關(guān)于國(guó)有出讓土地改變用途的處置，《國(guó)有出讓土地改變用途處置政策研究》一文經(jīng)中國(guó)法院網(wǎng)、人民網(wǎng)、光明網(wǎng)、新華網(wǎng)等多家網(wǎng)站刊發(fā)后，一些關(guān)注此問題的讀者朋友給筆者反饋了一些意見，其中批評(píng)性意見主要有：其一，認(rèn)為法律滯后，實(shí)際操作不必嚴(yán)格遵循現(xiàn)行有關(guān)國(guó)有出讓土地改變用途的法律規(guī)定;其二，認(rèn)為評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)容易產(chǎn)生權(quán)力尋租和以權(quán)謀私，沒法使評(píng)估價(jià)公正。對(duì)此言論，筆者不敢茍同，現(xiàn)補(bǔ)述相關(guān)意見如下：
一、有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)
在實(shí)行依法治國(guó)被寫入《憲法》7年后的今天，在必須堅(jiān)持民主法治被確定為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)必須遵循的六條原則之一的新形勢(shì)下，在未經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)修改《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條、《土地管理法》第十二條的情況下，筆者認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)若不嚴(yán)格遵循現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定處置國(guó)有出讓土地改變用途，那么，將涉嫌違法行政，而且會(huì)給法治建設(shè)的推進(jìn)造成負(fù)面影響。
自2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號(hào))第五條規(guī)定：受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。筆者認(rèn)為，這一司法解釋既是對(duì)現(xiàn)行有關(guān)處置國(guó)有土地改變用途相關(guān)法條的正確理解和說明，而且依據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的決議》第二條規(guī)定也是合法的規(guī)定，即可視為在案例審判操作層面施用的準(zhǔn)法條。據(jù)此，可以推論出筆者于《國(guó)有出讓土地改變用途處置政策研究》中所提出的一個(gè)觀點(diǎn)——評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)是現(xiàn)行法律所規(guī)定的主要處置方式。相關(guān)理由還可補(bǔ)述如下：其一，《土地管理法》第十六條第一、三款規(guī)定：土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理，當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴;其二，《憲法》第一百二十六條規(guī)定：人民法院依照法律規(guī)定獨(dú)立行使審判權(quán)，不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的干涉，即人民法院對(duì)國(guó)有出讓土地改變用途的訴訟將依據(jù)法釋[2005]5號(hào)第五條的規(guī)定審判;其三，《行政訴訟法》第五十四條第二款規(guī)定：適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的的具體行政行為人民法院可判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為。這一些法條表明：處置協(xié)議出讓的國(guó)有土地改變用途，經(jīng)評(píng)估和按評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳差價(jià)，是依法行政;而收回其使用權(quán)后再招拍掛出讓，不是現(xiàn)行法律規(guī)定的主要處置方式，至多只能說是打了現(xiàn)行法律規(guī)定的擦邊球。
東部某省國(guó)土資源廳于今年年初發(fā)函指令某縣國(guó)土資源局：對(duì)于2002年7月1日以后由工業(yè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須按招拍掛方式處置。顯然，這一指令與法釋[2005]5號(hào)第五條的規(guī)定迥然不同。筆者認(rèn)為，這一指令缺少法律依據(jù)。其產(chǎn)生錯(cuò)誤的原因是：采用了國(guó)土部令第11號(hào)第四條，而沒有按照《立法法》第八十三條(后法優(yōu)于前法)的規(guī)定適用國(guó)土部令第21號(hào)第十六條，而且混淆了國(guó)有土地初始出讓與改變用途的法定差別。
二、提高處置價(jià)格的公正度，關(guān)鍵是提高公開透明度
按評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)方式處置，是否會(huì)導(dǎo)致處置價(jià)格偏低?對(duì)此，筆者認(rèn)為：
第一，按招拍掛方式處置也有多種多樣的弄虛作假，招拍掛價(jià)也不一定公正。如果出讓土地的信息發(fā)布面不廣，眾多有可能參與招拍掛的企業(yè)不知情，如果處置方對(duì)參與招拍掛者資質(zhì)條件的限定不適當(dāng)，如果出讓公告發(fā)布后有意愿參與招拍掛者在規(guī)定期限內(nèi)來不及作相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，如果參與招拍掛者只1家企業(yè)(掛牌出讓規(guī)范也允許)或競(jìng)買者是當(dāng)事人的邀請(qǐng)陪同者，如果招拍掛的既定底價(jià)偏低，如果招拍掛前對(duì)土地使用權(quán)人的現(xiàn)行工業(yè)用地價(jià)和地上建筑物評(píng)估得偏高，那么，處置土地用途改變的地方政府很可能將少收為數(shù)不小的出讓金，甚至有可能使處置變成為賠錢的買賣。
