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房屋抵押權(quán)終止的情形有：房屋抵押期間屆滿的；抵押房屋滅失的；房屋抵押人清償主債務(wù)使其消滅的；房屋抵押權(quán)因優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)消滅的；房屋抵押權(quán)被認(rèn)定無效的。

一、先賣后抵押的法律效力

商品房買賣與抵押的效力，按下列情形確定：1、商品房抵押在先的，房屋所有權(quán)人在出售住房前，應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人同意，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得出售，抵押權(quán)具有優(yōu)先效力。這種情況下，買受人可以代為清償債務(wù)，以消滅抵押權(quán)。2、商品房買賣在前，但未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的，法律上視為房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，其后辦理抵押登記的，抵押權(quán)仍具有優(yōu)先效力。這種情況下，房屋買受人可以要求解除買賣合同，并要求房屋出賣人承擔(dān)違約責(zé)任（支付違約金或者賠償損失）。

二、抵押房產(chǎn)屬于債權(quán)債務(wù)嗎

抵押房屋的行為屬于債權(quán)債務(wù)。

房屋抵押，是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

房屋的抵押并不影響房產(chǎn)的其他的權(quán)利的行使，如果是在房屋的抵押期間房屋的所有權(quán)人想要將房屋進(jìn)行出售的，就應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人的允許是不能出售的，并且房產(chǎn)在出售的時候，債權(quán)人可以要求抵押的債務(wù)人實現(xiàn)債權(quán)或者是直接轉(zhuǎn)換抵押物。

三、主債權(quán)及抵押的期限

民法典對抵押權(quán)有無期限沒有明文規(guī)定。為了維護(hù)擔(dān)保人自身的利益，擔(dān)保期限最好可以等同于主債務(wù)期限。

1、民法典對保證有無期限作了明確規(guī)定，但是民法典對抵押權(quán)有無期限卻沒有明文規(guī)定。從相關(guān)的法條的分析我們能理解為：如果抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)消滅了，那么抵押權(quán)也消滅了。

2、抵押權(quán)不受消滅時效的限制，也就意味著債權(quán)人在債權(quán)消滅時效過后的任何時候都可以行使抵押權(quán)。這對于抵押人來說未免過于苛刻。而且，抵押權(quán)人長期怠于行使其權(quán)利，法律對之似乎也無特別加以保護(hù)的必要。因而許多國家的立法都對主債權(quán)的消滅時效過后的抵押權(quán)的行使給予一定的限制。

3、民法典中規(guī)定有訴訟時效，該時效只適用于權(quán)利受到侵害時的請求權(quán)，因而抵押權(quán)不因訴訟時效屆滿而消滅。但是，對于抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)已過訴訟時效時，從法理上講我們的法律應(yīng)當(dāng)借鑒上述國家的立法對抵押權(quán)的效力期限作一定的限制。