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本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同有效。我國法律明確規(guī)定，農(nóng)村住宅，即所謂的小產(chǎn)權(quán)房，只能分配給村民，禁止出售給城市居民，但不禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓和買賣。根據(jù)私法原則，法律可以不禁止。我國法律法規(guī)不禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣。因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的意思是真實的，不違反法律或社會公共利益，一般認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。2、本集體與其集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的一般認定合同無效。三、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認定合同無效。城鎮(zhèn)居民簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后，取得集體組織戶口，經(jīng)有關(guān)部門批準，房屋買賣合同一般認定有效。2011年11月30日，級人民法院發(fā)布的《全省民事審判工作會議紀要》也明確規(guī)定，對于集體所有土地上買賣開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的糾紛案件，要嚴格執(zhí)行國家公共政策和誠信交易秩序，依法確

小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因是沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。購買小產(chǎn)權(quán)房的風險購買小產(chǎn)權(quán)房需要承擔的風險：一、法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。二、政策風險在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門］整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除?！吨腥A人民共和國民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房屋小產(chǎn)權(quán)能不能買賣1、小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)、未繳納土地出讓金等費用的房屋，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)未由國家房管部門頒發(fā)、未經(jīng)縣級規(guī)劃部門審批、未報房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)，不能上市交易。法律依據(jù)2、法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二、購買“小產(chǎn)權(quán)房”的法律風險在哪里1、無法取得房屋使用權(quán)，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還?！边`法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格，沒有在政府部門登記備

不能買賣，小產(chǎn)權(quán)房無法正常交易，是不能過戶的。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房，這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家的相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。因此，小產(chǎn)權(quán)房無法正常交易，是不能過戶的。一、小產(chǎn)權(quán)房能用做抵押物的嗎小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法的,抵押是沒有效的。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用

一、小產(chǎn)權(quán)房能貸款嗎小產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，也沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所以，嚴格來說小產(chǎn)權(quán)房是不能貸款的。有人認為，只要小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，便可以申請貸款，但是，小產(chǎn)權(quán)房不是那么容易就可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房的。從我國目前的相關(guān)法律規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房缺乏法律依據(jù)。從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內(nèi)我國還不會放開集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，小產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長的時間。同時，即便今后小產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。國土資源部再次嚴厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村

一、小產(chǎn)權(quán)房的買賣流程1、看房：買賣雙方相約實地考察房屋，并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項2、查檔：買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。3、簽合同：交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款等內(nèi)容進行進一步協(xié)商，確認無誤后，買賣雙方簽訂合同。4、公證賣方同擔保公司一起到公證處進行公證，并委托擔保公司辦理相關(guān)事務(wù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到銀行資金監(jiān)管賬號，然后跟擔保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔保公司，時間大概在約7到8個工作日左右。6、贖樓：買方支付擔保費用后，擔保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后出具贖樓擔保，并進行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)。7、過戶：買方同擔保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請后，擔保公司領(lǐng)取回執(zhí)。8、繳費：買方同擔保

一、買小產(chǎn)權(quán)房安全嗎買小產(chǎn)權(quán)房并不安全，理由如下：1.沒有獨立房本，也就意味著不受國家保護，遇到拆遷不會有拆遷補償。2.租賃合同期限不穩(wěn)定，因為開發(fā)商作為出租方，萬一開發(fā)商出現(xiàn)變故，可能出現(xiàn)出租方的跑路。上述就是小產(chǎn)權(quán)房面臨的普遍性問題。這也是小產(chǎn)權(quán)房的便宜的原因。二、什么樣的小產(chǎn)權(quán)房才安全1、為了集體利益。一般來說，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房必須建立在集體利益的基礎(chǔ)上，如果只是為了謀取個人利益，那么這種小產(chǎn)權(quán)房將很難長期存在。2、同一村集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。大家都該知道，小產(chǎn)權(quán)房只允許在同一村集體內(nèi)部進行轉(zhuǎn)讓流通，如果將小產(chǎn)權(quán)房賣給該村集體以外的人，尤其是城市戶口的人，那么即便簽了購房合同，也是無效的。3、已成規(guī)?；?。買小產(chǎn)權(quán)房最好買已成規(guī)?；?，別買單獨的房子。4、獲得相關(guān)部門批準。5、不影響當?shù)爻鞘幸?guī)劃。在不影響當?shù)爻鞘幸?guī)劃的前提下，慎重購買小產(chǎn)權(quán)房，否則剛買完就可能被拆除。三、小產(chǎn)權(quán)房比大產(chǎn)權(quán)房多哪些風

