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各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局：

為進(jìn)一步貫徹實(shí)施《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，做好房地產(chǎn)抵押管理工作，現(xiàn)對(duì)實(shí)施《辦法》的有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于設(shè)定抵押房地產(chǎn)的范圍

1.劃撥國有土地上的房屋，只要其所有權(quán)合法，均可設(shè)定抵押。但劃撥國有土地使用權(quán)不在抵押范圍內(nèi)，其土地不予評(píng)估。

2.違章建筑或臨時(shí)建筑的房屋，不能設(shè)定抵押。

3.租賃合同中未約定租賃期限的非住宅房屋，不能設(shè)定抵押。但租賃雙方修訂租賃合同、明確租賃期限后，該房屋可以抵押。

4.《辦法》第六條第四項(xiàng)的規(guī)定，是指房屋的用途為教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)，包括出租用于公共福利事業(yè)的房屋。

5.危險(xiǎn)房屋符合《辦法》規(guī)定的，可設(shè)定抵押。

二、關(guān)于辦理抵押登記時(shí)提交的文件

1.《辦法》第十八條規(guī)定申請(qǐng)抵押登記，應(yīng)提交五種文件。市房地產(chǎn)管理局京房產(chǎn)籍字(1994)239號(hào)文件規(guī)定當(dāng)事人還應(yīng)提交相關(guān)的六種文件。當(dāng)事人在辦理抵押登記時(shí)，須按其具體情況，提交相應(yīng)的全部文件。

2.抵押貸款合同是抵押合同的一種。當(dāng)事人辦理抵押登記時(shí)，可提交抵押貸款合同作為登記文件，登記部門只對(duì)合同中涉及有關(guān)房地產(chǎn)抵押的部分進(jìn)行審核。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，無論其保險(xiǎn)單是否連帶其他房地產(chǎn)，均應(yīng)向登記部門提供其保險(xiǎn)的全部單據(jù)。

4.新建商品房、外銷商品房明確規(guī)定價(jià)格，并簽定購銷合同的，不必提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

5.《辦法》第十條規(guī)定的兩種告之，當(dāng)事人須以書面通知形式告之。在抵押登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)提交送達(dá)書面通知的證據(jù)文件。

6.《辦法》第十一條規(guī)定抵押人進(jìn)行政次或>次以上抵押時(shí)，須提交前面所有的抵押權(quán)人書面同意的文件。

7.《辦法》第八條規(guī)定到國有資產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備案。當(dāng)事人辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)提交向國有資產(chǎn)管理部門備案的書面證明。

8.有自主權(quán)的企業(yè)以其房地產(chǎn)作抵押時(shí)，不必提交上一級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件。

9.對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記有關(guān)文件的復(fù)印件，登記部門應(yīng)與正本核對(duì)無誤后，方可收>。

三、關(guān)于登記日期

1.登記日期為登記部門收到全部登記文件之日，也是抵押行為的生效日期。

2.《辦法》生效前抵押合同到期，抵押人能夠按期償還債務(wù)的，不再補(bǔ)辦抵押登記;抵押合同未到期的，均須補(bǔ)辦登記。

四、關(guān)于抵押當(dāng)事人及其行為

1.抵押權(quán)人，一般是指銀行及金融機(jī)構(gòu)。

作為一般債務(wù)的擔(dān)保，也可以以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，但必須是債務(wù)在先，抵押行為在后。

個(gè)人以其所有的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，其抵押合同必須寫明發(fā)生糾紛申請(qǐng)人民法院解決條款，方可辦理抵押登記。

2.抵押率由當(dāng)事人自行約定。

3.《辦法》關(guān)于第十九條與第二十二條的關(guān)系。第十九條的合同變更是指抵押當(dāng)事人雙方對(duì)抵押合同內(nèi)容的變更，這種行為，應(yīng)自變更之日15日內(nèi)辦理變更登記。第二十二條，是指抵押合同當(dāng)事人的變更，即合同主體變更，當(dāng)事人應(yīng)重新簽定合同、重新辦理抵押登記。

4.根據(jù)《辦法》第二十八條的規(guī)定，共有人和承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。>者同時(shí)存在的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)先于承租人。

5.抵押終止后，對(duì)該房地產(chǎn)再設(shè)定抵押的，應(yīng)重新簽定抵押合同，重新辦理抵押登記。

抵押權(quán)人在抵押合同有效期內(nèi)，分期支付貸款的，支付方式雙方自行設(shè)定，不再重新登記。

6.抵押權(quán)人辦理抵押登記，取得《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照》后，不得扣押抵押人的房地產(chǎn)權(quán)證。

7.劃撥國有土地使用權(quán)范圍內(nèi)設(shè)定抵押的房屋，處分時(shí)按下列方式處理。

(1)該房地產(chǎn)的受讓方符合《北京市實(shí)施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》第四條規(guī)定的，其劃撥土地使用權(quán)可以劃撥方式隨房屋轉(zhuǎn)移。

(2)除上述情況外，房屋連同劃撥土地使用權(quán)一同出售、拍賣的，按《辦法》第二十七條的規(guī)定辦理。

8.抵押當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛，申請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門解決的，一般采取調(diào)解的辦法處理，調(diào)解不成的，雙方均可向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟。