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1、及時(shí)有效的查封

不論土地使用權(quán)被抵押與否，在法院依法處置前，都應(yīng)進(jìn)行查封，這是執(zhí)行的基礎(chǔ)。

所謂及時(shí)，是指在債務(wù)人尚未來得及對(duì)其土地使用權(quán)進(jìn)行處分前查封。只要沒有進(jìn)行訴前保全或訴訟保全，那么，在執(zhí)行程序開始就應(yīng)該對(duì)已經(jīng)掌握的土地使用權(quán)進(jìn)行查封。否則，債務(wù)人為了逃避執(zhí)行，極有可能將土地使用權(quán)出租、變賣或?qū)ζ渌麄鶆?wù)進(jìn)行抵押，這將造成執(zhí)行上的困難甚至不能。

所謂有效含有內(nèi)容具體和手續(xù)完備兩方面的內(nèi)容。內(nèi)容具體，就是要在裁定中寫明所查封的土地的具體方位和面積(有地上建筑物、構(gòu)筑物的也應(yīng)注明面積和概況)，最好能在裁定中注明土地使用證編號(hào);手續(xù)完備，是指在裁定書送達(dá)當(dāng)事人的同時(shí)，要將協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)土地管理部門，請(qǐng)求依法予以協(xié)助辦理凍結(jié)過戶手續(xù)。

因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第41條第2款、第3款的規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查封，“應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)”，否則，“不得對(duì)抗其他人民法院的查封”，而且容易給債務(wù)人以可乘之機(jī)，造成惡意串通轉(zhuǎn)移資產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行的后果。

2、合法的評(píng)估

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第47條的規(guī)定，在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣前，“應(yīng)當(dāng)委托依法成立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估”。

首先，要委托法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)。此前，由于國家未對(duì)涉案評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范，房地產(chǎn)管理局、土地管理局的內(nèi)部評(píng)估機(jī)構(gòu)與社會(huì)其他價(jià)格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有沖突，法院在委托評(píng)估時(shí)難以規(guī)范受托對(duì)象。國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組“國清(2000)3號(hào)”文件下發(fā)以后，國家將涉案物品價(jià)格認(rèn)證工作規(guī)范在各地相應(yīng)的物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心，并明確規(guī)定“其中涉案標(biāo)的物及房地產(chǎn)、土地等價(jià)格，鑒證結(jié)果有關(guān)部門應(yīng)予認(rèn)可?！币虼耍飪r(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心應(yīng)是法院的法定委托機(jī)構(gòu)，經(jīng)其認(rèn)定的價(jià)格才能作為拍賣或抵償債務(wù)的參考依據(jù)。

其次要將認(rèn)證結(jié)果及時(shí)送達(dá)被執(zhí)行人，根據(jù)國清(2000)3號(hào)文件精神和有關(guān)法律規(guī)定，被執(zhí)行人如對(duì)認(rèn)定的價(jià)格有異議，可以向法院提出申請(qǐng)，要求該認(rèn)證中心的上級(jí)認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核。第三要注意價(jià)格認(rèn)證結(jié)果的時(shí)效性，及時(shí)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行處分。

3、公正的拍賣

委托合法的拍賣企業(yè)是公開拍賣的前提。應(yīng)根據(jù)《拍賣法》第11條、第12條的規(guī)定，對(duì)受托企業(yè)進(jìn)行審查，只有符合法定條件的拍賣企業(yè)，才有資格成為受托對(duì)象;對(duì)拍賣依法進(jìn)行監(jiān)督是公正拍賣的保證。監(jiān)督的內(nèi)容應(yīng)定位在對(duì)拍賣程序的審查上，法院不可能也不必對(duì)拍賣的全過程實(shí)施監(jiān)督，因?yàn)楦鶕?jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，拍賣企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其拍賣活動(dòng)的真實(shí)性、合法性負(fù)全部的法律責(zé)任。

4、有效的轉(zhuǎn)移

拍賣成交后，執(zhí)行法院應(yīng)及時(shí)將拍賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人。這種轉(zhuǎn)移含有標(biāo)的物的占有和使用權(quán)證照的辦理兩方面的內(nèi)容。人民法院有協(xié)助買受人合法占有標(biāo)的物的義務(wù)，必要時(shí)，可會(huì)同有關(guān)方面的力量將土地非法占有者清除出場;人民法院有協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證照義務(wù)，拍賣成交后，買受人應(yīng)立即到土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，人民法院應(yīng)及時(shí)作出裁定，并向土地管理部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，請(qǐng)求土地管理部門依法協(xié)助辦理土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

由上可知，法院拍賣土地使用權(quán)時(shí)要注意的問題很多，比如要及時(shí)的對(duì)該土地進(jìn)行查封，不然拍賣的程序無法順利的進(jìn)行，再者，法院在進(jìn)行拍賣的時(shí)候一定要公正合理，如果要委托別的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行拍賣，那么一定要選擇合法且有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才行。