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（一）宅基地使用權(quán)的主體具有特定性，原則上限于農(nóng)村居民在現(xiàn)行規(guī)則之下，宅基地使用權(quán)人是符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。值得注意的是，《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條第

2、3款規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，亦可成為宅基地使用權(quán)的主體。這一規(guī)定沿襲了1986年《土地管理法》的規(guī)定，但現(xiàn)行《土地管理法》已將其刪除。這些人如已加人農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，成為其中一員，自可申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)，否則，依我國(guó)《立法法》所確立的下位法不得超越上位法的法治原則，這些人將無(wú)從取得宅基地使用權(quán)。就這些人已經(jīng)合法取得的宅基地使用權(quán)，自應(yīng)予以承認(rèn)和保護(hù)。雖然《土地管理法》第62條第1款中規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，但這并不能說(shuō)明宅基地使用權(quán)的主體就是農(nóng)村中的戶。該規(guī)定是出于宅基地管理的考慮，強(qiáng)調(diào)村民的一戶與宅基地的一處相對(duì)應(yīng)，是對(duì)宅基地使用權(quán)初始取得的限制。

（二）宅基地使用權(quán)的客體具有特定性，限于集體所有土地《民法典》第362條將宅基地使用權(quán)的客體界定為集體所有的土地，排除了在國(guó)有土地上設(shè)定宅基地使用權(quán)的可能性?！锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定：農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過(guò)優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過(guò)建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿足農(nóng)民居住需要。

（三）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容具有特定性，僅限于依法建造并保有個(gè)人住宅及其附屬設(shè)施《民法典》第362條將宅基地使用權(quán)的內(nèi)容界定為占有和使用集體所有的土地，利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施，包括農(nóng)村村民所建住房以及與居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施，如住房、車庫(kù)、廁所、沼氣池、牛棚、豬圈等。這里將土地利用用途作了限定，體現(xiàn)了用途管制的基本思想，但將宅基地使用權(quán)的權(quán)能僅表述為占有和使用，非如《民法典》上用益物權(quán)的占有、使用和收益，限制了權(quán)利主體實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的其他可能性。試點(diǎn)政策中，利用宅基地開展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等，實(shí)際上已經(jīng)脫逸出了宅基地使用權(quán)的用途管制目標(biāo)。

（四）宅基地使用權(quán)的初始取得具有無(wú)償性宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，由集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)償取得、無(wú)償使用。但宅基地?zé)o償使用制度已經(jīng)成為農(nóng)村宅基地分配不均、批少占多等問(wèn)題的制度性基礎(chǔ)?！对圏c(diǎn)意見》指出，對(duì)因歷史原因形成的超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅的，以及非集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承房屋等占有的宅基地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)，探索實(shí)行有償使用。宅基地有償分配不會(huì)過(guò)度增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。一則有償使用費(fèi)主要用于村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確立參酌了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和不同的區(qū)位條件；三則就經(jīng)濟(jì)困難的農(nóng)戶還可結(jié)合扶貧政策給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，對(duì)農(nóng)民弱勢(shì)群體的特殊保護(hù)不能通過(guò)限制其法律權(quán)利的行使來(lái)實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)當(dāng)采取政策扶持等方式。宅基地有償分配在一定程度上限制了沒有實(shí)際需求的農(nóng)戶申請(qǐng)宅基地的沖動(dòng)，提高了宅基地利用的效率。

（五）宅基地使用權(quán)沒有期限限制我國(guó)現(xiàn)行法律沒有對(duì)宅基地使用權(quán)的期限進(jìn)行限制性規(guī)定，宅基地使用權(quán)不因期限屆滿而消滅。因此，宅基地使用權(quán)是沒有使用期限限制的用益物權(quán)。