1、購房者主體資格合法農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格賣房者必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并且如果房屋共有人員要共同處分房屋，才可以使房屋買賣有效。3、購房者符合申請宅基地的條件農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地，所以購房者必須滿足購買之前名下沒有別處宅基地的要求。4、買賣經(jīng)過村民委員會同意農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分，所以如果房屋要買賣的話就要經(jīng)過村委會的同意。農(nóng)村房屋買賣什么情況下無效1、產(chǎn)分離出賣由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果售房者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那房屋買賣則

一、買賣小產(chǎn)權(quán)房子怎樣寫協(xié)議買賣小產(chǎn)權(quán)房子協(xié)議的寫法是：注明房屋是個人財產(chǎn)還是共有財產(chǎn)以及買賣雙方信息；注明總價款、付款方式、付款條件、交房時間和條件；違約責任及違約金、免責等事宜；解決爭議的方式；合同生效時間、生效或失效條件期限、致使合同無效的情形、免責條款；合同解除的條件和禁止條款。二、小產(chǎn)權(quán)退房有起訴時效嗎小產(chǎn)權(quán)退房有起訴時效，其訴訟時效為三年?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算?！吨腥A人民共和國民法典》第一百八十八條向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請

律師解答：不能。不能買賣，小產(chǎn)權(quán)房無法正常交易，是不能過戶的。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房，這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家的相關(guān)要求，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。因此，小產(chǎn)權(quán)房無法正常交易，是不能過戶的?！斗课莸怯涋k法》第二十二條有下列情形之一的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖

當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應(yīng)當履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。一、小產(chǎn)權(quán)房的定義小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。二、小產(chǎn)權(quán)房購買風險

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的情形如下：（一）未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，將房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人員，合同未實際履行或者購房人未實際居住使用的，合同無效。（2）合同已經(jīng)履行，購房人實際居住使用的，根據(jù)案件具體情況綜合分析，確定合同效力。民法典中村集體小產(chǎn)權(quán)買賣合同無效怎么處理一、民法典中村集體小產(chǎn)權(quán)買賣合同無效怎么處理民法典規(guī)定，農(nóng)村集體小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的，賣方要返還購房款。如果合同是一方過錯造成無效的，無過錯方要賠償損失?！吨腥A人民共和國民法典》第一百五十五條【無效、被撤銷的民事法律行為自始無效】無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。第一百五十七條【民事法律行為無效、被撤銷或確定不發(fā)生效力的法律后果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失；各方都有

簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同需要寫明：買賣雙方和小產(chǎn)權(quán)房的基本信息；價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件和日期；質(zhì)量標準承諾；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和責任；解決爭議的方法；違約責任等。購買小產(chǎn)權(quán)房注意事項1、看開發(fā)主體是否合法實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。2、看是否取得了國有土地使用證按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過招拍掛方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。3、看是否符合城市規(guī)劃城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。4、看是否取得了建筑工程施工許可證城中村改

一、房屋買賣合同怎樣寫法律才能生效房屋買賣合同按以下規(guī)定寫才能生效：1．雙方當事人必須具有相應(yīng)的民事行為能力，能夠理解和承擔合同的權(quán)利和義務(wù)。2．合同必須是出于真實意思表示，在雙方自愿、平等、公平的基礎(chǔ)上簽訂的，不存在欺詐、脅迫、惡意串通等不正當手段。3．合同內(nèi)容必須合法，不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也不損害社會公共利益和他人合法權(quán)益。4．合同的形式必須符合法律規(guī)定，可以采用書面形式、口頭形式或其他形式，但書面形式是最常見的形式，能夠更好地證明合同的內(nèi)容和雙方當事人的意思表示。5．合同必須經(jīng)過雙方當事人的簽字或蓋章，確認合同的內(nèi)容和雙方的意思表示，表示同意受合同的約束。二、房屋買賣合同寫生效需要內(nèi)容房屋買賣合同寫生效需要以下內(nèi)容：1．當事人的名稱或姓名、住所，以便確認雙方當事人的身份和聯(lián)系方式。2．房屋的坐落、面積、界址、界址點坐標、建筑物和附著物的狀況等基本情況，以便明確買賣的房屋的