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改合同的商鋪買賣流程
來(lái)源:法律編輯整理 時(shí)間: 2023-03-02 18:40:23 65 人看過(guò)

1、需要確定轉(zhuǎn)讓人的身份,看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者,如果超市商鋪經(jīng)營(yíng)者就是房屋的所有者,首先要查看店面的產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全,并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。

2、若有意接手,雙方可洽談超市商鋪?zhàn)饨鸺暗昝娼?jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先接手店面的權(quán)利,定金收取方出具定金收條,收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。

3、雙方簽訂《超市商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》,從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。

4、合同簽署完畢,按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

5、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過(guò)戶變更手續(xù),因此接手方要及時(shí)憑簽訂合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù),以確定經(jīng)營(yíng)的合法性。

6、如果超市商鋪經(jīng)營(yíng)者也是承租人,則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所簽訂的原始合同,并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)權(quán);簽訂合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并簽字證明。

一、商鋪買賣注意事項(xiàng)

(一)業(yè)主要注意四大的問(wèn)題

1、客戶的購(gòu)買能力

首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房,如果客戶是貸款購(gòu)房,客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí),以免簽定購(gòu)房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。

2、付款方式

購(gòu)買商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式,盡量要選擇全款購(gòu)房客戶,其次是貸款購(gòu)房,其中貸款購(gòu)買商鋪,目前最高可以貸5成,年限最高為10年;最后是分期付款,盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、首付款與尾款間隔時(shí)間,時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)

因?yàn)樯虡I(yè)用房大部分款項(xiàng)較大,所以變動(dòng)也較大,所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大,因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時(shí)間。

4、支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則

支付訂金之后的違約情況時(shí)有發(fā)生,所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責(zé)任和違約罰則。

(二)客戶要注意的三大問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)

購(gòu)買的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰,最好不要購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的商鋪,所以購(gòu)買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等,不要全聽業(yè)主的一面之詞。

2、商鋪本身結(jié)構(gòu)

不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用,在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要,主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對(duì)象的使用標(biāo)準(zhǔn)。

3、配套

良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。購(gòu)買前一定要核實(shí)清楚,要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。

二、商鋪買賣費(fèi)用是否有相關(guān)法律依據(jù)

(一)買家支付的稅費(fèi)

買家契稅=3%成交價(jià);另外還有交易手續(xù)費(fèi)5元/平米;印花稅=0.05%成交價(jià),產(chǎn)權(quán)登記550元/戶。

(二)賣家支付的稅費(fèi)

賣家出售的時(shí)候,商鋪不論年限,都要交納以下幾種稅費(fèi):

1、營(yíng)業(yè)稅及附加

稅費(fèi)為差額的5.56%

2、土地增值稅

稅費(fèi)為差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%(按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算):

(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分,稅率為30%;

(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;

(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;

(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。

備注:土地增值稅,不提供購(gòu)入發(fā)票按總價(jià)3%計(jì)算。

3、個(gè)人所得稅

稅費(fèi)為凈收入的20%;不提供購(gòu)入法票的按轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算。