第二，提高公開透明度，按評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)方式處置也能提高處置的公正度。筆者認(rèn)為，在按評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)方式處置中實(shí)施陽(yáng)光運(yùn)作，加強(qiáng)民主監(jiān)督和行政監(jiān)督，那么，也有可能使評(píng)估價(jià)比招拍掛價(jià)還公平、公正。其處置方式及程序可大致設(shè)計(jì)為：其一，處置工作由國(guó)土局牽頭，并由國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、監(jiān)察等職能部門和縣(市、區(qū))政府、人大、政協(xié)派員參與組成處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，評(píng)估價(jià)由處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組提出審議意見，最終由縣(市、區(qū))長(zhǎng)辦公會(huì)議集體討論、并經(jīng)票決決定;其二，先由國(guó)土局招選有資質(zhì)的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，讓評(píng)估機(jī)構(gòu)按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》所規(guī)定的準(zhǔn)則、技術(shù)途徑、方法、程序?qū)Ω淖冇猛就恋氐漠?dāng)前市場(chǎng)價(jià)實(shí)施評(píng)估，評(píng)估費(fèi)由國(guó)土局支付，并事先約定其作出的評(píng)估價(jià)與最終決定價(jià)有差額的將對(duì)其評(píng)估費(fèi)予以打折;其三，將地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估價(jià)作為初評(píng)價(jià)，將初評(píng)價(jià)及其主要依據(jù)在當(dāng)?shù)乜h(市、區(qū))級(jí)傳媒(報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)、政府網(wǎng)站)上公示，并約請(qǐng)了解或熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的黨代會(huì)代表、人大代表、政協(xié)委員、基層干部聽證，廣泛征詢民眾的意見，處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)于人們提出的有理有據(jù)的批評(píng)意見應(yīng)予以采納，并對(duì)初評(píng)價(jià)予以調(diào)整;其四，處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組提出處置審議意見，由縣(市、區(qū))長(zhǎng)辦公會(huì)議審議、討論、票決，并將決定結(jié)論(最終評(píng)估價(jià))在當(dāng)?shù)貍髅缴瞎?其五，最終評(píng)估價(jià)不一定要征得被處置土地現(xiàn)使用權(quán)人的認(rèn)同，現(xiàn)使用權(quán)人認(rèn)為評(píng)估價(jià)偏高而不能接受評(píng)估價(jià)的，該土地的原出讓方可以不同意其改變用途，或者依據(jù)《土地管理法》第八十二條(責(zé)令限期辦理變更手續(xù))、第八十條(處罰規(guī)定)等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處置。如此運(yùn)作，即在處置過程中運(yùn)用集體討論決定原則，通過公示、聽證程序保障人民群眾享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，通過公告程序促使領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)干部秉公處置，必將有效地抑制和避免權(quán)力尋租和權(quán)錢交易現(xiàn)象發(fā)生。
第三，按評(píng)估價(jià)處置在拆遷工程中已被廣泛經(jīng)常地施用。各地在舊城改造中，在道路、公園等公用設(shè)施建造中，都碰到住房、廠房、商服用房的拆遷補(bǔ)償問題，在實(shí)施拆遷前，政府總是選用評(píng)估的方式對(duì)要拆遷的房屋(主要是土地使用權(quán))進(jìn)行補(bǔ)償費(fèi)評(píng)估，有哪一個(gè)地方政府對(duì)要拆遷的房子(土地使用權(quán))是經(jīng)過招拍掛的呢?由此證明：評(píng)估價(jià)不是不可信，按評(píng)估和補(bǔ)繳差價(jià)方式處置不一定存偏差。
(作者單位：浙江省余姚市委政策研究室)
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建設(shè)用地土地使用者改變土地用途需要出讓方同意的原因是使用人要按出讓合同的規(guī)定使用土地，改變用途是變更合同的行為，所以需要出讓人的同意，并且經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。改變土地使用用途的手續(xù)怎么辦理1、申請(qǐng)和報(bào)批出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。2、分類確定辦理方式根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：(1)《國(guó)有土2023-06-21238人看過 -
