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一、買二手房怎樣確定無(wú)抵押無(wú)訟爭(zhēng)

問(wèn)題

我家準(zhǔn)備購(gòu)買一套二手房，對(duì)該套房子的面積、結(jié)構(gòu)、樓層以及地理位置等各方面條件，我和丈夫在經(jīng)過(guò)嚴(yán)格考察之后均十分滿意。正要拍板掏錢時(shí)，卻有好心的朋友提醒我要小心，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的欺詐現(xiàn)象嚴(yán)重，有的一房二賣，有的產(chǎn)權(quán)不明，有的設(shè)置了抵押仍隱瞞實(shí)情出售坑人。我聽了不禁倒吸一口冷氣。說(shuō)實(shí)在的，作為工薪階層，買房子是天大的事情。假若真的被騙，這打擊如何承受得起?所以我們想再等等再看看。別的不說(shuō)，有一個(gè)問(wèn)題是必須打聽清楚的，那就是：購(gòu)買二手房時(shí)，該怎樣確定房屋無(wú)抵押、無(wú)訟爭(zhēng)呢?

律師解答：

房屋屬于公民的“不動(dòng)產(chǎn)”之一。法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)，采取的是“登記生效”原則，即不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，否則不發(fā)生效力。房屋抵押權(quán)的設(shè)立也應(yīng)當(dāng)依法辦理登記手續(xù)。

正因?yàn)槿绱?，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！薄睹穹ǖ洹穭t規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！?/p>

據(jù)此可知，要想確定你想購(gòu)買的那套房子是否有抵押和訟爭(zhēng)，可以在房主的陪同下，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)。

二、如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后，為了保護(hù)買主的合法權(quán)益，如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)就顯得非常重要。下面針對(duì)上述所提到的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)地風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

1、明晰主體資格和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的重要性在于確認(rèn)誰(shuí)是待售二手房的主人。!通常情況下，我們可以要求售房人提供身份證、戶口簿、結(jié)婚證等證件來(lái)證明自己的身份，同時(shí)也要審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

此外，產(chǎn)權(quán)證上若是兩人以上，則在簽買賣合同時(shí)所有的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)全部到場(chǎng)，如確實(shí)不能全部到場(chǎng)，則要求其出示委托書公證書，千萬(wàn)不要隨隨便便讓人代簽，一旦出現(xiàn)其他共有人反對(duì)出售該房產(chǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二百三十八條第4款“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，會(huì)導(dǎo)致該買賣合同無(wú)效。若售房人提供了其他產(chǎn)權(quán)人的公證書委托書，購(gòu)房人也要對(duì)公證書委托書中的委托事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，不排除公證書偽造的可能。

2、完善合同條款，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)

通常作為工薪階層的購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)往往會(huì)向銀行貸款。為避免由于銀行貸不出來(lái)而承擔(dān)違約責(zé)任，有必要在簽訂買賣合同時(shí)就在合同中明確約定“若貸款辦不下來(lái)，無(wú)條件的解除買賣合同，退回購(gòu)房定金及首付款”，以此來(lái)避免因?yàn)殂y行無(wú)法貸款而承擔(dān)違約責(zé)任。

3、盡量與售房人接觸協(xié)商，沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房慎買

當(dāng)遇到首付款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，最好的方法是盡量和售房人協(xié)商，在交易中心過(guò)戶時(shí)將首付款全部支付給售房人，或者將首付款找個(gè)有實(shí)力的公司進(jìn)行資金監(jiān)管。切忌將首付款交由中介的業(yè)務(wù)員個(gè)人保管，現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)業(yè)務(wù)員卷款潛逃的案例。

此外，如果該二手房沒有產(chǎn)權(quán)證，最好謹(jǐn)慎考慮，不要急著買。因?yàn)樵谑袌?chǎng)上流通的房屋，法律要求必須有產(chǎn)權(quán)登記。還有一個(gè)類似的例子，就是農(nóng)村宅基地的購(gòu)買也要慎重，除了本村村民有權(quán)購(gòu)買之外，其他人購(gòu)買農(nóng)村房產(chǎn)，都是無(wú)法拿到產(chǎn)權(quán)證的。

4、購(gòu)買出租二手房，必須先取得承租者的書面放棄優(yōu)先購(gòu)買聲明

在購(gòu)買出租的二手房，一定要得到承租人書面放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的申明，否則即使是交易過(guò)戶后，承租人還是可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而撤消買賣合同。所以，這一步非常重要，它能夠避免作無(wú)用功。

5、清除待售房屋上的他物權(quán)

待售房屋存在抵押等他項(xiàng)權(quán)記載的，購(gòu)房人可要求對(duì)方在購(gòu)房合同簽訂后房款交付前注銷他項(xiàng)權(quán)或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。