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抵押房產(chǎn)有效的情形有房地產(chǎn)抵押辦理抵押登記后，抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權設定的登記和抵押權實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押當事人應自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內，到登記部門辦理抵押登記。

一、貸款人同意變更抵押物

基本工作流程：

抵押期間房地產(chǎn)權轉移或變更的，當事人應自轉移變更之門起30日內，持抵押權人同意其轉移變更的證明文件，到原登記行政主管部門辦理轉移或變更登記。

房地產(chǎn)抵押當事人發(fā)生變更即合同主體變更的，當事人應自變更之日起30日內，持抵押權轉讓合同及有關證件到原登記行政主管部門重新辦理抵押登記；

抵押當事人雙方對抵押合同內容進行變更的，應自變更之日起15日內到原登記行政主管部門辦理變更登記手續(xù)。

抵押房地產(chǎn)被處分后。原抵押當事人應自處分之日起15日內，到原登記行政主管部門辦理注銷登記。

已辦理抵押登記的房地產(chǎn)，抵押權人將其債權及抵押權轉讓給第三人時，應當在抵押權轉讓合同簽訂后，到原登記行政主管部門辦理抵押權變更登記手續(xù)。由于抵押權轉讓無須事先征得抵押人同意，因此，應由抵押權人和受轉讓的第三人到原登記行政主管部門辦理抵押權變更登記手續(xù)。

二、抵押合同生效的條件

（一）主體適格。

（二）意思表示真實。

（三）不違反法律或社會公共利益。

（四）標的確定與可能。依據(jù)不同性質的物設定的抵押權，有必須經(jīng)登記后才能生效和自雙方簽字后生效兩種抵押合同。

根據(jù)我國《民法典》規(guī)定，法定必須辦理登記才生效的抵押合同為5種：

1、以無地上定著物的土地使用權抵押的，應去核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記；

2、以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應去縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記；

3、以林木抵押的，應到縣級以上林木主管部門辦理抵押登記；

4、以航空器、船舶、車輛抵押的，應到運輸工具的登記部門辦理抵押登記；

5、以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，應到財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門辦理抵押登記。

三、二手房改一手合同能貸款嗎

一般情況下，房子如果只有購房合同是不可以辦理抵押貸款。要用房子辦理房產(chǎn)抵押貸款，要求房子有房產(chǎn)證才可以辦理房產(chǎn)抵押貸款，如果沒有房產(chǎn)證，一般不可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。

不得抵押的財產(chǎn)不得用于貸款抵押。借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。以房地產(chǎn)作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人對設定抵押的財產(chǎn)在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。