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國家規(guī)定住宅用地土地使用期限最長為70年，根據(jù)房隨土地走的原則，上覆房屋最長有效期限也為70年，所以商品房的有效期限是70年。在國家規(guī)定的土地使用年限70年之內(nèi)，購房者對(duì)所購的住房依法擁有占有、使用、收益、處分權(quán)，并可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、出售、交換、贈(zèng)予、抵押，也可以繼承。土地使用期滿（即70年之后），購房者需按規(guī)定提前一年提出續(xù)期申請(qǐng)，并重新簽訂土地使用合同，同時(shí)購房者還應(yīng)向國家交納地價(jià)款和土地使用費(fèi)。

一、商品房產(chǎn)權(quán)到期后土地出讓金怎么算

（一）有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40％計(jì)算。

（二）發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40％計(jì)算。

（三）通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40％計(jì)算土地出讓金。

（四）劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

二、商品房土地使用年限到期后怎么辦

（一）由國家回收土地并一次性給予賠償。房屋到期后如果按照相關(guān)規(guī)定不提交續(xù)期申請(qǐng)的的或者是申請(qǐng)續(xù)期后沒有得到批準(zhǔn)的，國家可依法收回房屋所占土地的使用權(quán)，同時(shí)會(huì)根據(jù)房屋一定的價(jià)值和市值給到相關(guān)人士相應(yīng)的賠償，或再賠償一套房子或是賠償金錢。

（二）續(xù)費(fèi)續(xù)期繼續(xù)使用。房屋產(chǎn)權(quán)到期的時(shí)候，如果房屋質(zhì)量沒有存在比較嚴(yán)重的問題，且不影響正常居住的情況，業(yè)主們可在房屋到期錢向房屋所在地的土地管理部門提出續(xù)期續(xù)期的申請(qǐng)，申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)之后，需要重新簽訂土地有償使用的合同，并根據(jù)當(dāng)時(shí)的簽合同時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金，從而重新獲得土地使用權(quán)。這也是目前產(chǎn)權(quán)到期默認(rèn)的有效的解決方法。

（三）危房拆遷補(bǔ)償。有的房屋在產(chǎn)權(quán)到期時(shí)已經(jīng)不能再居住了，或者是在房子還未到期時(shí)便出現(xiàn)了質(zhì)量上的問題并存在安全隱患的，還有就是直接定義為危房的房屋，一般會(huì)根據(jù)相關(guān)程序走拆遷的流程，自然也就不需要續(xù)費(fèi)了，被拆遷的業(yè)主會(huì)根據(jù)拆遷補(bǔ)償的標(biāo)準(zhǔn)給予房和錢的賠償。