系到合同的效力問題。

關(guān)于被拆遷人，按照《拆遷條例》第四條第三款的規(guī)定，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。關(guān)于房屋所有人的界定以及部分共有權(quán)人就共有房屋、無權(quán)處分人就他人房屋與拆遷人簽訂房屋拆遷合同的效力問題，詳見本書關(guān)于房屋買賣合同糾紛案件的審理部分。

關(guān)于被拆遷房屋的承租人的界定，詳見本書關(guān)于房屋租賃合同糾紛的審理部分。