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一、小產權房能不能買

(一)小產權房的定義

小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂?！靶‘a權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

小產權房主要有：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑;在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房;在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民的幾種。

(二)小產權房能夠買賣嗎

根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產權不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。

當然，這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內部轉讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產權房。

二、已經購買了小產權房如何維權?

(一)購買小產權房的風險

1、購買小產權房難維權。因為鄉(xiāng)產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，購房人的權益很難得到維護。

2、購買小產權房易遭遇整頓。如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

3、購買小產權房難過戶。小產權房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響。

(二)已經購買了小產權房如何維權

如果已經購買了小產權房，因國家不會發(fā)放產權證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。那么要采取哪些措施來維護自己的合法權益呢

1、最直接有效的辦法是退房退款。如果合同無效，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求退房并退回已支付的購房款。

2、如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。

3、如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民。

一般買賣小產權房的都是同一集體經濟組織的成員。不過也要注意，在購買小產權房的時候所要承擔的法律風險也是很大的。對于已購買了小產權房的人來說想要維護自己的合法權益，要分不同的情況來考慮，退房可能是最直接有效的辦法。