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眼下正是銀根緊縮時(shí)期，央行三令五申重整“二套房貸政策”讓地方商業(yè)銀行難有放貸“漏洞”可鉆。而今年的樓市也不及往年紅火，上半年新樓盤(pán)、二手房市場(chǎng)交易量萎縮已是不爭(zhēng)事實(shí)，購(gòu)房者們大都抱著“看熱鬧”的心態(tài)等待觀望著樓市減價(jià)好殺個(gè)“回馬槍”。

目前借款人買(mǎi)房的觀望情緒較濃，有可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，在這種氛圍籠罩下借款人與其守株待兔的等著，不如先根據(jù)個(gè)人信用資質(zhì)，自身收入條件，再結(jié)合銀行個(gè)人房屋按揭貸款政策，提前弄清楚自己能貸多少錢(qián)？能貸多少年？也好在遇到合適房產(chǎn)時(shí)及時(shí)應(yīng)對(duì)。一般而言，不同年齡段借款人應(yīng)采取不同的貸款方式。

青年時(shí)期：23－28歲之間

青年時(shí)期這一撥人主要是80后一代新新人類(lèi)，這一時(shí)期尚無(wú)家庭負(fù)擔(dān)，消費(fèi)處于相對(duì)隨意的階段，職業(yè)生涯也尚未定型，對(duì)未來(lái)沒(méi)有很強(qiáng)的危機(jī)感，因此也就難免缺少積蓄意識(shí)和迫切感。通常情況下，他們買(mǎi)房的首付款還需要依靠家里來(lái)解決。

從年齡上來(lái)說(shuō)，青年時(shí)期的借款人有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槟贻p、接受過(guò)高等教育、職業(yè)生涯還很長(zhǎng)，所以銀行對(duì)于這部分貸款群體有著一定的偏愛(ài)。銀行比較愿意為這部分人群做貸款，首先，這部分人群大多屬于首次置業(yè)不用受二套房貸政策困擾，相對(duì)批貸、放貸容易些。其次，銀行為借款人評(píng)估還款年限時(shí)以其年齡作為基礎(chǔ)，年齡越小貸款年限越長(zhǎng)，這一點(diǎn)青年時(shí)期的借款人比較占“便宜”，一般情況下都能貸到7成20年。第三，銀行放貸的金額與借款人買(mǎi)房的房齡有關(guān)，年青人買(mǎi)房的特點(diǎn)是房屋要新、戶(hù)型要小，最好緊臨地鐵，從銀行評(píng)估上來(lái)講，對(duì)于這樣的房屋銀行評(píng)估時(shí)也會(huì)給出較高的評(píng)估價(jià)格，這樣貸款時(shí)的金額也就自然隨之增高。

青年時(shí)期的借款人雖然優(yōu)勢(shì)較多但需要注意的是容易忽略個(gè)人信用資質(zhì)問(wèn)題，比如信用卡的使用。如果借款人稍有不甚隨意刷卡后又不能及時(shí)繳納就會(huì)造成逾期，根據(jù)銀行內(nèi)部的不同規(guī)定，逾期次數(shù)較多者銀行是不予以貸款的，所以青年時(shí)期的借款人需要將個(gè)人信用資質(zhì)問(wèn)題重視起來(lái)。

壯年時(shí)期：30－40歲之間

壯年時(shí)期的這部分人群正值事業(yè)上升時(shí)期，部分人群或者早已有所作為。一般來(lái)說(shuō)，他們事業(yè)穩(wěn)定、家庭穩(wěn)定有子女、有定期存款，按部就班的生活、創(chuàng)業(yè)、通過(guò)各有渠道投資積極財(cái)富以備后患之用。

這個(gè)年齡段的人群大多擁有一套住房，可能面臨置業(yè)升級(jí)的局面。根據(jù)央行去年下發(fā)的“二套房貸”政策要求，借款人如果之前貸款買(mǎi)過(guò)房不論貸款是否還清，再次貸款購(gòu)房時(shí)都將按照二套房政策首付四成，貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%。這樣算下來(lái)借款人貸款買(mǎi)房的壓力著實(shí)不小，還要面臨養(yǎng)家糊口的局面，所以一定要合理安排好日常支出，按照日常生活開(kāi)銷(xiāo)、子女教育支出、存款、債券基金投資、買(mǎi)房、養(yǎng)老等比例分配妥當(dāng)，才不會(huì)自亂陣腳影響生活。

從貸款買(mǎi)房角度來(lái)談，30－40歲之間的這部分人群屬于銀行的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)群體，如果有住房無(wú)貸款的，借款人可以通過(guò)過(guò)戶(hù)貸款或者抵押消費(fèi)貸款進(jìn)行置業(yè)升級(jí)，一般情況下貸款年限也能夠貸到20年，銀行放貸的額度也是隨著借款人購(gòu)買(mǎi)的房屋條件而相應(yīng)變化的。

如果有住房貸款的，銀行對(duì)這部分借款人的二次貸款雖然審核的嚴(yán)格些，但如果之前貸款買(mǎi)房的還款情況較理想，能夠按時(shí)還款，那么銀行還是比較愿意放貸給這部分借款人的。另外，這部分人群還可以根據(jù)自身財(cái)力調(diào)整貸款年限與成數(shù)，不必像年青人一樣受到金錢(qián)的“拘束”，手中存款多一些的人可以縮短貸款年限10年、15年都可以。

中年晚期：45－55歲之間

45歲進(jìn)入步入“不惑”之年以后，面臨著退休的壓力，這部分人群做事也開(kāi)始變得保守起來(lái)，投資也及為謹(jǐn)慎。家庭一般處于穩(wěn)定期，工作和生活步入正軌?！吧嫌欣稀?，夫妻雙方往往需要贍養(yǎng)四位老人，“下有小”，子女通常處于高等教育階段，教育費(fèi)用和生活費(fèi)用猛增。同時(shí)，隨著子女的長(zhǎng)大開(kāi)始張羅著為子女步入社會(huì)甚至未來(lái)結(jié)婚做打算，不少人買(mǎi)房也是如此。

由于商業(yè)貸款對(duì)借款人貸款年齡嚴(yán)格控制，規(guī)定借款人的年齡不得超過(guò)65歲，才能為其辦理相應(yīng)貸款，以至于中年晚期的這部分借款人雖然年齡未過(guò)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)但卻也接近“底線”，使得銀行在受理這部分人群的貸款時(shí)格外小心。

借款人申請(qǐng)商業(yè)貸款年限購(gòu)買(mǎi)房屋的年限公式為“房齡+貸款年限<35年”，根據(jù)這個(gè)計(jì)算，假設(shè)借款人今年50歲，購(gòu)買(mǎi)房屋年限為1990年，那么其商業(yè)貸款最高申請(qǐng)年限為17年。表面上看，借款人的貸款年限縮短意味著首付比例就得提高，然而對(duì)于中年晚期的這部分人群來(lái)說(shuō)手中資金比較充裕，有的思想保守的人群買(mǎi)房時(shí)甚至愿意一次性付清全款購(gòu)買(mǎi)。所以，貸款年限低一些也就不算什么了。