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房屋抵押后，只要主債權存在的，抵押權就存在，所以最長擔保幾年，是沒有具體規(guī)定的。

《中華人民共和國民法典》第三百九十三條【擔保物權消滅事由】有下列情形之一的，擔保物權消滅：

（一）主債權消滅；

（二）擔保物權實現；

（三）債權人放棄擔保物權；

（四）法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。

第四百一十九條【抵押權存續(xù)期間】抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

一、土地使用證抵押在銀行影響房屋買賣嗎

實際中，要真是想要出售已經被抵押了的房子，可以在進行交易的時候將房子的真實情況告訴受讓人，也就是房子被抵押的事，并且還得告訴你的抵押權人房子正準備出售的情況，只有做了這兩件事了，你才能進行房子買賣，否則的話，那你的轉讓行為就會被認定為無效。

同時，如果房子的價款明顯低于房子本身的價值的，就是你賣出去的錢明顯少了，那么你的抵押權人就可以要求你為少了的那部分提供相應的擔保。要是說你不肯提供擔保的，同樣地，你就不得轉讓房子。

要是你的房屋抵押權在存續(xù)期間，你沒有經過抵押權人同意轉讓抵押房屋的，是不會影響房屋買賣合同的效力，就是你跟其他人去簽訂的房屋買賣合同會被認定有效。但是這樣子做的話，你的抵押權人和你房子的買受人就會因為誰都要主張這個房子出現問題，你的房屋買賣合同在履行的時候就會出現糾紛，要是出現這種情況，那么，一般買方會去起訴。

實際中，房子買家想要起訴的，通常是因為下面幾種原因：

1、因為你在合同約定的履行期限屆滿時還是沒有按約定解押，導致房子買方沒法辦理房屋所有權轉移登記的。那么，買方就可到法院起訴請求解除合同，并要求你承擔相應違約責任，法院會支持他的。

2、你在合同約定的履行期限屆滿時還是沒有履行解押義務，導致買方沒辦法辦理房屋過戶，那么如果你房子的買家要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)的，買方就需要準備好資金代替你去清償債務解除抵押。如果買方不能代為清償債務，還要求過戶的訴求，法院就不會不支持。

二、已抵押的房屋能二次抵押嗎

房產可以再進行第二次抵押。

抵押人要在同一房地產上設定多個抵押時，須符合下列條件：

1、債權人即抵押權人的同意。在同一房地產上另設抵押的，應事先征得抵押權人同意，因為另設抵押可能影響抵押權人的優(yōu)先受償權，事關抵押權人的切身利益。

2、抵押人抵押的房地產價值超過原債權。如果房地產價值不足以清償原債務，抵押人不得再設立抵押，如果房地產價值大于原債務，則抵押人有另設抵押的權利。

3、抵押人以設定抵押的房地產向其他債權人另設抵押的，應當告知其他債權人已設抵押的事實，并經其他抵押權人同意。

《城市房地產抵押登記管理辦法》第九條同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。

抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。