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1、合法性原則

即商服用房的拆遷補(bǔ)償評(píng)估，必須以商服用房具備合法產(chǎn)權(quán)、合法使用與合法處分為前提。具體地說，在評(píng)估時(shí)：

（1）必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。具有合法產(chǎn)權(quán)的商服用房是經(jīng)依法登記，頒發(fā)了房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證的商服用房。無法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法性的商服用房，必須在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行說明。商服用房的估價(jià)結(jié)果是假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)情況下的評(píng)估，其評(píng)估結(jié)論是假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)情況下的結(jié)論。否則，評(píng)估結(jié)論無效。

（2）必須按估價(jià)對(duì)象的合法用途進(jìn)行評(píng)估。只有房屋產(chǎn)權(quán)證登記為商業(yè)用途或商服用途的合法商服用房，才能按商服用房進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前有不少沿街非商服用房的產(chǎn)權(quán)人、使用人，在沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的情況下，擅自將用房改為商服用房。估價(jià)人員不能把這些房屋作為商服用房進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估。

（3）必須按照合法處分的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)格確定。此市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，是被拆遷房屋于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公開市場(chǎng)上合法處分、合法交易的客觀公正的價(jià)格。對(duì)于土地為劃撥用地的商服用房，應(yīng)是補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后的價(jià)格。

（4）對(duì)于持有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但房屋已不存在的情況，應(yīng)按土地使用權(quán)證的土地面積評(píng)估土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格。

2、商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)的最高最佳用途一般是其拆遷許可證頒發(fā)之日所保持的用途

商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估一般是評(píng)估出拆遷許可證頒發(fā)之日被拆遷商服用房的市場(chǎng)價(jià)值，并以此評(píng)估價(jià)值作為拆遷人對(duì)被拆遷人、承租人不能保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用遭受損失的補(bǔ)償依據(jù)。因此，商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)的最高最佳用途，應(yīng)是拆遷許可證頒發(fā)之日保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提下的用途。

3、替代原則

商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的替代原則包含兩層含義。其一是商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的結(jié)果不得明顯偏離類似商服用房在同等條件下的正常價(jià)格。其二是商服用房拆遷補(bǔ)償可以采用市場(chǎng)比較法，即可以根據(jù)委估商服用房與近期交易的類似商服用房區(qū)域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差異，對(duì)近期交易的類似商服用房的交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而求出委估商服用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。此原則是要注意以下兩點(diǎn)：

（1）被拆遷商服用房在不同時(shí)期的收益應(yīng)該按照適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。

（2）商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的結(jié)果，一般是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日的評(píng)估價(jià)值；規(guī)模大，分期、分階段實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，評(píng)估結(jié)果應(yīng)是當(dāng)期房屋拆遷實(shí)施之日的評(píng)估價(jià)值。

工廠拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法有什么

1、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)

被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

2、交易均價(jià)

同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測(cè)定并公布。

3、重置價(jià)

由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

工人沒有賠償，但是可以獲得相應(yīng)補(bǔ)償，工廠被拆遷以后需要采用貨幣補(bǔ)償法，運(yùn)用這種方法時(shí)要明確補(bǔ)償?shù)慕痤~，補(bǔ)償款的支付方式，確認(rèn)補(bǔ)償金額的方法有三種，分別是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，商品房交易均價(jià)，重置價(jià)，具體采用哪種方式由實(shí)際情況決定，出現(xiàn)拆遷單位不給補(bǔ)償?shù)那闆r，可以去法院起訴維權(quán)。