法律綜合知識(shí)1.根據(jù)住宅和商業(yè)的建筑面積計(jì)算出住宅和商業(yè)各自分?jǐn)偟耐恋孛娣e。例如一棟5層樓，總建筑面積5000平方米。其中2、3、4、5層為住宅，建筑面積4000平方米;1層由住宅改為商業(yè)，建筑面積1000平方米。假設(shè)總土地面積2000平方米，則商業(yè)建筑分?jǐn)偼恋孛娣e為400平方米(2000×1000/5000=400)。也就是說這400平方米土地的用途由住宅改變?yōu)樯虡I(yè)，其余的1600平方米(2000×4000/5000=1600)仍為住宅用地，本次不予考慮。2.分別計(jì)算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)住宅和商業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格，以單價(jià)或總價(jià)計(jì)均可，如果以總價(jià)表示，面積按400平方米算。由于是出讓后又改變土地用途，可能在核算當(dāng)前時(shí)點(diǎn)住宅和商業(yè)用地價(jià)格時(shí)需要進(jìn)行年期修正。3.用商業(yè)用地價(jià)格減去住宅用地價(jià)格，即為兩種用途的市場(chǎng)價(jià)格差額，乘以政府收益率就是改變用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金數(shù)額。需要注意的是，土地單價(jià)只有與土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e2023-05-05476人看過 -
承諾發(fā)布日期：2011-07-07來源：項(xiàng)目名稱：(改變土地用途審批)主辦單位：(琿春市國(guó)土資源局)項(xiàng)目類型：()即辦件，(是)前審后批件數(shù)量限制：(6670平方米以內(nèi))審批程序：(1、申請(qǐng);2、材料審核;3、現(xiàn)場(chǎng)踏查和勘測(cè);4、公告;5、集體會(huì)審;6、報(bào)市政府批準(zhǔn)。)上報(bào)()部門辦理(是)收費(fèi)進(jìn)政務(wù)大廳統(tǒng)一賬戶(是)承諾時(shí)限：(15個(gè)工作日)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：(用地管理費(fèi)：1.8元/㎡，測(cè)繪費(fèi)：0.36元/㎡×1.3;出讓金1150元/㎡～48元/㎡)審批流程(1、受理;2、材料審核;3、填寫審批表;4、審批;5、繳費(fèi);6、發(fā)放證書。)前提條件：(1、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃;2、項(xiàng)目已通過有關(guān)部門備案。)審批依據(jù)：(《吉林省土地管理?xiàng)l例》第二十二條;吉國(guó)土資發(fā)[2010]1號(hào)、吉省房涉字[1997]3號(hào)、財(cái)綜[2001]94號(hào))需要提供的材料：(1、用地申請(qǐng);2、項(xiàng)目批復(fù)文件;3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃調(diào)整2023-06-05233人看過 -
業(yè)主城市土地是最大的存量資產(chǎn)，是城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體，是城市建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要支持基礎(chǔ)。城市土地制度建設(shè)是我國(guó)土地制度建設(shè)的重要組成部分，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的主要內(nèi)容之一。搞好城市土地制度建設(shè)，不僅有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革與完善，而且有利于我國(guó)城市化建設(shè)步伐的加快，同時(shí)對(duì)全面建設(shè)小康社會(huì)具有積極的推動(dòng)作用。建國(guó)之后，尤其是改革開放以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，我國(guó)的城市土地制度改革取得了可喜的成就。但總體來說，與城市化進(jìn)程還很不適應(yīng)。目前仍然存在著諸多問題需要認(rèn)真研究。一、城市土地所有制變革：產(chǎn)權(quán)界定與土地資產(chǎn)的保值增殖1949年以前，我國(guó)土地基本上實(shí)行的是私有制。由于商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，城市的數(shù)量和規(guī)模都比較小，因而城市土地在國(guó)土面積中所占的比重很小。然而，僅此很小的一塊土地也分散在政府官僚、封建地主、民族工商業(yè)者、個(gè)體勞動(dòng)者、城市居民和外國(guó)人手中。新中2023-06-05344人看過
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土地出讓金如果是成本價(jià)房改房，它的土地出讓金按交易評(píng)估價(jià)格的1％進(jìn)行繳納，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)建筑面積1％。其中當(dāng)年成本價(jià)指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)，房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了。除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房交易，需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方后可直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)建筑面積6％。房改房土地出讓金是怎樣繳納的房改房是指按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國(guó)家一定優(yōu)惠政策的房屋，其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就2023-07-0771人看過 -
