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開(kāi)展農(nóng)村宅基地

登記發(fā)證的意義和必要性

推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的重要手段，是促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)和保障。

落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的必然要求。

黨的十七屆三中全會(huì)指出，我國(guó)總體上已進(jìn)入以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展階段，進(jìn)入著力破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局的重要時(shí)期。將土地登記制度擴(kuò)大到農(nóng)村，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理模式，適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展的階段性特征和農(nóng)村改革發(fā)展的新形勢(shì)，有利于破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)互動(dòng)，人口互遷。我區(qū)已將農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作列入新農(nóng)村建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃，將其作為推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。同時(shí)實(shí)施這項(xiàng)制度，還有利于形成城鄉(xiāng)一體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)揮房地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)和帶動(dòng)作用，這對(duì)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展等都具有積極的推動(dòng)作用。

既符合上級(jí)要求，也符合廣大農(nóng)民群眾的切身利益。

首先，上級(jí)有要求。黨的十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》和《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見(jiàn)》明確提出要搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作。國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)[2008]146號(hào))，要求各地加快開(kāi)展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作。省、市也相繼出臺(tái)有關(guān)政策、文件，具體部署落實(shí)宅基地登記發(fā)證工作。其次，群眾有需要。改革開(kāi)放30年以來(lái)，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化，農(nóng)村住房條件得到明顯改善，農(nóng)民對(duì)土地權(quán)利認(rèn)識(shí)也有了顯著提高。根據(jù)十七屆三中全會(huì)精神，將會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的價(jià)值，農(nóng)民群眾對(duì)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證的要求更強(qiáng)了。但是，目前我區(qū)土地登記工作主要是針對(duì)城市國(guó)有土地。農(nóng)村宅基地僅在90年代初進(jìn)行過(guò)總登記后便一直暫停登記至今，農(nóng)民辛辛苦苦積攢錢(qián)建起的住房只滿足了基本的居住需要，卻沒(méi)有充分發(fā)揮其權(quán)益的作用。

有效地保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

土地登記制度是保護(hù)人民財(cái)產(chǎn)權(quán)利最基本的法律制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，對(duì)一個(gè)國(guó)家而言，房地產(chǎn)價(jià)值占其國(guó)民財(cái)富的60%左右。而房地產(chǎn)的價(jià)值又主要體現(xiàn)在土地上，因?yàn)榉课輹?huì)因折舊而貶值，而土地卻因其稀缺性而不斷增值。保護(hù)人民的土地權(quán)利就是通過(guò)土地登記制度來(lái)實(shí)現(xiàn)的，開(kāi)展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，能夠明確農(nóng)村土地權(quán)屬，減少和避免產(chǎn)權(quán)糾紛，為今后農(nóng)民宅基地依法流轉(zhuǎn)、處置做好準(zhǔn)備，以有效地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。同時(shí)，也有利于國(guó)家征地拆遷，保證農(nóng)民憑證得到補(bǔ)償安置。農(nóng)民宅基地登記發(fā)證后，還可以作為固定居住的有效憑證，為進(jìn)城務(wù)工、勞務(wù)輸出、子女入學(xué)等帶來(lái)方便。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)

登記發(fā)證具體政策

嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行每戶宅基地可享受面積標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《余杭區(qū)規(guī)范農(nóng)村自建住房審批管理辦法》(余政發(fā)[2008]134號(hào))的規(guī)定，享受標(biāo)準(zhǔn)為3人以下戶不超過(guò)75平方米;4至5人戶不超過(guò)110平方米;6人以上戶不超過(guò)125平方米。

宅基地登記面積不得超過(guò)依法審批面積，對(duì)宅基地超占面積的，根據(jù)建造時(shí)間在辦理宅基地登記時(shí)予以分類處理。

①1982年2月13日《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)布〈村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例〉的通知》(國(guó)發(fā)[1982]29號(hào))實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按照實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

②1982年2月13日至1987年1月1日《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，只能按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。對(duì)農(nóng)村村民建房占用的宅基地超過(guò)規(guī)定面積部分，可以在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，但如果超過(guò)面積部分原來(lái)已經(jīng)政府罰款等處理的，可憑相關(guān)證明材料按實(shí)際使用面積登記。

