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小區(qū)物業(yè)沒有權(quán)利出售共用部分的土地作為停車位。

建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

地上停車位是否屬于全體業(yè)主所有，要看建設(shè)規(guī)劃的時候是否規(guī)劃的停車位。如果出售的部位沒有規(guī)劃停車位，那么屬于全體業(yè)主的公共部位，開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)利進(jìn)行出售。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有整體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑在整體的建筑物上區(qū)域所有的所有權(quán)形式。

2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容具有多樣性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)（成員權(quán)）三個部分組成。

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權(quán)不是權(quán)力的組合，而是一個獨(dú)立、統(tǒng)一、整體的權(quán)利。

4、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人擁有了專有權(quán)就必然擁有共有權(quán)、管理權(quán)。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍

共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。根據(jù)各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法，共有部分范圍包括：

1、專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。

2、不屬于專有部分的附屬建筑物：

（1）建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等；

（2）建筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建筑物外的照明設(shè)備等。中國建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

共有所有權(quán)包括三項權(quán)能：使用權(quán)、收益權(quán)、和處分權(quán)。所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利，包括共同使用與輪流使用。如庭院、電梯、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。

而電話、洗衣機(jī)、球類、會客室等僅可供輪流使用。所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利。對于共有部分所產(chǎn)生的收益，除區(qū)分所有權(quán)人間另有約定外，應(yīng)當(dāng)由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取。所謂處分權(quán)，包括事實上的處分和法律上的處分。對于事實上的處分，如對共有部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除，應(yīng)由區(qū)分所有權(quán)人全體會議決定。對于法律上的處分，如區(qū)分所有權(quán)人處分共有部分時，應(yīng)隨同專有部分同時進(jìn)行。