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《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。

一、國有土地有償使用方式

目前我國實施的土地有償使用方式主要有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營四種方式?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第29條規(guī)定：國有土地使用權(quán)有償使用的方式包括：

(1)國有土地使用權(quán)出讓;

(2)國有土地租賃;

(3)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。

因此，出讓、租賃(其中按年支付租金的俗稱年租制)和國家以國有土地使用權(quán)作價出資或者入股，均為法定的國有土地有償使用方式。

1998年發(fā)布實施的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》中提出國有企業(yè)改制中涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可以采用“授權(quán)經(jīng)營”方式處置，因此授權(quán)經(jīng)營也屬于土地有償使用方式之一。

以出讓、租賃、作價出資或者入股方式取得的土地使用權(quán)分別為出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)和作價出資(入股)土地使用權(quán)。由于土地權(quán)利類型不同，相應(yīng)地，土地的權(quán)能也不一樣。

二、土地使用權(quán)出讓及出讓土地使用權(quán)

(一)概念

土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

(二)出讓的法律規(guī)定

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。土地使用權(quán)出讓，必須由土地所在地的市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，及時向社會公布，并具體組織實施。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等部門共同擬訂出讓的每幅地塊的用途、年限、規(guī)劃條件和其他土地使用條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實施。

(三)出讓的年限

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按照土地用途確定：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或者其他用地50年。

(四)出讓的方式

出讓的方式包括：(1)招標(biāo);(2)拍賣;(3)掛牌;(4)協(xié)議。

(五)出讓土地使用權(quán)的權(quán)能

1.出讓土地使用權(quán)的取得

出讓土地使用權(quán)是土地使用者通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)依照其與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，按時付清全部土地使用權(quán)出讓金，并依法向縣級以上人民政府土地行政主管部門申請土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取《國有土地使用證》，依法取得出讓國有土地使用權(quán)。

2.出讓土地的開發(fā)利用要求

土地使用者應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的土地用途和條件開發(fā)、利用和經(jīng)營土地，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

3.出讓土地使用權(quán)的收回

國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

4.出讓土地屆滿續(xù)期

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。住宅用地使用權(quán)在約定期限屆滿自動續(xù)期。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。