合同內(nèi)容土地用途變更是否與協(xié)議出讓相同？土地用途的變更與協(xié)議轉(zhuǎn)讓不同。土地使用權(quán)變更是指國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更。改變土地用途應(yīng)遵循以下程序：1。經(jīng)出讓人和城市規(guī)劃行政主管部門同意，土地用途的變更將直接導(dǎo)致土地出讓最長(zhǎng)期限的變更和土地使用權(quán)出讓金的變更。同時(shí)，土地用途的變化必然導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓合同中權(quán)利義務(wù)的變化。土地利用是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。土地利用的變化必須符合城市規(guī)劃的要求。因此，改變土地用途也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。土地使用權(quán)變更是土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的重大變化。因此，土地使用權(quán)變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，由出讓人和受讓人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是指國(guó)家在一定期限內(nèi)將國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。過去，這是政府最重要2023-05-08313人看過 -
土地出讓金雙方可以協(xié)商決定房改房土地出讓金，一般是賣方支付。房改后都上市交易出售給個(gè)人，但是一部分單位的土地證是單位的大證?，F(xiàn)在上交土地出讓金，也就是說土地使用權(quán)歸該方所有。以前是單位上的土地使用權(quán)，現(xiàn)在土地歸個(gè)人所有，所以要交出讓金。但是土地性質(zhì)還是劃撥，個(gè)別城市不同。房改房土地出讓金是怎樣繳納的房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了。那么房改房土地出讓金是怎樣繳納的詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)閱讀下文了解。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時(shí)只需由賣方補(bǔ)交2％的土地出讓金，交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起。房改房是指按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國(guó)家一定優(yōu)惠政策的房屋，其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購(gòu)買2023-07-01405人看過 -
集體土地《土地管理法》中列明，土地的用途分為三大類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。對(duì)農(nóng)用地的政策大致可歸納為：保護(hù)農(nóng)用地，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。除建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅或本村公共和公益設(shè)施的經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后可使用本村集體土地中的建設(shè)用地外，其他需要使用土地建設(shè)的都必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)后國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)。一、水庫(kù)項(xiàng)目需要什么手續(xù)水庫(kù)項(xiàng)目需要到發(fā)改委立項(xiàng)，環(huán)保局環(huán)評(píng)，水利局水保，住建局辦理相關(guān)手續(xù)。任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。二、荒山終身轉(zhuǎn)讓合同是否有效荒山終身轉(zhuǎn)讓合同無效。法律規(guī)定，不宜采取家庭承2023-04-11128人看過
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土地使用權(quán)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。一、土地出讓合同生效條件是什么土地出讓合同生效條件是：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(2)意思表示真實(shí)；(3)不違反法律或者社會(huì)公共利益。據(jù)此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立只要具備上述條件，即可依法生效。土地使用權(quán)出讓合同，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國(guó)家(出讓人)與土地使用者(受讓人)就特定地塊的土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“城市市區(qū)的土地屬於全民所有即國(guó)家所有?！币虼?，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的權(quán)利主體是國(guó)家。國(guó)家是個(gè)抽象概念，由誰代表國(guó)家行使主體權(quán)利呢？國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有2023-06-24242人看過 -
