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一、商品買賣合同預(yù)售什么意思

所謂商品房預(yù)售合同，就是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。

因此，關(guān)于商品房預(yù)售合同，主要有以下幾個(gè)要點(diǎn)：

（一）房屋標(biāo)的在出賣時(shí)是不存在的，或者是在建設(shè)中尚未竣工；

（二）預(yù)售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設(shè)施而標(biāo)明每平方米的房屋價(jià)格，購(gòu)買者只是按房產(chǎn)商所表述的種種條件而在其中選定；

（三）預(yù)售商品房是附期限的行為，承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房屋價(jià)款。

二、房產(chǎn)合同備案需要材料有哪些

（一）出租房屋的權(quán)屬證書或其他有效的憑證（原件、復(fù)印件）；

（二）房屋租賃合同一式三份；

（三）初始、轉(zhuǎn)租、承租人變更登記備案的需填寫房屋租賃申請(qǐng)表一份；

（四）租賃雙方當(dāng)事人的身份證明（原件、復(fù)印件）；

（五）已完工交付使用，但還未銷售的商品房在辦理房屋租賃登記備案應(yīng)提供土地使用證、主體竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、開(kāi)發(fā)商的書面保證（租賃期間如發(fā)生糾紛應(yīng)負(fù)法律責(zé)任）；

（六）企事業(yè)單位房屋出租的，應(yīng)提供單位法人（加蓋公章）的委托書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、經(jīng)辦人的身份證（原件、復(fù)印件），如委托下屬企業(yè)或他人代為出租管理的，應(yīng)提供單位法人授權(quán)（加蓋單位公章）出租管理的委托書，受托人方可以自己的名稱簽訂房屋租賃合同，辦理房屋租賃登記備案；

（七）委托他人代辦需提交委托書（委托書未經(jīng)公證的、委托人應(yīng)書面保證、在房屋租賃期間發(fā)生糾紛，受托人愿意負(fù)法律責(zé)任）；

（八）共有房屋出租的，應(yīng)提交共有人同意出租的書面證明（沒(méi)有共有人同意出租的書面證明時(shí)，來(lái)辦理登記手續(xù)的共有當(dāng)事人應(yīng)書面保證，在房屋租賃期間發(fā)生糾紛時(shí)，愿負(fù)法律責(zé)任）；

（九）已抵押的房屋出租，應(yīng)提交書面通知承租人復(fù)印件或出租人的書面保證；

（十）轉(zhuǎn)租的房屋應(yīng)提交房屋所有權(quán)同意轉(zhuǎn)租的書面證明。

三、買賣商品房合同有哪些作用

（一）標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。

（二）標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

（三）行政干預(yù)強(qiáng)烈。由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響很大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對(duì)較為嚴(yán)格。如國(guó)家實(shí)行登記制度、推行合同示范文本、實(shí)行限購(gòu)政策等。