在商品房買賣合同糾紛案件中適用法律的四個基本問題
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-09 10:25:24
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筆者認為，在理解最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中，要重點理解四個基本問題。
第一，商品房的銷售廣告和宣傳資料能夠構(gòu)成違約。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。開發(fā)商對廣告宣傳承擔(dān)違約責(zé)任，須具備說明和允諾的內(nèi)容一定要具體確定和對合同的訂立、房價的確定有重大影響這兩個條件。
第二，開發(fā)商惡意違約或合同欺詐的懲罰性賠償責(zé)任。商品房買賣過程中因開發(fā)商惡意違約或合同欺詐，致使購房人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責(zé)任。惡意違約是指，商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房人又將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人。合同欺詐，是指訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。出現(xiàn)上述情形，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
第三，開發(fā)商到期不給辦理房產(chǎn)證，買房者可申請賠償損失。買房戶在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日之內(nèi);
(3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日90日之內(nèi)。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，導(dǎo)致買房戶無法辦理房屋所有權(quán)登記，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)支持。
第四，違約金和損失賠償?shù)挠嬎惴椒?。?dāng)事人可以在合同中對違約金做出約定，但是違約金過高或過低的，當(dāng)事人可以申請調(diào)整。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標準適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。合同沒有約定的情況下，逾期付款的，按照未付購房款數(shù)額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算;逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
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商品房買賣合同是指購房者購買商品房時與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的合同，用于明確買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。 通常包括房屋的位置、面積、價格、交付時間、違約責(zé)任等條款。在簽訂商品房買賣合同時，雙方需要認真閱讀合同條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)，并確保合同內(nèi)容真... 更多>
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福建買賣合同糾紛訴訟，審理買賣合同糾紛案件適用法律問題福建在線咨詢 2022-07-04認定是否“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用”，應(yīng)當(dāng)結(jié)合是否對買受人的生命和財產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復(fù)等，予以綜合判斷 -
購買商品房合同糾紛適用的法律上海在線咨詢 2022-11-09處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《民法典》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。 -
商品房賣方方面的商品房買賣糾紛適用法律吉林省在線咨詢 2023-08-28商品房買賣中面積糾紛的處理如下： 1、未超出3%時據(jù)實結(jié)算房價款； 2、超出3%時買方解除合同的，賣方返還已付購房款及利息； 3、超出3%時買方繼續(xù)履行合同的，按照面積誤差比例和約定的價格由買方補足、賣方承擔(dān)、賣方返還或者雙倍返還。 -
商品房買賣合同糾紛的案件管轄是哪個法院福建在線咨詢 2022-06-05商品房買賣合同糾紛中，當(dāng)事人請求法院解除合同、返還房款或者支付違約金的，應(yīng)當(dāng)由合同履行地或被告所在地的人民法院管轄；如果涉及到不動產(chǎn)的權(quán)利確認、分割、相鄰關(guān)系等，應(yīng)當(dāng)由房屋所在地的人民法院管轄。根據(jù)《民事訴訟法》第二十三條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。第三十三條第一項規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。
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商品房買賣合同的基本寫法湖北在線咨詢 2023-09-02商品房買賣合同 甲方： 乙方： 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)甲乙方雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方內(nèi)部員工購房事宜，與乙方達成如下協(xié)議： 一、甲方將自己開發(fā)建設(shè)的位于市路小區(qū)的號樓單元室的面積為㎡的房屋出售給乙方。 二、甲方在該房屋元平方米、總價款為：(大寫)：元，(小寫)：元出售價的基礎(chǔ)上給予乙方總價款10%的優(yōu)惠，計(大寫)：元，(小寫)：元。 三、甲方給予乙方享受零首付入住的優(yōu)惠，乙