法律綜合知識(shí)土地承包權(quán)不屬于遺產(chǎn)，一般不能繼承。國(guó)家為保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定，實(shí)行“增人不增地、減人不減地”的政策，即承包期內(nèi)，承包地通常不因家庭成員的死亡而發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承，土地由所在戶其他成員繼續(xù)承包。但過以下兩種方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承：一是通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；二是林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，林地承包在承包人死亡后，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包?！锻恋爻邪ā返谌粭l林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期限內(nèi)繼續(xù)承包。《土地承包法》第五十四條依照本章規(guī)定通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照《民法典》繼承編的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。2024-04-22464人看過 -
農(nóng)村土地承包根據(jù)承包合同,承包方有責(zé)任保護(hù)和合理利用土地,以符合合同約定的用途。因此,承包方不得擅自改變承包土地的用途。如果因進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要改變承包土地用途的,必須經(jīng)發(fā)包方同意,并符合土地利用總體規(guī)劃要求。根據(jù)承包合同,承包方有責(zé)任保護(hù)和合理利用土地,以符合合同約定的用途。所以，承包方不得擅自改變承包土地的用途。如果因進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要改變承包土地用途的必須經(jīng)發(fā)包方同意，并符合土地利用總體規(guī)劃要求。 能否擅自變更承包土地用途？根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村內(nèi)農(nóng)民集體所有的，不得以退出農(nóng)民集體所有的土地作為農(nóng)戶承包土地的退耕還林還草還牧還耕還林還草還牧。因此，擅自變更承包土地用途是不合法的。同時(shí)，《土地管理法》也明確規(guī)定，承包方不得擅自將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。因此，無論是農(nóng)戶還是其他單位或個(gè)人，都不得擅自變更承包土地用途。否則，將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。承包方有責(zé)任保2023-08-26228人看過 -
土地出讓金根據(jù)我國(guó)法規(guī)，以出讓等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位需繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用后，方可合法使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法規(guī)，以出讓等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位，在國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與辦法下，需繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用后，方可合法使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 土 地 出 讓 金 管 理 辦 法 改 革根據(jù)《土地出讓金管理辦法改革》的規(guī)定，土地出讓金是指國(guó)家對(duì)土地使用者出讓土地使用權(quán)所收取的土地使用權(quán)出讓金。該辦法的改革旨在優(yōu)2023-09-11171人看過
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不可抗力一、改變國(guó)家基本糧田用途政策我國(guó)現(xiàn)行的法律并沒有農(nóng)村人口口糧田的規(guī)定?？诩Z田指的是兩田制的一種。兩田制發(fā)起于山東平度農(nóng)村，是將承包地分成口糧田和責(zé)任田?？诩Z田按人口平分，一般是每人0.4-0.6畝，只負(fù)擔(dān)農(nóng)業(yè)稅；責(zé)任田按人口及按勞分配?；蛘咭源逦瘯?huì)名義進(jìn)行招標(biāo)承包，除了負(fù)擔(dān)農(nóng)業(yè)稅，還要繳納一定的承包費(fèi)。這種制度給地方政府較大的土地支配權(quán)，損害了不少地區(qū)農(nóng)民的利益。1997年以后，中央政府不允許兩田制的存在，地方政府逐漸收斂了兩田制的推廣。兩田制在向全國(guó)推廣過程中，由原來農(nóng)民自愿實(shí)施，變成了強(qiáng)制推進(jìn)，變成純粹向農(nóng)民征收更多承包費(fèi)。《民法典》第三條，民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。國(guó)家政策改變是指在政策評(píng)估與監(jiān)測(cè)所獲得的有關(guān)政策執(zhí)行的效果的反饋信息的基礎(chǔ)上，對(duì)政策方案、方案與目標(biāo)之間的關(guān)系等進(jìn)行不斷地修正、補(bǔ)充和發(fā)展，以便達(dá)到預(yù)期政策效果的一種2023-03-12336人看過 -
