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當(dāng)一棟房屋，在結(jié)構(gòu)上可分為由多個所有人獨立使用的專用部分和多數(shù)所有人共同使用的共同部分時，每一專用部分所有人所享有的對其專用部分的專有權(quán)和對共同部分的共有權(quán)相結(jié)合，便是房屋區(qū)分所有權(quán)。

房屋區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。隨著社會經(jīng)濟的進步，城市化的發(fā)展，使得城市人口急劇增長，城市土地日見珍貴，促使了土地利用的立體化，房屋建筑被迫向多層化發(fā)展。然而，一棟高層建筑房屋為一人所有的情況極為罕見，更多的情況是一棟樓房有許多不同的所有者，對樓房擁有各自獨立的所有權(quán)。這便是房屋區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的原因。

房屋區(qū)分所有權(quán)作為一種獨立的房屋所有權(quán)形式，具有不同于其他房屋所有權(quán)形式的特點：

1、房屋區(qū)分所有權(quán)的標的物是可區(qū)分為多個獨立使用部分的房屋。被區(qū)分出的各獨立部分必須有獨立的使用價值，不能區(qū)分出多個獨立使用價值的部分的房屋，不能成為房屋區(qū)分所有權(quán)的客體。對房屋的區(qū)分方法有三種：第一，縱割的區(qū)分，如三木扇兩間的房屋，兩個所有人一人享有一間的所有權(quán)。第二，橫割的區(qū)分，即多層房屋，每一層為不同的所有人分別所有。第三，縱橫交錯的區(qū)分，即多木扇多層，不僅各層的所有人不同，每一層也有不同的所有人。

2、房屋區(qū)分所有權(quán)是專有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合。房屋區(qū)分所有權(quán)的標的包括專有部分和共有部分。專有部分是指專為所有人所有，具有獨立的構(gòu)造和使用價值的空間和空間內(nèi)的設(shè)施;共有部分是指為各個專有部分的所有人利用其專有部分所必需，不能進行分割的共同設(shè)施，如樓梯。房屋區(qū)分所有權(quán)是所有權(quán)人對專有部分的專有權(quán)和對共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。離開了對專有部分的專有權(quán)，對共有部分的共有權(quán)就會變得沒有意義;反之，離開了對共有部分的共有權(quán)，專有權(quán)便無法行使。由此，也產(chǎn)生了對房屋區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制：轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)，其效力自然及于共有部分，對共有部分的共有權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。

3、房屋區(qū)分所有權(quán)的行使受到較多的限制。一棟房屋是一個整體，各個所有權(quán)人在行使所有權(quán)時必然相互限制。房屋區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分所有權(quán)的行使不得妨害他人的權(quán)利的行使，而對共有部分所有權(quán)的行使，則有更嚴格的限制，如不能要求分割共有部分，不能單獨轉(zhuǎn)讓共有部分。

4、房屋區(qū)分所有權(quán)是不同于房屋共有的一種房屋所有權(quán)形式。房屋共有，雖然從共有人內(nèi)部關(guān)系上看，各個共有人是按份享有權(quán)利或平等享有權(quán)利，但從共有所有權(quán)的效力來看，卻是及于共有房屋的全部。而房屋區(qū)分所有權(quán)卻分為專有權(quán)和共有權(quán)兩個部分，專有權(quán)是明顯地不同于共有的，因為它不能及于其他所有人專有的部分;共有權(quán)也與共有有區(qū)別：共有權(quán)不能被分割，也不能單獨轉(zhuǎn)讓。另外，共有關(guān)系中，部分共有人轉(zhuǎn)讓其共有部分時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)，而房屋區(qū)分所有梳人之間則不存在此種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)然，房屋共有與房屋區(qū)分所有也并非沒有聯(lián)系，當(dāng)共有房屋進行實物分割時，便形成房屋的區(qū)分所有。