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2025年05月17日 16:21
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    商鋪買賣合同中,實(shí)際面積超過(guò)合同約定面積,應(yīng)屬于開發(fā)商的違約行為,但具體的處理方式要視買賣合同中的具體約定,一般而言,允許房屋的實(shí)測(cè)面積與合同約定面積存在一定的合理誤差,在合理誤差比內(nèi)的,由雙方進(jìn)行結(jié)算,多退少補(bǔ),超過(guò)合理誤差范圍的,一般是3%。如屬于面積增加的,超過(guò)合理誤差范圍的增加部分由開發(fā)商自己承擔(dān),如屬于面積減少的,超過(guò)合理誤差范圍的減少部分,由開發(fā)商雙倍退還房?jī)r(jià)款。一、合同違約的類型有哪些1、實(shí)際違約一方違反合同,以致嚴(yán)重影響訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益,在合同約定的期限沒(méi)有履行合同,在被允許推遲履行的合理期限內(nèi)仍未履行,另一方面可解除合同。實(shí)際違約制度作為允許和限定債權(quán)人在債務(wù)人違約的情況下解除合同的重要規(guī)則,是維護(hù)合同紀(jì)律、保護(hù)交易安全的重要措施,其適用范圍應(yīng)具有普遍性。主要有下列表現(xiàn)形式:(1)拒絕履行:債務(wù)人對(duì)債權(quán)人表示不履行合同;這種表示一般為明示的,也可以是默示的。(2)
    2023-02-28
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  • 商鋪買賣合同糾紛的處理,商鋪買賣合同糾紛可以在合同簽訂地起訴嗎
    一、商鋪買賣合同糾紛的處理商鋪買賣合同糾紛的處理有以下幾種方式:1.協(xié)商合同當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上,通過(guò)相互協(xié)商解決糾紛,這是最佳的方式。2.調(diào)解合同當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致,可以要求有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解。當(dāng)事人還可以要求合同管理機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、法庭等進(jìn)行調(diào)解。3.仲裁如果合同中規(guī)定的仲裁條款或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議的才可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。4.訴訟如果合同中沒(méi)有訂立仲裁條款,事后也沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議,合同當(dāng)事人可以向人民法院起訴。二、商鋪買賣合同糾紛可以在合同簽訂地起訴嗎商鋪買賣合同糾紛可以在合同簽訂地起訴,《民事訴訟法》第二十三條規(guī)定,因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。這是法律對(duì)于因合同糾紛提起的訴訟的管轄一般規(guī)定,即發(fā)生糾紛后,要么向被告住所地人民法院起訴,要么起訴至合同履行地人民法院。《民事訴訟法》第三十四條規(guī)定,合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告
    2022-07-22
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  • 商鋪的買賣合同跟商品房一樣嗎?
    不一樣。商品房認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同,即為將來(lái)訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同,屬于前契約階段合同商品房買賣合同是本約合同,是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同。一般認(rèn)購(gòu)合同是屬于前期對(duì)買賣意向的約定,對(duì)雙方的約束力有限。一、房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效期多久房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的合同有效期一般是永久的,認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系,而認(rèn)購(gòu)書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議,商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買賣合同基本事項(xiàng),以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。因此對(duì)于房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的認(rèn)定,其合同載體包括認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、優(yōu)先購(gòu)買協(xié)議等文書。認(rèn)購(gòu)書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同。二、買房簽合同交了訂金毀約怎么辦在交了定金并簽訂了購(gòu)房意向書的情況下,對(duì)方還違約的,此時(shí)可以要求對(duì)方方退還定金,甚至還可要求對(duì)方退還雙倍定金。如果對(duì)方不愿意返還定金或者雙倍定金的,購(gòu)房房可以根據(jù)
    2023-03-14
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  • 轉(zhuǎn)賣商鋪的流程是什么
    轉(zhuǎn)賣商鋪的流程是:1.店鋪轉(zhuǎn)讓首先應(yīng)當(dāng)簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議;2.簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議后,對(duì)店鋪進(jìn)行評(píng)估;3.對(duì)店鋪進(jìn)行評(píng)估后,對(duì)店鋪進(jìn)行測(cè)繪;4.若需要公證的,到公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)店鋪,轉(zhuǎn)讓公證;5.完成上述流程后,到房屋登記中心辦理店鋪轉(zhuǎn)讓登記。一、淘寶店鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛怎么處理淘寶店鋪轉(zhuǎn)讓合同發(fā)生糾紛可以通過(guò)下列方式解決:1、雙方當(dāng)事人平等協(xié)商;2、由第三方進(jìn)行調(diào)解;3、申請(qǐng)仲裁;4、提起訴訟等方式。如果當(dāng)事人在合同中約定了爭(zhēng)議解決方式的,應(yīng)當(dāng)按照約定的方式解決糾紛。處理民事糾紛,應(yīng)當(dāng)依照法律。二、買到水貨怎么索賠先到工商、消協(xié)投訴,一般工商、消協(xié)會(huì)在中間調(diào)解,若調(diào)解后雙方不能達(dá)成賠償協(xié)議。則只好通過(guò)法院起訴了。當(dāng)然也可以不通過(guò)工商、消協(xié),直接到法院起訴,搞商家消費(fèi)欺詐,雙倍賠償。1、如果你在簽收的時(shí)候就看出來(lái)是假貨,建議大家直接拒收商品就可以了,一旦簽收之后退款不如直接拒簽省事。收到貨后如發(fā)現(xiàn)是假貨
    2023-03-12
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#房屋買賣
北京
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    商鋪買賣是指買賣雙方通過(guò)協(xié)商,將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買方,買方支付相應(yīng)的價(jià)款。 在商鋪買賣中,需要注意相關(guān)政策和規(guī)定的限制,如城市規(guī)劃、土地使用、房產(chǎn)登記等,以確保交易的合法性和安全性。同時(shí),需要簽訂正式的買賣合同,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),以及違約... 更多>

    #商鋪買賣
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    • 商鋪是否違法?商鋪買賣流程是什么
      海南在線咨詢 2023-03-23
      商鋪買賣流程 1、需要確定轉(zhuǎn)讓人的身份,看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者,如果超市商鋪經(jīng)營(yíng)者就是房屋的所有者,首先要查看店面的產(chǎn)權(quán)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全,并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。 2、若有意接手,雙方可洽談超市商鋪?zhàn)饨鸺暗昝娼?jīng)營(yíng)設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金,以保證優(yōu)先接手店面的權(quán)利,定金收取方出具定金收條,收條要寫清時(shí)間、金額、定
    • 買賣商鋪合同商鋪的解除條件
      北京在線咨詢 2022-08-04
      一)業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶的購(gòu)買能力首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房,如果客戶是貸款購(gòu)房,客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí),以免簽定購(gòu)房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。2.付款方式購(gòu)買商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式,盡量要選擇全款購(gòu)房客戶,其次是貸款購(gòu)房,其中貸款購(gòu)買商鋪,目前最高可以貸5成,年限最高為10年;最后是分期付款,盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3.首
    • 商鋪購(gòu)買流程:
      海南在線咨詢 2022-05-16
      交易流程如下: 1.購(gòu)房資格核驗(yàn)(住宅類)。 2.網(wǎng)簽合同。 3.地稅部門核定契稅。 4.房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。商鋪出售合同是商鋪出售過(guò)程中關(guān)于權(quán)利和義務(wù)的合同。商鋪出售是商鋪所有權(quán)即產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,一般商鋪購(gòu)買者擁有商鋪產(chǎn)權(quán)證,商鋪的產(chǎn)權(quán)總共有40年,商鋪產(chǎn)權(quán)人擁有商鋪處置權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益。
    • 買商鋪的流程有哪些?
      甘肅在線咨詢 2022-07-15
      2、尋找房源,通過(guò)親朋介紹,報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找,選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買。 3、一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談,落實(shí)好商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),是否已具備上市交易條件,有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。 4、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng),接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。 5、買方領(lǐng)取商鋪所有
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      江西在線咨詢 2023-10-06
      不一樣。商品房認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同,即為將來(lái)訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同,屬于前契約階段合同商品房買賣合同是本約合同,是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同。一般認(rèn)購(gòu)合同是屬于前期對(duì)買賣意向的約定,對(duì)雙方的約束力有限。