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簽訂購(gòu)房合同之后，無(wú)法辦理貸款，無(wú)法繼續(xù)履行合同的，雙方可以在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，解除合同。在解除合同之后，依據(jù)雙方各自的過錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。若無(wú)法辦理貸款是因?yàn)橘I受人個(gè)人原因的，出賣人可以要求解除合同、恢復(fù)原狀、賠償損失。若已經(jīng)交房，買方應(yīng)當(dāng)按照要求退還房屋，并且賠償相應(yīng)的損失。雙方均沒有過錯(cuò)的，出賣人應(yīng)該返還購(gòu)房款及利息。買方應(yīng)當(dāng)配合賣方履行相關(guān)的退房工作。

一、限購(gòu)令下買方可以要求返還定金嗎

限購(gòu)令出臺(tái)后，由于首付提高或貸款未能辦理，定金退還成為熱點(diǎn)話題。我們認(rèn)為此情況應(yīng)分情形來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。

1、新政出臺(tái)導(dǎo)致首付比例增加的。

(1)合同明確有約定解除條件的，可以要求解除合同并要求返還定金。有的買家在簽訂二手房買賣合同時(shí)，就簽得很專業(yè)，在合同中明確約定好，是以貸款形式買房，并且一定要獲得銀行七成的貸款，如果無(wú)法獲得銀行七成的貸款，那么買方有權(quán)要求解除合同，賣方不追究買方違約責(zé)任。這種情況下，一但買方無(wú)法獲得銀行貸款，或者獲得的貸款數(shù)額低于預(yù)期，買方是可以要求解除合同并要求賣方返還定金。

(2)合同明確約定有買方如無(wú)法獲得貸款，或者獲得貸款數(shù)目不足的，有補(bǔ)足首期款的義務(wù)，而且銀行也明確并非不放貸款，只是需要增加首付比例，那么我認(rèn)為買方有補(bǔ)足首付比例的義務(wù)，如無(wú)法補(bǔ)足那么，賣方可以追究買方的違約責(zé)任。那么買方的定金將被賣方?jīng)]收，并可能會(huì)被追究更高的違約金。

(3)合同約定是貸款形式購(gòu)房，而現(xiàn)在就是增加首付比例，銀行也堅(jiān)決不放貸款，在這種情況下，我認(rèn)為，這是因?yàn)檎叩淖兓瘜?dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，要求買方一次性付款也明顯加重了買方義務(wù)，買方可以以情勢(shì)變更作為解除合同的理由。

2、完全吻合限購(gòu)條件，買方繼續(xù)成交也將導(dǎo)致買方無(wú)法過戶，此種情形下，我認(rèn)為買方完全有理由以情勢(shì)變更作為解除合同的理由，并要求賣方退還已收定金。

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二、無(wú)房預(yù)售證如何辦理退房

關(guān)于無(wú)預(yù)售許可證退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，我們可以分兩種情況分析：

第一種，買受人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)因出賣人的故意隱瞞尚不知悉出賣人無(wú)預(yù)售證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

第二種，買受人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)已經(jīng)或應(yīng)該知悉出賣人無(wú)商品房預(yù)售許可證，但是因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效后，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者支付的購(gòu)房首付款以及賠償相應(yīng)的利息。