③1987年1月1日《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。超過(guò)規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，其超過(guò)規(guī)定的面積可在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)的面積。

④對(duì)農(nóng)村戶口人員增減宅基地使用權(quán)面積的認(rèn)定。由于死亡、農(nóng)轉(zhuǎn)非、婚嫁等原因人口減少的農(nóng)戶，按當(dāng)時(shí)新建房屋批準(zhǔn)時(shí)在冊(cè)戶口人數(shù)為準(zhǔn)，核定宅基地使用面積。由于婚娶、出生等原因人口增加的農(nóng)戶，以現(xiàn)在在冊(cè)登記人口為準(zhǔn)，核定宅基地使用面積。

其他相關(guān)規(guī)定。

①通過(guò)合法繼承房屋取得的宅基地，按規(guī)定享受面積確定宅基地使用權(quán)。宅基地面積超出相關(guān)規(guī)定的，對(duì)超出部分不予登記。

②經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的離退休國(guó)家工作人員、職工、軍人等安排的宅基地，按宅基地批準(zhǔn)文件確定宅基地使用權(quán)。對(duì)超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的部分不予登記。

③原已辦理土地登記的宅基地，其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建，或者已領(lǐng)取的《集體土地使用證》遺失，或者原土地使用證中的鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道及行政村的名稱已改變的，但能有效證明其住宅房屋至今尚未遷建、擴(kuò)建、翻建的，按照原登記發(fā)證面積換發(fā)或補(bǔ)發(fā)土地證。

④嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，一律不予登記。

⑤在小集鎮(zhèn)中購(gòu)買(mǎi)宅基地建造的房屋，不屬本次農(nóng)村宅基地登記范圍，暫不予辦理登記發(fā)證。

宅基地使用權(quán)

登記發(fā)證的程序

宅基地使用權(quán)登記發(fā)證程序包括：地籍調(diào)查(地籍測(cè)繪和權(quán)屬調(diào)查)、申請(qǐng)、受理、審核、公告、注冊(cè)登記和核發(fā)證書(shū)共七個(gè)環(huán)節(jié)。

1、地籍調(diào)查：地籍測(cè)繪和調(diào)查由各鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道、開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)一組織完成，地籍測(cè)繪工作委托有資質(zhì)的專業(yè)測(cè)繪單位進(jìn)行。測(cè)繪單位的選擇通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)來(lái)確定，有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按照地籍調(diào)查要求執(zhí)行。

2、申請(qǐng)：宅基地使用權(quán)人以戶為單位，由戶主或戶主指定委托人提出書(shū)面申請(qǐng)登記。

3、受理：土地登記申請(qǐng)材料齊全，符合宅基地使用權(quán)登記規(guī)定的，由行政村(或社區(qū))填寫(xiě)宅基地登記權(quán)屬審核意見(jiàn)表。由各鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道、開(kāi)發(fā)區(qū)權(quán)屬調(diào)查和核實(shí)，并在宅基地登記權(quán)屬審核意見(jiàn)表上填明審核意見(jiàn)。由當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源管理所受理土地登記申請(qǐng)，出具宅基地使用權(quán)登記收件單。

4、審核：根據(jù)土地登記申請(qǐng)、權(quán)屬來(lái)源資料和地籍調(diào)查結(jié)果，對(duì)符合確權(quán)條件的宅基地進(jìn)行土地登記審核，由各國(guó)土資源管理所進(jìn)行初審，在宅基地登記權(quán)屬審核意見(jiàn)表上填明審核意見(jiàn)，并由國(guó)土資源管理所匯總后統(tǒng)一提交到國(guó)土余杭分局，由國(guó)土余杭分局按規(guī)定進(jìn)行審核，填寫(xiě)《土地登記審批表》。

5、公告：經(jīng)審核，宅基地符合土地登記要求的，在所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或區(qū)政府指定的場(chǎng)所予以公告，公告期限為15日。

6、注冊(cè)登記：公告期滿無(wú)異議，報(bào)請(qǐng)政府批準(zhǔn)，填寫(xiě)土地登記卡和《集體土地使用證》。

7、核發(fā)證書(shū)：申請(qǐng)人憑收件單領(lǐng)取《集體土地使用證》。