征地補(bǔ)償安置征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議，是被征地的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織不服被征土地所在地的市縣政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案所引發(fā)的爭(zhēng)議。這是一類典型的因具體行政行為引起的行政爭(zhēng)議。按照我國(guó)《行政復(fù)議法》和《行政訴訟法》的規(guī)定，行政爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)通過行政復(fù)議和行政訴訟的法律救濟(jì)機(jī)制處理，不存在對(duì)具體行政行為通過二次執(zhí)法進(jìn)行處理的糾紛解決機(jī)制。征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議作為一種行政爭(zhēng)議，其處理路徑也不應(yīng)例外。那么，是否如有的部門所解讀的，《實(shí)施條例》對(duì)征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議作了與法律不一致的處理路徑？其實(shí)，只要關(guān)注一下《實(shí)施條例》出臺(tái)時(shí)的法律背景，即使將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議理解為征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議，也會(huì)發(fā)現(xiàn)把裁決理解為二次執(zhí)法其實(shí)在法律上和法理上都不能成立。至于裁決之前的協(xié)調(diào)，則根本上不構(gòu)成一項(xiàng)法律救濟(jì)機(jī)制，而裁決則完全可以理解為行政復(fù)議的性質(zhì)。筆者之所以得出這樣的結(jié)論，不僅基于我國(guó)法律救濟(jì)制度的規(guī)定，還基于以下理由：第一，從總體制度框架上看，我國(guó)行2023-06-05280人看過
土地管理是指國(guó)家以法律形式規(guī)定的，關(guān)于土地權(quán)屬、利用、保護(hù)、開發(fā)、利用的監(jiān)督等的一系列措施、辦法的總稱。土地管理包括土地登記工作，如土地總登記、初始登記、變更登記及注銷登記；土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)工作；地籍檔案管理；土地分等定級(jí)、估價(jià)和土地利用規(guī)劃... 更多>
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土地改變用途和協(xié)議出讓一樣嗎天津在線咨詢 2022-06-26土地改變用途和協(xié)議出讓并不一樣。 土地改變用途即土地使用權(quán)變更指國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)在初始登記后發(fā)生的變更。 改變土地用途應(yīng)依循以下程序： 1.取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意 土地用途改變，將直接引起土地出讓最高年限的改變和土地使用權(quán)出讓金的變化。同時(shí)，土地用途的改變，必然發(fā)生土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變化。土地用途是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容之一，改變后的土地用途必須符合 -
土地用途土地出讓可以改變用途嗎黑龍江在線咨詢 2021-11-08土地使用權(quán)的使用不能隨意改變。國(guó)家實(shí)行土地使用管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。法律嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。《土地管理法》第四條國(guó)家實(shí)行土地用途管制。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。前款所稱農(nóng)用地，是指 -
原是出讓商業(yè)用地改變成出讓住宅土地用途的流程澳門在線咨詢 2022-06-21劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地 一、申請(qǐng)手續(xù) 1、轉(zhuǎn)讓方房屋證（地上有建筑物的）、土地證原件或權(quán)屬來源合法證明原件1份 2、申請(qǐng)審批表原件2份 3、主管機(jī)關(guān)批復(fù)或司法機(jī)關(guān)裁決書復(fù)印件1份 4、解決人身份證原件復(fù)印件1份 5、規(guī)劃管理部門發(fā)出的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)復(fù)印件1份 6、建設(shè)用地公示申請(qǐng)?jiān)?份 7、地上建筑物拆遷成本明細(xì)表原件1份 二、受理審批要求 1、權(quán)屬來源合法，并獲到 -
土地轉(zhuǎn)讓政策發(fā)生了什么改變四川在線咨詢 2022-07-281、土地互換 互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路。 30年前，中國(guó)農(nóng)村實(shí)行土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。 劃分土地時(shí)留下的種種弊病，嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。如何讓土地集中連片，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，于是互換這種最為原始 -
企業(yè)改制的土地資產(chǎn)處置政策山西在線咨詢 2022-08-03根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置政策有哪些內(nèi)容的解答如下：(一)對(duì)基礎(chǔ)性、公益性、戰(zhàn)略性行業(yè)的省屬國(guó)有企業(yè)，其符合國(guó)家《劃撥用地目錄》的劃撥土地使用權(quán)可仍保留劃撥使用，不設(shè)置土地使用期限。 (二)經(jīng)省政府批準(zhǔn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有獨(dú)資或國(guó)有絕對(duì)控股的投資類資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，其劃撥土地使用權(quán)可采取省政府作價(jià)出資(入股)方式處置。 (三)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的省屬國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限
