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在出售帶貸款的房屋時(shí)，賣(mài)方需要先贖樓并解抵押，然后再按照房屋買(mǎi)賣(mài)流程辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。為了解決貸款問(wèn)題，賣(mài)方可以采取以下兩種方式：1）轉(zhuǎn)按揭，但需提前向貸款銀行咨詢(xún)；2）用買(mǎi)方首付款繳清剩余貸款，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)歸還大量貸款的情況。如果以上方法都不可行，賣(mài)方可以考慮銀行貸款或向第三方借款來(lái)繳清剩余貸款。

賣(mài)方在出售未還清貸款的房屋時(shí)，可能會(huì)遇到房屋抵押?jiǎn)栴}難以及時(shí)解決。而未解除抵押的房屋無(wú)法順利過(guò)戶(hù)，賣(mài)方很可能因逾期不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。所以，賣(mài)方在出賣(mài)有貸款的房屋時(shí)，首先要贖樓，然后再按照貸款房屋出賣(mài)流程辦理相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)。

一、貸款房屋賣(mài)房流程

1、簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，賣(mài)家收定金

2、賣(mài)家收首付款

3、向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸

4、解抵押，獲房產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)

5、買(mǎi)方打尾款，雙方辦理過(guò)戶(hù)（資金監(jiān)管）

6、過(guò)戶(hù)完成，賣(mài)家領(lǐng)尾款

二、房屋有貸款怎么辦

1、轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，需要提前向貸款銀行進(jìn)行咨詢(xún)。

貸款房屋轉(zhuǎn)按揭流程：

買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；

買(mǎi)方、賣(mài)方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；

買(mǎi)方交納房子的首付款（按交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評(píng)估，以原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為準(zhǔn)）；

賣(mài)方的貸款銀行書(shū)面同意提前一次性還款的確認(rèn)函（包括所欠資款本息、還款帳號(hào)）；

買(mǎi)方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款（提出貸款申請(qǐng)，律師初審，銀行復(fù)審）；

賣(mài)方向買(mǎi)方實(shí)際交付房屋；

銀行復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后放款，向賣(mài)方的銀行劃款；

賣(mài)方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買(mǎi)方、律師一同辦理過(guò)戶(hù)、并且抵押給買(mǎi)方的貸款銀行；

買(mǎi)方的貸款銀行將首付款付給賣(mài)方。

2、用買(mǎi)方的首付款繳清剩余貸款

二手房交易中，如果賣(mài)方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。

通常情況下，買(mǎi)方會(huì)認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30％至40％，賣(mài)方可以利用買(mǎi)方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷(xiāo)房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

3、借款贖證

如果以上兩種方法都行不通，賣(mài)方可以考慮利用銀行貸款或者向第三方借款的方式來(lái)繳清剩余貸款。賣(mài)家用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款，獲得房產(chǎn)證。等買(mǎi)家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款得會(huì)抵押物。

房屋抵押?jiǎn)栴}解決方法

房屋抵押是一種常見(jiàn)的融資方式,但同時(shí)也可能導(dǎo)致抵押品價(jià)值下降、貸款風(fēng)險(xiǎn)增加等問(wèn)題。為了解決房屋抵押?jiǎn)栴},可以采取以下法律分析:

1. 抵押物評(píng)估問(wèn)題:抵押物評(píng)估是房屋抵押貸款中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如果評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確或存在利益關(guān)系,就會(huì)影響到貸款額度和利率。因此,抵押物評(píng)估應(yīng)當(dāng)由獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行,并且評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)公正、客觀、準(zhǔn)確。

2. 貸款利率問(wèn)題:房屋抵押貸款的利率通常較高,這是因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值相對(duì)較高,銀行需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。但是,如果貸款利率過(guò)高,就會(huì)增加借款人的負(fù)擔(dān),降低其貸款意愿。因此,銀行在制定貸款利率時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的信用記錄、還款能力、抵押物價(jià)值等因素進(jìn)行合理定價(jià)。

3. 抵押物處置問(wèn)題:如果借款人無(wú)法按時(shí)還款,銀行有權(quán)處置抵押物以?xún)斶€貸款。但是,如果抵押物價(jià)值不足以?xún)斶€全部貸款,銀行在處置抵押物時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循一定的程序和規(guī)定,確保借款人的利益得到保障。

4. 抵押合同問(wèn)題:抵押合同是房屋抵押貸款的基礎(chǔ),應(yīng)當(dāng)明確抵押物的范圍、數(shù)量、價(jià)值、評(píng)估方式、利率、還款期限等關(guān)鍵內(nèi)容,同時(shí)應(yīng)當(dāng)規(guī)定銀行的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓、提前還款等權(quán)利和義務(wù)。

為了避免房屋抵押?jiǎn)栴},借款人和銀行應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、合法合規(guī)的原則,在抵押物的評(píng)估、貸款利率、抵押物的處置和抵押合同等方面達(dá)成協(xié)議,確保抵押貸款的合法性和安全性。

在出售未還清貸款的房屋時(shí)，賣(mài)方應(yīng)首先贖樓，然后再按照房屋買(mǎi)賣(mài)流程辦理相關(guān)事宜。有貸款的房屋可以采取用買(mǎi)方首付款繳清剩余貸款或借款贖證的方式還清貸款。銀行在制定貸款利率時(shí)需要考慮借款人的信用記錄、還款能力、抵押物價(jià)值等因素，并在抵押物處置時(shí)遵循規(guī)定程序。借款人和銀行應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、合法合規(guī)原則，在抵押物評(píng)估、貸款利率、抵押物處置和抵押合同等方面達(dá)成協(xié)議，確保抵押貸款的合法性和安全性。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他供游人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

《民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。