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如今在農(nóng)村，宅基地是一個(gè)非常熱門(mén)的話(huà)題。土地確權(quán)和在宅基地確權(quán)也熱火朝天地在進(jìn)行，到現(xiàn)在宅基地的確權(quán)工作快要結(jié)束了，但是有很多人還是不知道確權(quán)后土地使用權(quán)的變化，可以怎樣處理自己的土地。很多人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，會(huì)買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村在基地，那么農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)審批需要怎樣才算合法呢？

本文先為你提供一個(gè)宅基地轉(zhuǎn)讓損失60萬(wàn)的案例，然后再為您提供宅基地買(mǎi)賣(mài)3個(gè)基本原則，希望您在買(mǎi)賣(mài)宅基地買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候多做注意，別造成個(gè)人損失。

農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)首先要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批才能進(jìn)行宅基地變更登記，另外，購(gòu)買(mǎi)方資格限制比較大，購(gòu)買(mǎi)方一定要注意，要不然損失上幾十萬(wàn)是在所難免的。

一、案例農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛：

10年前，何先生以14000元（雙方協(xié)商）買(mǎi)下仲先生104㎡的二樓二底房屋（宅基地）。但隨著城市開(kāi)發(fā)和各項(xiàng)惠農(nóng)政策的實(shí)施，鐘先生想要將房屋通過(guò)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收回房屋，并申請(qǐng)新的宅基地，但何先生不遠(yuǎn)歸還房屋，除非對(duì)方補(bǔ)償60萬(wàn)元。由于房子已經(jīng)破舊不堪，最終雙方以55000元的價(jià)格，雙方達(dá)成和解。

我國(guó)法律規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予審批”，所以鐘先生想要重新申請(qǐng)宅基地是不可能被允許的。因而農(nóng)村村民在進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)手時(shí)還是要三思而后行。

二、農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)3大原則：

1、農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)需進(jìn)行權(quán)利（使用權(quán)）主體變更登記

《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)（使用權(quán)主體發(fā)生變化），應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記。

需要注意的是宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)，除了要到房屋管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。

2、宅基地購(gòu)買(mǎi)者的資格有限制

宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)厥褂脵?quán)的購(gòu)買(mǎi)者（受讓主體），有資格限制。

宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻D(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)將戶(hù)口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。

3、轉(zhuǎn)讓后原則：“一戶(hù)一宅”

《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶(hù)一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買(mǎi)賣(mài)是，應(yīng)該滿(mǎn)足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。

如果宅基地?cái)?shù)量超標(biāo)，以后進(jìn)行分戶(hù)建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，超過(guò)部分需歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。